京沪深楼市酝酿供给侧变局：分类调控或成大趋势

　　在全国楼市去化的大趋势下，京沪深房价的飙涨异军突起。

　　两会期间，高层对一线城市房价喊话值得关注。3月5日，住建部部长陈政高表示，当前房地产市场出现三大特点：一是房地产销售实现由负转正，去年销售面积增长6.5%，销售额增长14.4%，这种态势在今年1、2月份继续保持；二是城市间分化严重，一线和二三四线城市不一样，而且这种情况越来越严重；三是待售面积太大，今年已经把去库存列为五大重点工作之一。

　　陈政高表示，一线城市仍然会严格执行楼市限购政策，2016年不会取消，甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛。

　　3月6日，全国人大代表、上海市委书记韩正也指出，全国各地房地产市场情况差异性很大，因城施策非常正确。近期上海房地产市场出现了非理性、过热的情绪，韩正对此认为，房地产市场的健康发展不仅是经济问题，更是民生问题。

　　韩正表示，上海解决住房问题的根本是建立健全两个体系，即市场体系和保障体系。其中，市场体系应当按照“三个为主原则”调控，以居住为主，市民为主，普通商品房为主进行市场调控；保障体系就是要尽最大的努力，多策并举，去解决好中低收入家庭和困难家庭的基本住房需求，这是党和政府的职责。

　　多名业内人士对此解读为，民生问题，意味着不能完全放任市场自行调节；普通商品房与保障房体系的建立，意味着在供给侧酝酿变局，全面向新加坡靠拢，即保障所有市民最基本的居住权，不会因为收入过低而在上海没地方居住（保障居住的标准是：全上海所建设大型居住区的“两房”，大部分通地铁，但离市区直线距离较远）。但如果追求享受性或者高品质的住房环境（即商品房），需要承受一定的经济压力。

　　记者获得易居研究院的一份于3月8日发表的《近6年70城房价趋势报告》（简称“《趋势报告》”）显示，从2016年市场的表现来看，一线城市房价上涨的压力会进一步加大，或者说房价将有继续上涨的可能；从地区结构来看，华南和华东地区的房价上涨压力最大，尤其是2015年在各类宽松信贷政策的刺激下，此类地区各大城市都出现了比较明显的房价反弹态势。此类地区在2016年可能会面临相对收紧的购房政策。

　　上述业内人士指出，2016年在积极去库存的同时，对于部分城市的房价过快上涨现象需要有足够的认识，尤其近期上海、深圳等城市的房价出现了非理性的上涨，地方政府也正在做积极的干预。

　　供给侧酝酿变局

　　一线城市中的京沪深三地房价在2015年的涨幅远超其他城市，克而瑞研究中心提供的数据显示，以2015年2月-2016年2月为区间统计，北京均价涨幅19.7%，上海均价涨幅42.5%，深圳均价涨幅为68.2%。

　　根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，易居研究院智库中心对全国70个城市房价指数定基增幅按一二三线城市分类进行分析显示，2015年一线城市反弹强劲，远远领先二三线城市，2015年12月，一线城市房价增长了48.1%。

　　进入2016年，房价上涨呈加快态势。今年2月，上海商品住宅成交面积同比再创历年新高。同策咨询数据显示，2月商品房成交面积约142.72万平方米，较去年同期上涨52.7%；商品房销售价格为24754元/平方米，同比上涨26.03%。

　　事实上，截至2016年2月29日，上海市商品住宅库存量已经降至937.44万平方米，由于去年下半年以来市场成交量及去化速度维持相对高位，短期内上海商品住宅基本面已经呈现快速反弹态势。

　　来自北京中原地产研究部统计数据显示：截至3月7日，北京商品房住宅可售库存持续下调，从2014年5月10日来，首次跌下7万套，目前商品房住宅库存仅6.89万套，相比年初1月1号的78415套下调幅度达到了12%。剔除其中部分自住房等保障房库存比例，实际纯商品房住宅库存只有6.2万套。中原地产首席分析师张大伟则指出，2015年北京供应结构已经出现顶豪过剩的局面，2016年大批地王上市后，预计北京市场的畸形发展将更加明显。

　　眼见房子不够卖，房企已经陆续延迟开盘甚至封盘惜售。以上海为例，保利叶之林、仁恒西郊花园，这两个楼盘分别位于上海外环外，定位中高端，客户群体多为置换型买家。保利叶之林均价4万元/平方米，去年12月已经开始停止销售；仁恒西郊花园均价3.7万-4万元/平方米，但目前开盘时间一直定不下来。据该项目一名准业主透露，距离仁恒西郊花园不远处的一个大型社区，售价则在1.8万元/平方米。

　　在涨幅最大的深圳，房价已经引发当地政府高度重视，近期该市相关部门从土地供给侧酝酿改革，大深圳全新规划呼之欲出。知情人士透露，相关部门已经拟定了“十大专项行动方案”，将在各区各部门征求意见之后强力推进，进一步释放土地空间；上海，地方政府早已着手土地供应与中小户型供应改革；北京则在1月份公布的《2015年北京市政府重点工作情况汇编》也指出，优化住房供应体系，继续坚持限购不动摇，坚持鼓励自住型改善型住房等政策。

　　释放土地空间与保障房供给是京沪深今年供给侧改革的两大共识。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，政府一方面要积极打击各类捂盘惜售的做法，进而为市场增加充足的供应量；另一方面则需要对各类随意涨价的行为进行查处，进而维护市场交易的稳定和公平。