业内人士：楼市实际库存规模远远大于披露的数据

“楼市库存只能炸掉。”华远集团原董事长任志强的这一说法像是给市场投了一颗炸弹。楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，但库存量究竟有多大却一直如同迷雾难见分晓。

如果按照国家统计局公布的最新数据，2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米，以同时公布的2015年商品房销售面积约12.8亿平米来计算，目前的库存量看起来仅够销售半年。这就是楼市库存的深浅吗？

“国家统计局公布的数据低估了待售库存的规模，实际库存规模远远大于披露的数据。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。

7亿还是80亿？

实际上，国家统计局给出的库存数据只包括竣工却未售出的现房，大量已建设未竣工以及还未开工的潜在库存并未计算在内。

中国社会科学院财经战略研究院此前发布的报告认为，2015年房地产市场库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23个月至24个月。

“我们现在所说的待售商品住房库存主要包括两部分：一是国家统计局给出的已竣工且可供销售却尚未销售的商品住房面积；二是在建且已批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积。”中国社会科学院财经战略研究院一负责人指出。

但这样的数字仍是冰山一角。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟则公开指出，如果将商品房在建面积、保障房面积以及公建和单位自建面积等，全国楼市的库存面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售面积就超过50亿平米。

“现在全国楼市的问题并非库存总量庞大到无法消化，而是区域分化严重，从目前来看，一线城市及二线热点城市几乎不存在去化困难，难点仍在三四线城市。”中原地产首席分析师张大伟表示。

截至2015年年底，北京市交易管理网的数据显示，全市在售商品住宅合计有8.1万套左右，其中包含了两限房、经济适用房和自住房。中原地产首席分析师张大伟表示，剔除掉所有的保障房类房源，实际的库存只有不足7万套。

但在三四线城市，实际的库存量却逐月上升，而去化水平却连续下滑。相关机构数据显示，截至2015年12月底，三四线城市去化周期已超过30个月，远超合理区间，存在较大的降价压力。

“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，现在的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，这些库存只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”任志强曾公开表示。

“除了绝大多数三四线城市，目前部分二线城市也存在高库存、去化难的问题。这导致了这些城市房价的继续下滑。”张大伟表示。

“目前多地楼市去化困难，体现了不少三四线城市甚至部分二线城市产业空心化、人口外流趋势，加之楼市供应规模过大、市场供过于求，房价颓势显现。”郭毅分析指出。

同策咨询机构发布的报告指出，预计2016年各地库存情况会进一步分化。当前库存去化周期在12个月左右的城市，比如重庆、武汉、福州等，库存去化周期将回落，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。

而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在12个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，以及大部分三四线城市,则仍然要坚持“以价换量”去库存。