两人约定开发房地产为何被定性为房屋买卖?

　　王某与李某约定合作开发房地产，并签订合同约定:由王某全额出资，李某提供土地并全权负责经营，无论经营盈亏，李某都要交付王某房屋20套。

　　后来，因房地产市场陷入低谷，投资出现巨额亏损，李某以王某应共同承担亏损为由拒不交付房屋。双方协商未果，王某将李某诉至法院，请求法院判令李某交付房屋20套。法院审理认为，双方的约定名为共同开发房地产，实为房屋买卖合同，李某应当依约定交付房屋，王某的请求应当予以支持。

　　首先，双方并未形成合作开发房地产关系。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定:“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”据此，虽然名义上是合作开发房地产，但双方之间并不共同经营，亦不共担风险，不符合合作的基本特征，不能认定为合作开发房地产关系。

　　其次，双方亦未形成联营关系。联营合同的主体应当是实行独立核算、能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人，自然人不能成为联营合同的主体。因此，两个自然人不能形成联营关系，亦不适用关于联营合同中保底条款无效的规定。

　　再次，双方形成房屋买卖关系。《解释》第25条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”

　　综上，王某和李某虽然签订了名为联合开发房地产经营的合同，但合同约定，出资方王某将获得20套房屋，应当认定双方形成房屋买卖合同关系。该约定合法有效，李某亏损并不是拒绝交付房屋的理由。因此，法院对王某的请求予以支持。