2016年楼市将加剧分化：一线不封顶 四线不见底

　　[2015年，土地出让金总额达5105亿元，北京的土地出让金首次突破2000亿元，创下历史新高。从宅地溢价率来看，深圳、北京、上海分别以94%、42%、41%的平均溢价率位列前三。]

　　[2015年，三四线城市共推出土地面积69762万平方米，同比减少14%；共成交土地面积49652万平方米，同比减少18%；土地出让金6554亿元，同比减少19%。]

　　[2016年1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。创出了上海商品住宅均价的历史新高。1月深圳新房成交均价达4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。]

　　2月19日，财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知调整房地产交易环节契税、营业税优惠的消息刚出，上周末上海各区房地产交易中心即出现了排队过户的火爆状况。同时，上海、北京等一线城市不少房东应声加价，让购房者措手不及。

　　尽管2016年刚刚过去50多天，在节前“降首付”、节后“降契税”两波利好政策的刺激下，全国范围内楼市大分化的趋势进一步加剧——一线城市出现房价“上不封顶”的涨势，但亟待去库存的三四线城市房价却仍“未见底”。

　　与剧烈分化的房价相对应，房地产业的“源头”土地市场也加入大分化之中：房企蜂拥至一线抢地的势头在2016年开年更加明显，部分二线城市的土地市场也随着楼市交易的复苏开始趋热，三四线城市的土地仍然随着越来越疲软的房价继续下探。

　　2016年的中国楼市将何去何从？

　　房价：一线不封顶，四线未见底

　　综合机构最新数据和受访业内人士的看法来看，2016年的楼市，将呈现一线坚挺、二线复苏、三四线持续承压的局面。而相应的，房价也将在城市分化、区域分化的道路上越走越远。

　　“你们看，前几个月才三万八，现在就涨到四万二了。”2月3日，博士毕业后在北京某研究所就职的黎青（化名）掏出手机，打开二手房交易软件，指着自己相中的西北四环某小区对《第一财经日报》记者说，近两个月，该小区80多平方米的两居室房价一直在涨，他在想如果再不出手，春节之后报价会不会更高。

　　在黎青说这番话的前一天，央行刚刚宣布了房贷新政，通知在不实施住房限购措施的城市，银行对首次购房者贷款的最低首付款比例可从25%下浮至20%。对于首套房贷未结清的居民购买第二套住房，其最低首付款比例要求从40%降至30%。

　　这是央行在4个月内第二次下调首套房贷的最低首付比例要求。

　　但黎青觉得这跟他无关，因为这项加杠杆、释放需求的新政，将北上广等限购城市排除在外了。事实的确如此。库存难题似乎特指三四线城市，与一线城市没有半毛钱关系。

　　穆迪助理副总裁、分析师刘致伶对《第一财经日报》记者表示：“中国政府将继续采取措施降低国内住宅库存总体水平。”穆迪还在报告中指出，三四线城市面临的库存风险较高，这体现为这些城市的房价承压，住宅销售缓慢。

　　在政策暖风中较早受益的，并不是三四线城市。穆迪注意到，在政府过去12~18个月放松限制之后，三四线城市的房价仍面临压力，2015年12月同比继续下跌2.5%。而与之相比，二线城市的房地产市场逐步复苏。二线城市2015年12月的平均房价出现了2014年8月以来首次上涨，同比上涨0.6%。

　　“和三四线城市相比，二线城市从首付比例下调中受益更大，因为当地自住和升级置业需求更强劲。”穆迪分析师杨柳对记者如是说道。实际上，一些二线或者准二线城市的楼市已经表现出了强劲态势，如珠海。广东省房协近日发布的《2015年度广东房地产市场分析报告》数据显示，2015年珠海以约1.4万元/平方米的房价水平，紧随深圳和广州之后，排在了第三位。另据中国指数研究院数据，今年1月珠海房价环比上涨2.75%，达到14075元/平方米。这样的房价水平与涨价速度，在同类城市中引人注目。

　　类似的还有苏州。2月1日，苏州的首场土地拍卖会上，5块土地共计拍出53亿元。值得注意的是，这些土地溢价率均超过了140%，“面粉”价格决定“面包”价格，市场明显开始升温。苏州一名开发商负责人甚至告诉本报记者，他所在公司开发的一楼盘，去年价格约1.9万元/平方米，今年初已上调至2.2万元/平方米。

　　从今年1月份的数据看，远离库存难题的一线城市，房价还在延续去年年尾的涨势，继续“高开高走”。亚豪机构统计数据显示，今年1月北京纯商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交6462套，成交面积67.37万平方米，环比分别下滑34%、37%，同比分别增加28%、16%。与此同时，1月北京商品住宅成交均价为3.04万元/平方米，环比、同比均出现下滑。虽然相比2015年年底的成交旺局，1月成交量有所下滑，但是与去年同期相比却处于高位水平。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，每年的1月与2月份由于受到“春节大迁徙”的影响，北京房地产市场均处于一年内的低位水平，但是从同比数据来看，2016年的1月成交情况可以称得上是“高起点”。

　　来自上海链家的数据显示，1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。这个数据也创出了上海商品住宅均价的历史新高。

　　深圳房价继续高歌猛进。根据深圳市规划和国土资源委员会发布的数据，1月深圳新房成交均价再攀新高，已达4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。

　　针对一线城市房价走势，郭毅对《第一财经日报》记者预计，虽然在高地价倒逼之下，北京房价也将迎来新一轮的上涨周期，但购房需求的稳健，将会淡化市场风险。

　　戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏则预计，未来两年上海整体住宅地产市场呈上升趋势，2016年成交均价的上升幅度在8%左右，上海高端住宅市场表现将继续高于整体水平。