35城楼市库存连跌4个月 近七成城市库存下降

　　昨日，从上海易居研究院获得的最新报告显示，截至2016年1月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25852万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.7%。

　　2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，而到了2016年1月份继续出现下滑。目前库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势。

　　此外，上述研究院认为，根据房价收入比计算公式，从房价收入比的绝对水平看，房价收入比微幅上调，仍属合理区间。

　　近七成城市库存下降

　　2016年1月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1657万平方米，环比减少29.0%，同比增长12.6%。一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3264、18300和4288万平方米，环比增幅分别为-3.9%、-0.8%和0.9%，同比增幅分别为-12.9%、-3.9和-0.8%。

　　此外，35个城市新建商品住宅存销比为12.0，这也意味着市场需要用12个月的时间才能消化完这些库存。

　　其中，有12个城市库存出现了同比增长现象，茂名、太原和济宁3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到56.2%、55.3%和47.9%。同时，35个城市中，有23个城市的库存出现了同比下滑态势，其中苏州同比跌幅最大，为44.8%，这和苏州房价总体上涨的态势是密切关联的。同时，这也意味着在这35个城市中，近七成城市库存下降。

　　中国指数研究院研究报告也显示，2016年1月末，中指监测的主要城市库存量环比上月下降7.4%。1月份受季节性影响，开发商推盘力度大减，库存总量随之下降。据中国指数研究院监测的10家品牌房企来看，销售额均有所回落，其中绿城中国降幅最大，为68.61%，销售面积环比下降66.2%。富力紧随其后，销售额和销售面积环比分别下降63.91%和43.52%。中海地产销售额环比跌幅则最小，为7.44%，销售面积环比减少11.82%。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，35城去库存周期总体处于低位水平，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于12个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。而对于上诉去库存情况较好的城市，应该主动从“去库存”战略切换到“补库存”战略上来。

　　房价仍在合理区间

　　值得一提的是，在过去的一年中，虽然一线城市、部分二线城市房价上涨，尤其学区房上涨幅度更大。但易居研究院研究员曹倪娜认为，房价仍在合理区间内。

　　曹倪娜表示，2015年，全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米，同比增长9.1%，增幅比2014年扩大7.7个百分点，房价涨幅出现较为明显的攀升。数据显示，房价从2004年开始大幅增长，2008年受宏观调控与经济下行因素影响，房价增幅降至历史最低-1.9%，随后在2009年房价强势反弹，增幅高至历史峰值24.7%，2010年开始，房价开始告别高速增长期，增幅维持在5%-9%之间，直到2014年，受经济环境影响房地产市场趋冷，增幅也创下了近六年的新低。进入2015年后，受到各方面政策利好推动，及股市获利资金转入房市等多重因素的助推，一线及重点二线房地产市场日趋转暖，并在2015年下半年加速反弹，增幅创“十二五”期间最高值。

　　不过，根据房价收入比计算公式，得出2015年全国商品住宅房价收入比为7.2。与2014年的7.1相比，2015年房价收入比回弹上升，但并不改变震荡下行的趋势。从房价收入比的绝对水平看，仍然属于在6-7的合理区间内合理震荡。房价收入比的上行主要是受2015年一线城市和重点二线城市房市回暖导致房价增幅明显攀升，同时收入增幅远小于房价增幅的影响。

　　但深圳是例外，曹倪娜称，“我们研究发现，以我国的实际情况，全国房价收入比维持在6-7可算作合理区间，2015年的7.2依然接近合理，由此可判断全国房价基本无泡沫，更谈不上崩盘。但在房价暴涨的深圳，已出现短期泡沫，2014年深圳房价收入比位列全国第一，同样依据现有数据推算，深圳2015年度房价收入比高达25.8，同比增幅27.6%，因此将毫无悬念的再次夺冠，房价涨幅明显大于居民收入涨幅，房价收入比进一步脱离合理区间”。

　　此外，曹倪娜预计，2016年全国房价收入比保持基本平稳。