一线城市下半年仍看涨 2017年房价或将见顶

　　从“去库存”上升为国家任务，到各地房价的攀升、“日光盘”的频现，楼市不出所料地成为两会期间热议的焦点。

　　一方面是一二线城市的再度火爆、供不应求，另一方面是三四线城市的库存高企、地方政策花样频出，楼市两极分化可谓“冰火两重天”。

　　两会代表委员和部分专家在接受《中国经营报》记者采访时预测，在“去库存”目标完成之前，政策面将保持宽松，更多利好政策仍然可期。

　　那么在此形势下，未来房价会持续走高吗？

　　受访专家预估，房价在2017年或将见顶。

　　并称，短期来看，2016年上半年房价涨幅将扩大，一线城市下半年仍看涨。购房自住者应趁早出手，投资者则要审慎。

　　“去库存”成两会焦点楼市上演“速度与激情”

　　据报道，在今年的地方两会上，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省份把“去库存”列入了2016年的政府工作安排。

　　就在两会前夕，一系列楼市利好政策接连落地。

　　2月2日，央行降低首套房首付比例后，2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为“去库存”开路。

　　与此同时，各地的楼市新政也层出不穷。据媒体报道，截至目前，全国已有超过130个城市出台政策，通过公积金新政、降低购置及交易税费、推进房地产去库存。

　　受到流动性释放及投资渠道有限等因素的影响，北上广深等一线城市楼市再度火爆，各地“日光盘”频现，甚至上海各交易中心再现排队抢房热潮，出现“恐慌性”购房。

　　随着流动性的释放，更多资本从一线流向二线城市，世邦魏理仕预计二线城市的住宅价格将进入加速上升期。2015年，部分开发商在二线城市以较高溢价拿下黄金地段标的，更多的个人投资者也有望在今年将重心投向二线市场。世邦魏理仕预测，主要二线城市在2016年第二季度的住宅交易量将较去年同期出现大幅增长。

　　易居研究院研究报告显示，2016年1月份，50个城市新建商品住宅存销比为12.4，这也意味着市场需要用12.4个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比2015年12月份12.2个月扩大了0.2个月的水平。目前存销比数值大体相当于2013年9月份的水平。存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。

　　国家统计局数据显示，2016年1月份，70个城市中，有46个城市房价止跌或上涨。其中深圳、上海、南京、厦门和合肥五个城市的房价环比增幅最大，深圳在同比增幅排行中位居首位，为52.7%。北京、福州、武汉、杭州和广州的增幅也较大，位列前10位。

　　有分析指出，未来不排除中央层面出台相关的税费、信贷新政，继续给房地产市场带来利好。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前中央房地产政策主要方向仍然是去库存，在达到基本目标之前，未来政策仍会保持偏宽松的状态。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，从趋势判断来看，2016年上半年购房政策环境总体宽松，市场交易会趋于活跃，房价增幅扩大的可能性也较大，从目前市场判断来看，涨幅最大的时期可能会在6月份。从置业的角度看，尽早入市是最明智的，否则房价继续上涨，相应的购房成本会继续增加。从投资的角度看，则要谨慎，防止高位进入。

　　两极分化严重“对症下药”是关键

　　易居研究院研究报告显示，2016年1月份，一、二、三线50个城市新建商品住宅存销比分别为8.6、12.2和18.5个月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3个月的数值而言，一线城市的去化速度有所加快，而二三线城市的去化速度有所放缓。

　　一线城市已连续13个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。二线城市的逻辑和一线城市类似，其存销比连续七个月低于14个月，房价上涨幅度相对也较大。相比来看，三线城市的存销比较高，去库存压力相对较大。

　　全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭指出，目前去库存的难点之一就是三四线城市库存。2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三四线城市和小城镇传递。这部分库存的问题，是简单的降价所无法解决的。

　　安信证券表示，我国房地产市场的区域分化特征，决定了政策手段也会有所不同。该机构认为，为了使得政策的有效性提升，应当采取因地制宜的策略，而不是“全盘通杀”。对于轻度过剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但对于供给严重过剩的城市，即使进行拯救效果也不大。

　　全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康在接受采访时建议，楼市现在冰火两重天，“去库存”要区别对待。

　　贾康认为，三四线城市需要去库存的现状目前是比较清晰的，但也不是每个城市都要采取千篇一律的办法，还要根据城市特点设计具体的方案，同时手段也要多样化。要掌握好合理的政策组合，不能光看某一些点、某一件事，一定要放在整个配套措施里考量。除了减税，还有信贷方面、优化配套产品供给形式，比如将公租房、二手房与“去库存”联动。

　　全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保表示，房地产市场应该落实分类调控、分区域施策，采取分类管理的政策措施。