2015年楼市库存压力突显 开发商谋新招应对

　　随着各项统计数据的发布，2015年房地产市场乃至国内整体经济的表现正逐渐清晰。过去的一年，经历了数轮政策调整，国内楼市稳步回升，部分城市出现量价齐涨，甚至是“日光盘”迭出。不过，楼市暂时性转好的背后，高库存压力依然明显。开发商如何有效解决库存难题、实现转型升级，将成为今后一段时期楼市兴衰的关键。

　　2015年商品房销售增6.5% 待售面积增加

　　伴随年度经济数据的公布，楼市发展各项指标也纷纷亮相。

　　昨天国家统计局发布的数据显示，2015年，全国房地产开发投资总额达95979亿元，比上年名义增长1.0%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。

　　从销售情况来看，2015年商品房销售面积为128495万平米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。

　　可以看到，房地产投资额度和销售面积总量都有上涨，但增长幅度略微回落。同时，楼市库存也相应增加。2015年末，商品房待售面积为71853万平米，比11月末增加2217万平米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。一直以来，楼市库存问题备受关注，如今已经成为不能回避的关键所在。

　　化解去库存难题 开发商出新招应对

　　值得肯定的是，国内房地产行业高库存的现状已受到中央层面的高度关注。与此同时，开发商在积极应对产品去化的同时，不断尝试转型突破，增加新的创新产品和盈利模式。

　　近期，政府高层多次提及化解房地产库存，促进房地产业持续发展的战略。前段时间召开的中央经济工作会议亦提出化解房地产库存的要求，即“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”

　　为此业内多有猜测，针对去库存问题，未来会有相关政策陆续出台。其中，北京市房地产协会秘书长陈志在接受中新网房产频道采访时提到，政策的制定需要结合整个国民经济的运行情况，房地产的库存去化是一个长期任务，政策调控方面“松”是一个大的方向。

　　近期，已经退休的原华远地产董事长任志强也在多个场合谈及楼市库存问题，认为未来中央会为此推出一些政策措施。而房地产去库存问题究竟该怎样解决？任志强自身看好“个人贷款利息冲抵个税”方式，同时支持政策放开，不再限制购买第三套住房，让更多人解决住房问题。

　　如今，去库存已经成为整个楼市的大难题，也着实变成部分开发商的心病。同时，房地产行业利润率走低也在考验着开发商的应对能力。对此，金地华北区副总经理遇绣峰表示，市场供应端和需求端的不平衡，促使行业的整体利润率在下降，也可能成为房地产企业的常态。

　　新的考验下，房企应该如何转变？为此，不少企业已经在探索多条腿走路，以万科、绿地、金地等企业为代表，不断寻求在社区服务、金融创新、互联网融合等方面求新求变。遇绣峰介绍，在土地资源稀缺、行业净利下降的情况下，从公司长期发展考虑，需要持有部分物业，同时金地也在加强金融创新，为客户提供更多资金来源。

　　展望2016：量价增长有限 城市房价继续分化

　　值得关注的是，楼市高库存难题在三四线城市最为突出，一、二线热点城市在各项政策推动下，库存压力得到不同程度释放。去库存能力的不同，也造成城市间销量和房价水平的分化。

　　来自某房产研究院的分析显示，预计2016年，在利好政策刺激下将有更多有效需求入市，库存压力进一步缓解，全国整体价格将保持稳中有涨的态势。各级城市间房价分化现象仍将持续，一线及热点二线城市，受地价高企、需求旺盛影响，价格将持续上涨，三四线城市在高库存压力下房价上涨动力不足。

　　分析同时认为，目前多数房企库存压力较大，未来去库存仍是主要任务，但多数房企对2016年去化预期较为乐观，认为将好于2015年。价格策略上，以价换量并非是房企首选，五成房企存在上调项目价格预期，仅有约两成企业表示存在降价空间。

　　另据世邦魏理仕研究部中国区主管执行董事陈仲伟分析称，由于房地产对于国家经济发展的重要推动作用，政府已对此领域施加了足够的关注，但基于2015年内低迷的房地产投资、降息效应的边际递减以及高房价的考验，预计整体市场在2016年量价涨幅有限。