北京新房总价迈入464万元时代 将是遍地豪宅

　　464万元，这是去年在北京六环内卖一套商品新房需要的平均总价；984万，这是2016年过去的10几天签约的五环内商品房住宅价格。中原地产数据显示，随着土地成本高企和新房供需矛盾的拉大，北京楼市整体市场已经进入高端化，2016年大批高价地项目上市后，预计北京房地产市场平均价格又将继续上扬。

　　逐年上涨的总价

　　买房宜早不宜迟，这不仅是众多购房者这些年的亲身感受，也是统计数据释放的楼市信号。

　　从中原地产的数据来看，北京一套房子的总价呈现逐年上涨态势。2010年，北京六环内买一套商品新房需要的平均价格为271.3万，随后，受到楼市限购、限贷等调控政策影响，北京单套房总价在2011年与2012年变化幅度不大，分别为293.7万、296.4万。

　　随着2013年北京楼市重回上升通道，单套房总价也水涨船高，2013年与2014年分别达到349.3万、397万，2015年全年北京六环内普通商品房住宅单套成交额高达464万，整体市场已经进入高端化趋势中。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，北京房价上涨受多方因素影响。其中，土地价格影响最为直接。这一年北京土地成交额突破2000亿元，楼面价超过3万元的地块达到了26宗，其中地价超过房价已成为楼市“新常态”。受此影响，北京商品住宅豪宅化趋势得以确立。2015年北京豪宅成交占比明显增加，总价1000万元以上、单价10万元以上的楼盘签约均创历史纪录。

　　另一个导致房价上涨的因素就是住宅产品供应结构性短缺。张大伟表示，过去五年，北京的土地供应中，居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平方米，其中需要配套公建及保障性住宅土地供应超过1000万平方米，从而导致北京纯商品房住宅供应与市场需求形成明显反差，供需矛盾日渐突出令北京纯商品住宅价格一路走高。

　　五环成为分水岭

　　在北京新房市场总价一路上扬的同时，楼市郊区化的现象也日渐明显，之前还不被购房者看好的五环外，已经成为购房者扎堆的区域。

　　统计数据显示，从2015年房地产成交结构看，五环外占比已经高达89.8%，六环外占比也高达36.55%。整体北京市场的郊区化趋势已经明显。在2013年同样成交的500万-1000万改善中高端住宅中，位于五环内的占比为56.4%，而在2015年，占比只有30%。五环外占比已经高达70%。北京的豪宅已经开始五环化：1000万以上的豪宅，也已经开始五环化。

　　打开一张北京楼市地图，不难发现，五环已经成为北京高端物业的分界线，从市场成交看，五环内平均单套成交额在2015年为800万，而到了2016年过去的十几天平均单套成交价格已经高达984万，五环已经进入顶豪阶段。

　　张大伟表示，五环内商品房成交均价从2015年开始，进入单价超5万运行阶段。从2016年目前看，成交均价已经达到了每平米56452元，整体看，土地市场五环内供应越来越稀缺，2015年成交的五环内住宅土地，楼面价全部超过了每平米5万，未来顶豪供应将密集出现。