2015-2016年度全国房地产市场深度分析报告

　　2015年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。包括市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。但同时，包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，全国商品房库存压力继续增大，三四线城市市场依然偏弱。中国经济新常态的发展模式，需要房地产新常态发展模式做配合。总体上看，中国房地产市场的基本面正趋于好转，2015年的市场逻辑也将在2016年继续得到演绎。尤其考虑到2016年房地产供求政策会趋于宽松、市场预期也逐渐向好，我们认为乐观的情绪较之2015年会增强。基于这样一个大方向的判断，我们对2016年各个指标进行了逐个分析和预判。回顾过去几年的全国房地产市场年报：2013年底，我们预测2014年特征为：高位振荡，逐步降温；2014年底，我们预测2015年特征为：探明底部，复苏上行；展望2016年，我们预测其特征为：政策风暖，市场向上。2016年全国房地产市场依然是机遇和挑战、守正和出新、坚守和转型并存的大时代。

　　一、市场供应

　　1全国房地产开发企业土地购置面积预计2016年增长8%左右

　　2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。

　　从近年来的土地购置面积走势看，随着2009年房市转暖，2010年土地购置面积快速上升。2011年创历史最高值，其后呈振荡下滑态势。2012年呈现前冷后热，全年成交仍处于历史地位。2013年，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比呈现逐步上扬态势。2014年，由于行业比较低迷，楼市库存压力较大，房企资金趋于紧张，购地节奏有所放缓。2015年，在楼市复苏态势下，由于房企对行业中长期发展保持谨慎态度，以及去库存压力等因素，土地购置面积及其增幅创近十几年来历史同期新低。

　　图：2016年全国房地产开发企业土地购置面积及增幅预测

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　2016年土地市场将触底反弹，实现正增长，土地成交面积增幅预计在8%左右。主要原因：一是2015年商品房市场整体反弹，销售量稳步回升，销售回款明显增加，房企资金状况有所改善；二是2015年房市温和回暖，受销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做准备；三是2015年土地购置量降幅明显，造成基期值较低。此外，考虑库存压力依旧较为严重，尤其是广大三四线城市，多数城市的房企在土地购置方面仍持谨慎态度，所以2016年全国土地成交面积不易大增。

　　2全国房地产开发投资预计2016年增长4%左右

　　2015年，全国房地产开发投资95979亿元，同比增长1.0%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。

　　从近年房地产开发投资走势看，自2001年以来，全国房地产开发企业投资完成额持续快速上升。具体来看，受招拍挂、清理闲置土地等调控政策的影响，2005至2006年房地产开发投资额的增速有所放缓，但随后2007年增速又迅速飙升至30.2%。2008年受国内经济下滑和楼市惨淡影响，投资增速又迅速下滑至23.4%，2009年更是下降至16.1%。2010年随着房地产行情回暖以及货币宽松政策的延续，房地产开发企业加大投资，增长率达到33.2%。随后国家连续出台多项楼市调控政策，房地产开发投资增幅连续下滑，跌至2012年的16.2%。2013年随着楼市的回暖，投资增速有所回升。2014年在行业持续低迷的情况下，投资增幅明显回落，创过去十几年新低。2015年，在楼市复苏力度较弱、地价不断攀升、库存不断积压的背景下，开发投资延续2014年的放缓趋势，投资增幅再创历史新低。

　　图：2016年全国房地产开发企业投资完成额及增幅预测

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　2016年全国房地产投资增速企稳反弹，但幅度有限，预计全年同比增幅为4%左右。主要原因：一是经济由高速增长过渡到中高速增长，固定资产投资增幅持续下滑，房地产开发投资增速也受到一定程度制约；二是预计2016年土地购置面积稳步增长，新开工量保持平稳，从而带来开发投资同比小幅增长；三是由于2015年土地购置面积及新开工量大幅下滑，将影响到2016年的施工量，进而影响开发投资的增速，所以不会显著反弹。

　　3全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2016年基本持平

　　2015年，房屋新开工面积154454万平方米，下降14%，降幅比1-11月份收窄0.7个百分点。其中，住宅新开工面积106651万平方米，下降14.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点。

　　从近年来房屋新开工面积的走势看，2012年之前同比增幅都保持正增长，年均增幅18.8%。其中2010年增幅达近十几年最高值，部分原因与2009年商品房销售面积大涨有关。2011、2012年受调控政策影响，企业观望气氛加重，新开工面积增幅逐步下行，2012年首次出现同比负增长。2013年楼市发展整体稳定，房企开工大幅放量，房屋新开工面积增幅明显回升。2014年受到行业环境的整体下行影响，房屋新开工面积明显回落。2015年延续2014年回落态势。

　　图：2016年全国房地产开发企业房屋新开工面积及增幅预测

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　2016年全国房地产开发企业房屋新开工面积预计与2015年持平。主要原因：一是2015年全国开发企业购地面积大幅下滑，制约了2016年的新开工面积增长；二是预计2016年房企资金压力有所缓和，新开工量和复工量基本平稳；三是2015年新开工面积延续上一年下跌趋势，连续两年下跌，基期值已较低，所以2016年同比不会继续大跌了；四是预计2016年房企土地购置面积增长8%，对新开工起到一定的托底作用。

　　4房地产企业金融环境预计2016年将保持宽松

　　2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，同比增长2.6%，增速比1-11月份扩大0.4个百分点。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655，增长12%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。

　　从近年房地产开发企业资金来源情况看，2014年之前，房地产开发企业本年资金来源持续高速增长，年均增幅接近26.5%。2008年，受金融危机及楼市低迷影响，房地产开发企业资金来源曾大幅下降。2011年及2012年受调控政策影响，房地产开发企业融资环境恶化、资金回笼不畅。2013年，市场回暖带动量价齐升，房企资金回笼显著。2014年，受行业调整以及市场低迷的影响，房企资金来源明显回落。2015年房企资金来源有所改观，未来还需进一步改善。

　　图：2016年全国房地产业金融环境指数走势预测

　　数据来源：易居研究院

　　根据易居房地产研究院建立的全国房地产业金融环境测评模型，2015年前三季度，全国房地产业金融环境指数为0.7，较上半年升0.59个百分点，较去年同期上升1.21个百分点，进入宽松区间，延续了上半年触底反弹以来的上行态势。主要是受银行间市场同业拆借月加权平均利率明显下降、房企到位资金增速上升、个人购房贷款加权平均利率下降等因素的影响。根据中央和地方的政策导向及市场走势，预计2016年影响房地产业金融环境指数的主要指标将继续利好房地产市场的发展，房地产业金融环境指数仍将处于宽松区间。