名家论道：房贷新政究竟影响楼市几何？

　　2月2日下午，央行、银监发布“关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知”称，为进一步支持合理住房消费，在不限购的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低为30%，而对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　目前仍然实行限购的城市仅包括北京、上海、广州、深圳和三亚等城市。

　　那么这条重磅新政，会给2016楼市带来哪些影响呢？中房网小编收集整理了目前做出快速反应的各方观点，以供大家参考。

　　【市场篇】

　　杨红旭：2016年，全国楼市将继续回暖

　　上海易居房地产研究院副院长

　　首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于那些收入不低、但积蓄不多的年轻人、年轻家庭，可谓是“及时雨”！因此，这一政策刺激普通住宅需求，尤其是房价偏高的一二线城市的购房需求。

　　总而言之，这一政策，是中央支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和首次改善需求的释放，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。2016年，全国楼市将继续回暖。

　　张大伟：上半年市场依然将延续上行趋势

　　中原地产首席分析师

　　房地产政策再松绑，首付调整，这一政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。但从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款的利率并未降低，降低首付带来的是贷款的压力增加。

　　与之前的政策相比，主要是部分城市的首套房可以降低到20%首付，另外之前二套贷款未结清的可以按照30%首付，从市场现实看，这部分实际刺激入市的购房者数量有限。各商业银行预计将分化执行，对于购房者来说，新政策实际影响不大，但从心理层面看，会刺激一波需求入市。

　　2015年4季度一直到1月份住宅市场成交明显上涨，市场成交水平仍处高位，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，楼市出现了暖冬。特别是一二线城市总体上行趋势明显。预计2016年楼市依然将延续开门红趋势。预计2016年上半年市场依然将延续上行趋势。

　　第一财经：主要刺激三四线城市首套自住需求入市

　　有业内人士分析称，当前楼市供求已基本平衡，楼市规模化时代已经过去，市场环境发生了明显的变化，未来买方市场的特征会越来越明显。此时，对于楼市“下半场”的楼市来讲，购房需求已经基本得到满足，市场需求增速没有那么快，甚至部分城市还出现下滑。在这样的市场背景下，尽管“救市”政策出了四轮，即使是首套房商贷的首付比例降低至2成，也不会像2009年那样出现大量的投资投机需求入市，也很难起到促使市场规模化放量。而供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。因此，楼市进入“下半场”，首套房商贷首付降至2成不会引起市场大幅波动，也可以成为刺激首套自住需求入市的手段。

　　郭毅：新政对三四线作用不大

　　亚豪机构市场总监

　　对一线城市来说，“北上广深+海南”的房地产市场在2016年已经迎来“小阳春”，成交量、价稳步升温。尽管新政并未对这些城市的房地产市场形成新的利好刺激，但整体宽松的政策趋势，将会拉升购房者对楼市的信心，同时还将助力这些城市的房地产市场在2016年保持平稳上升。

　　首次购房家庭最低20%的首付比例，已与2008年救市政策的力度齐平，对1.5线城市和二线城市将迎来重大利好。在近几年一线城市房价高企、生活成本居高不下的背景下，部分白领选择经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的1.5线及二线城市就业及居住，新政无疑为这部分人群带来了安居机会，将促进这些城市住宅市场成交量的提升，随着交易量的回暖，房价也有望稳步上涨。

　　不过，新政对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大，这些城市在有业无产的现状下，人口净流出的情况难以得到改善，区域房地产市场缺少增量需求，仅凭小幅降低首付仍然难以提振成交量的上升，去库存形势依然严峻。

　　董藩：救市的作用都会很明显

　　北师大房地产研究中心主任、教授

　　这项降首付的政策，是否会有力地促进交易的回升，彻底解决“去库存”问题？

　　我认为这项政策是比较有力的。这项措施如果能踏踏实实落实好，对大部分城市，救市的作用都会很明显。对一些前景看好、房价较高、人口净流入的城市，意义尤为突出。与前期释放流动性的一些措施结合起来，这样政策的效果可期。

　　除了信贷政策外，在取消限购等不合理、过时政策，控制土地供应，协调棚户区改造与“去库存”工作之间的关系，降低税费负担，引导舆论等方面，也都需要进行一系列的调整和清理工作。这些都是去库存、实现房地产行业健康发展的条件。

　　【房价篇】

　　刘晓博：二线城市将出现补涨，一线高房价获支撑

　　著名财经评论员

　　1、二线城市楼市将出现补涨行情。由于“首套房首付降低到两成，二套房首付降低到三成”只在非限购城市实施，所以目前北上广深和三亚5个限购城市无法实施。但杭州、南京、郑州、天津、重庆这些二线城市则可以实施，这给了他们房价补涨的机会。这项政策虽然对于三四五线城市适用，但意义不大，因为这些城市缺少人口竞争力，房屋普遍严重过剩。

　　2、最有杀伤力的不是首套房首付降低到两成，而是二套房首付降低到三成，这将激活二线城市特别是“强二线城市”的改善性需求和投资性需求。

　　3、表面上看，上述政策对一线城市，特别是没有可能取消限购的北、上、深构成利空，因为他们无缘。但我历来的看法是：所有的楼市利好，最终都可以被北上深感知，虽然有些利好他们无缘直接享受。二线城市楼市补涨之后，将对一线城市的高房价产生支撑作用。

　　在二线城市里，我最看好苏州、杭州、南京、郑州的楼市，因为这些城市具有较强的人口竞争力，而楼市库存量又不算太多。此外，人口增长较快的长沙的中心区普通住宅，也可以看好。

　　【政策篇】

　　刘晓博：广州和三亚有可能放弃限购

　　目前仅有的5个限购城市将出现分化，为了享受房贷新政，广州和三亚极有可能放弃限购政策。事实上，广州和三亚目前没有必要继续实施限购，他们的楼市活跃度不够。而北上深则不太可能取消限购。

　　任志强：应该继续降低首付

　　任志强通过微博评论称，“出个政策也婆婆妈妈的？”“明明是过时的限制性政策，就是不肯统一降到首付两成？”

　　首付是为防止银行个贷风险吗？审核贷款查的是收入与信用，与首付无关。首付是提高购房的门槛，限制购买和限投资的政策。银行的风险不在个贷，而在开发贷。去库存是降低开发商杠杆，以降低信贷风险。个贷是分散信贷风险的转换。降低首付才能有助于去库存和化解金融风险。与美相比中国个贷水平太低了。

　　张大伟：一季度将迎接一轮密集的政策宽松

　　政策持续宽松，但效果依然只出现在一二线城市，虽然一线城市限购，不执行新首付政策，但心理影响大。二线城市将是新政策主要影响区域。，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

　　严跃进：商业银行贷款的政策放松空间依然很大

　　易居研究院智库中心研究总监

　　此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来“去库存”的政策导向。从市场预期看，能较好撼动去库存市场的绝招，只能是商业银行贷款政策的继续放松。因为从很多政策看，包括住房公积金等政策，实际上都已经处于一个底部。而从降息等政策看，也基本相对宽松。商业银行贷款的政策放松空间依然很大。此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说，都有积极作用。对于首套住房来说，商业银行贷款降低了首付比例。而对于改善型置业的群体来说，过去要获得三成首付，需要还清首套贷款，但现在不需要还清也可以享受三成首付比例的政策。

　　宗良：各地房贷政策仍有操作空间

　　中国银行国际金融研究所副所长

　　当前房地产市场出现较大分化，巨大的差异导致不同省市面临的具体情况不同。房地产政策长效机制需要从各地实际出发，因地制宜制定住房信贷政策。让非限购城市可根据自身情况向下浮动，给各地留下了政策空间。

　　第一财经日报：更多去库存配套政策正在路上

　　从接近中央经济决策部门人士处得知，目前，各部门就房地产去库存的方案已经做了一揽子规划，今年地方两会也就这一问题做了比较深入的探讨，部分规划已经送至中央政府。全国两会召开后，包括人口户籍、公积金以及税费方面的有关政策会择机陆续推出，确保打好去库存的攻坚战。

　　中央调控闸口放开后，更大的舞台还在地方政府。从目前各地两会热议的关键词来看，有差异的和有弹性的去库存政策或将密集出台。

　　《第一财经日报》记者从相关部门得知，许多部门的政策调研和预案已经完成，只待适时择机发布，“一大波政策”正在赶来的路上。其中包括：人口政策、购租并举的住房制度、土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融和财政相关政策。

　　【股市篇】

　　民生证券：还需等待更好投资时点

　　首先，购房本身是信用创造的过程，降低首付，促进更大力度的居民部门杠杆；其次，房价涨可以发挥金融加速器功能，同样促进信用派生；最后，房地产去库存，配合上下游产业链扩张，也是信用创造加速的过程。

　　央行促进资金进入实体经济的意图明显，除了房地产去库存，预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台，引导流动性进入实体经济。虽然债市牛的大逻辑还未改变，但短期还是建议短久期，等待更好的投资时点。

　　李大霄：利好房地产股利于稳定股市

　　英大证券研究所所长

　　这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。