政策信号明确 控制金融和楼市风险

　　一周热点观察

　　2016年全国“两会”传递出各类与房地产业相关的政策信号，如为控制金融和楼市风险，房地产市场的场外配资行为将受到严厉打击；在确保税负只减不增的税改方向下，营改增首次涉及自然人缴纳。

　　开年以来，全国市场已逐步回暖，1-2月全国房地产市场开发投资增速出现回升，结束了持续两年的增速下滑走势，销售增速更是大幅提高。上周，各地新房市场成交仍然保持旺盛态势，单周成交量为去年以来的第二高位，二手房市场成交也维持高位。随着政策的逐步尘埃落定，投资投机性购房依然受到抑制，市场或将逐步趋于温和。

　　2016年全国“两会”召开期间，所释放的与房地产业相关的政策信号值得关注。3月12日，央行领导在记者会上表示，当前全国房地产市场仍旧面临着比较大的去库存压力，信贷政策必须与全国房地产形势相匹配；鉴于总量过剩的同时区域分化严重，对于房价上涨较猛的城市要发挥当地政府职能，因城施策，且当地商业银行要作出评估判断。而关于房地产市场的场外配资行为，央行领导表态，该行为增加了金融风险以及楼市风险，因此将严厉打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

　　今年的政府工作报告提出了全面实施营改增，从5月1日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业等。对此，国税总局领导表示，这将首次涉及自然人缴纳增值税的问题，比如二手房交易。然而，从税制改革方向来看，最终要确保税负只减不增，因而即使二手房交易由征收营业税向增值税过渡，也并不会增加个人税费负担，因此市场无需对此过于担忧。

　　开年以来，全国市场逐步回暖。3月12日，国家统计局公布了1-2月全国房地产开发投资和销售情况，市场开发投资增速出现回升，销售增速更是大幅提高。1-2月全国房地产开发投资额同比增长3.0%，增速比去年末提高2个百分点，结束了持续两年的增速下滑走势。同时，1-2月房屋新开工面积同比增长13.7%，土地成交价款同比增长0.9%。

　　市场销售端的表现更为突出，1-2月商品房销售面积、销售额分别同比增长28.2%、43.6%，增速比去年末分别提高21.7个百分点、29.2个百分点。全国房地产市场数据之所以有良好表现，首先由于去年年初的基数较低，其次得益于政策环境的全面宽松，再者，市场逐步的回暖激发了观望人群的加速入市。

　　上周，各地新房市场成交依然保持旺盛态势，单周成交量已到达去年以来的第二高位。40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升2%，涨跌城市数量基本各半。官方数据显示，全国7亿多平方米商品房待售量中的70%分布在三四线城市，这也直接导致了市场复苏的差异化，且这一分化仍将持续较长时间。值得一提的是，虽然节后各地供应量并未恢复至高位水平，但在各种利好因素的刺激下，市场购买热情高涨。从中原监测的21个城市重点项目来看，上周的推盘认购率高达81%，为去年以来的最高位，远高于去年的周均值水平。

　　二手房市场成交也维持高位水平。21个城市数据显示，上周二手住宅成交面积环比微降3%，但较去年“330新政”后的周均成交水平上升54%。其中，苏州、上海、广州的成交最为活跃。随着政策逐步尘埃落定，以及春节后热点城市二手房价格短期内的极速上涨，令市场已逐步趋于温和。南方日报记者许蕾

　　专家视点

　　全国人大已将房产税法列入第一类立法项目

　　全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文

　　加快房地产税立法并适时推进改革，是党的十八届三中全会提出来的一项重要改革任务，由预算工作委员会会同财政部牵头研究。调整后的常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。全国人大常委会今年的立法工作计划，将房地产税法列入为预备项目。目前我们正在按照立法规划和立法工作计划的有关要求，对房地产税改革与立法当中的重点、难点问题进行深入的、进一步的调查、研究、论证，同时做好起草草案等相关工作。待草案比较成熟，并综合考虑各个方面的因素后适时提请全国人大常委会审议。

　　首付贷风险巨大

　　央行行长周小川

　　客户的首付不能是借的，借来的首付改变了借款和自有资本的比例，也改变了未来的偿还能力。客户月供不仅要还银行的钱，还要先还首付贷。从银行角度来讲，如果没有对你的客户做到足够的了解，你也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，也是操作有错误的。一方面关注P2P等平台是否具有做贷款等业务的相关资质，另一方面关注其资金来源。如果动用的是一部分人委托的资金，要和委托人讲明资金投向，是否会给出资方带来巨大的风险。

　　农民工在城镇购房潜力很大

　　住房和城乡建设部部长陈政高

　　一些中小城市农民工购房占购房总量的30%左右，在县城占到50%，甚至更高，农民工在城镇购房潜力很大，目前各银行主动作为，支持农民工进城买房，农业银行仅1月份就为5.4万户家庭发放了170亿元贷款，支持农民工购房。

　　鼓励农民工进城购房，要以满足新市民住房需求为主要出发点，不单纯是购房，还包括租房。除了购房优惠政策，解决农民工就业和落实享受基本公共服务的政策，特别是小孩上学，对农民工进城购房吸引力非常大。农民工进城购房首付比例和其他居民没有区别，当然，北上广深一线城市除外。

　　房产相关企业提供的首付贷产品更难监管

　　合富辉煌发展研究中心高级总监殷一戌

　　首付款配资有多种资金来源，比如物业抵押、P2P平台融资、银行信用卡或小贷公司等，其次还有开发商自行操作或大型房产代理公司、中介等提供的首付贷款。目前来看，这些业务并未完全停止，只是部分可能推得很低调。以借款机构来划分，首付贷提供者主要有各种金融机构和房地产相关企业。房产相关企业由于掌握房产相关情况，对客户的风险把控能力相对较强，但其提供的产品更为隐蔽，难以被监管到。