2015年中国房地产企业监测报告

　　中国指数研究院1月21日发布《2015年中国房地产企业监测报告》，2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，多家龙头房企完成全年目标。其中，绿城以120%的目标完成率行业领先；值得一提的是，恒大11月10日销售目标由1500亿元上调至1800亿元，并于12月再次超额完成业绩目标。2015年重点监测的10家品牌房企销售业绩显示，成功进军千亿军团的有5家，分别是万科、恒大、保利、中海和碧桂园。全年录得销售额分别为2614.8、2013.4、1541.0、1475.0及1401.6亿元。

　　1、2015年中国房地产企业整体经营状况

　　1.1 2015楼市多项政策助力去库存，成交回暖一线领涨

　　1.1.1 2015楼市政策环境：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松

　　2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。

　　多轮政策推动下，楼市整体已平稳回暖，热点城市住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强的城市改善性需求明显释放，高端项目热销，房价上涨较快；也有一些城市受政策红利影响，未来发展前景可期，成为购房者选购热点，住房成交表现突出，房价有所上涨；但多数城市对政策反应并不敏感，市场需求仍表现乏力，较高的库存压力下，房价多呈下跌态势。近期，楼市去库存战略再度被提上日程，为楼市释放了新一轮政策信号，未来随着相关财政、货币等支持政策陆续出台，多数城市的库存压力将有所缓解，房价有望止跌企稳。

　　1.1.2 2015楼市交易状况：年度成交量上涨20.56%，一线城市领涨

　　2015年楼市总体成交量较2014年上涨20.56%。公积金、金融等多重政策推动下，楼市整体已平稳回暖，热点城市住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强的城市改善性需求明显释放，近5个月以来，楼市成交持续回暖。

　　成交：一线城市楼市总体成交量相比2014年上涨34%，二线城市楼市总体成交量同比上涨17%，三线城市楼市总体成交量同比亦上涨22%。

　　价格：2015年楼市成交价格整体呈现上涨趋势，一线城市由于市场需求旺盛，全年价格整体上涨，二三线城市则分化明显，其中政策利好的热点二三线城市房价呈上涨态势，而另一部分房地产市场需求前期透支，人口吸附能力较弱的二三线城市则房价有所下降。

　　1.1.3 2016年楼市展望：中央定调化解房地产库存基调下，城市间房价走势分化

　　在中央提出化解房地产库存，促进房地产业持续发展的背景下，短期内未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件；同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。而长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。

　　当前，销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，仍需要多种手段助力库存去化，房价存下跌预期，但个别城市具有经济、产业、人口优势，房价仍存上涨空间。

　　2、2015年重点企业整体情况

　　2.1 2015年重点企业拿地情况

　　2.1.1 2015年土地市场先抑后扬，龙头房企一二线积极补仓

　　2015年土地市场先抑后扬、均价上涨，不同城市分化加剧土地市场以首月收金逾两千亿元火热开局，随后受供需走低影响陷入低迷，上半年主要指标普遍下行；下半年以来，品牌房企强化重点城市布局，土地供需同比降幅收窄，楼面均价受成交结构影响持续上涨，京沪等热点城市地价攀升带动宅地价格走高。整体来看，今年主要城市供需仍处低位，出让金不及去年，楼面均价及平均溢价率上涨，不同城市分化加剧。一线城市土地市场再次呈现“U”型走势，年末优质地块集中放量；二线城市以分化为主，整体均价及溢价率同比上涨；三四线城市受楼市库存压力影响，土地市场仍显低迷。

　　碧桂园强势囤地蝉联2015年拿地金额Top1根据中国指数研究院监测，2015年重点监测的10家房企中，碧桂园以全年新增土地面积1970.3万平方米夺得2015年冠军，今年首度进驻上海、深圳，高调回归一线城市，购地金额升至402.22亿元；万科也积极囤地，全年新增土地面积1357.79万平方米，较去年大幅提升，购地金额683.92亿元；保利地产则以1167.77万平方米屈居第三，拿地金额639.44亿元。

　　2015年，重点企业拿地表现出以下趋势：

　　1）楼市升温投资信心增强，土地储备普增2015年，随着首套房贷利率调整，降息、降准推进，房地产市场加速回暖，房企投资信心得以提振，增加土地储备成为既定战略。重点监测的10家房企中，7家拿地面积较去年有所增加，仅中海地产、绿城中国和世茂房地产有所下降。其中碧桂园、万科和保利地产拿地均超过1000万平方米，下半年积极囤地领跑龙头企业。

　　2）积极补仓一二线城市，楼面价持续上涨今年一二线城市仍为房企在土地市场的投入重点，平均楼面地价持续上涨。重点监测的10家房企中，仅富力地产和恒大地产平均楼面地价下跌，碧桂园回归一二线城市，全年平均楼面地价2041元/平方米，比去年上涨102.68%，其次为世茂房地产，涨幅也高达92.19%。而恒大和富力降幅分别为31.24%和14.63%。

　　3）下半年积极囤地，投资金额大幅提升和去年相比，2015年房企在土地市场上的投入大幅增加。CREIS数据显示，重点监测的10家房企除中海地产、绿城中国和世茂房地产外，今年各房企拿地金额均有不同程度的上升。碧桂园拿地投入翻两倍，同比上涨214.70%；龙湖地产和万科涨幅也超过100%。

　　2.1.2重点监测企业2015年新增土地储备分布情况

　　2.1.2.1一线城市

　　十大房企一线城市2015年新增地块50宗，较去年有所增加，新增土地储备885.45万平米，拿地金额1210.53亿元，十大房企在一线城市拿地的平均楼面价达到13671元/平米。

　　分企业来看，万科2015全年一线拿地面积达231.42万平方米，仍居十大房企之首；保利地产升居第二，拿地面积198.06万平方米，但从拿地出让金来看，保利以316.59亿元高居榜首；拿地第三名的为中海地产，共获一线地块119.94万平方米。重点监测房企中，仅世房未布局一线城市，另外绿城、恒大、富力在一线城市的布局较少，三企业2015年一线城市拿地面积均不到30万平方米。

　　2.1.2.2二线城市

　　十大房企二线城市2015年新增地块205宗，新增土地储备3458.66万平米，新增土地储备稍有上升。拿地金额1412.69亿元，十大房企在二线城市拿地的平均楼面价为3028元/平方米，同比增长34.89%。

　　分企业来看，万科夺得拿地面积和金额双料冠军，全年在二线城市拿地面积共891.91万平方米，投资金额达409.97亿元；值得一提的是，恒大地产15年积极布局二线城市，拿地面积548.47万平方米；碧桂园以不到20万平方米的差距险胜保利夺得探花，斩获二线城市地块418.69万平方米。绿城今年在二线城市的布局力度明显不如其他企业，拿地面积仅为15.66万平方米。

　　2.1.2.3三、四线城市

　　十大房企三、四线城市2015年新增地块228宗，新增土地储备3076.26万平米，拿地金额579.28亿元，十大房企三四线城市拿地的平均楼面价1883元/平米。

　　分企业来看，碧桂园以1435.2万平方米的拿地面积及193.69亿元的出让金再夺双料冠军；保利地产夺得亚军，拿地面积568.88万平方米；季军则为恒大地产，三、四线城市新增土地储备402.87万平方米。由于2015年三四线城市受楼市库存压力影响，土地市场仍显低迷。