万科：10年后半壁江山来自新业务

　　3月17日，刚在时尚界探完险的万科董事长王石亲自坐镇2016年第一次临时股东大会，会议主要内容为审议“关于申请万科A股股票继续停牌的议案”。近一个半小时之后，该议案获得股东大会高票通过。

　　就在4天前，3月13日万科公告，将发行新股购买深圳市地铁集团有限公司下属公司全部或部分股权，并展开重组相关事宜。次日，万科召开2015年度业绩媒体见面会，却以“因时间仓促，双方还未做好充分准备”为由，取消了外界更为关注的原定同场举行的与深圳地铁集团关于双方战略合作的媒体见面会。

　　看似靴子落地，但故事还远没有结束。

　　作为万科的第二大股东，华润集团在股东大会结束后却提出程序异议。华润集团股东代表在接受媒体采访时透露，万科与深圳地铁合作公告，没有经过董事会的讨论及决议通过，是万科管理层自己做的决定。

　　“联姻”深圳地铁的前景变数频添，另一方面，正处于重组过程中的万科，其业务本身也处于转型的重要阶段。万科总裁郁亮在业绩会上表示，万科转型的终极目标是“10年之后半壁江山来自于新业务”。那么，做什么怎么做，是股权谁属之外的另一个长远命题。

　　重组方案存疑

　　3月17日下午，万科A在临时股东大会上对申请延期复牌的原因给出解释。万科表示，此次资产重组虽然已取得重大进展，但在3月18日前仍无法披露重大资产重组预案或报告书。据悉，此次交易应为万科2015年以来已公告的规模最大的重大资产重组项目，交易较为复杂，涉及大量前期准备工作，尚需要一定时间才能公告交易预案或草案。

　　最终，这一议案共获得约87亿股投票，其中赞成约84.5亿股，占比97.13%，包括宝能系和华润集团均投出赞成票。这一结果也意味着万科A将继续停牌至6月18日。

　　去年7月，万科遭遇“野蛮人”叩门，由潮汕商人姚振华控制的宝能系大举增持万科股份，先后投入巨资近400亿元，“万宝之争”就此爆发。截至2015年12月18日，万科总股本中，宝能系持有24.26%，成为万科第一大股东。此后，万科A股以筹划重大资产重组为由停牌。

　　进展出现在2016年3月13日。当天，万科公告宣布了与深圳市地铁的合作。根据公告，万科将购买地铁集团持有的目标公司全部或部分股权，相关目标公司的主要资产为地铁上盖物业项目，初步预计交易规模介于人民币400亿-600亿元之间，具体交易对价以经有关部门备案后的独立第三方评估结果为依据。万科拟主要以定向增发股份的方式支付对价。如交易成功，深圳地铁将成万科长期的重要股东。

　　深圳地铁集团是深圳市属大型国有独资企业，承担深圳城市轨道交通投融资、建设、运营，目前净资产1503亿元，总资产2411亿元。目前已拥有地铁上盖物业开发项目10个。近两年，深圳地铁一直处于亏损状态。截至2015年12月，深圳地铁集团总资产约2411亿元，净资产约1504亿元，资产负债率约为37.62%。

　　实际上，这并非万科与深圳地铁的首次合作。2014年，双方共同参与了深圳红树湾项目的开发，这一项目也被看做是万科转型城市配套服务商的标杆之作。该项目计划于2015年6月30日开工，2021年12月31日竣工。

　　2015年3月20日，万科通过公开招标方式成功获取龙华新区深圳北站枢纽城市综合体C2地块物业开发项目。

　　与深圳地铁的合作引发了外界对万科“国进民退”的猜想，但郁亮在临时股东大会上直言：“深圳地铁是经历过市场考验的，不是我们理解的那种国企。”

　　无论是王石还是郁亮，均强调万科股权结构的本质是混合所有制，重组并不会改变这一个特点，而“共赢”是重组的终极目标。

　　“我们有着做伟大企业的梦想，需要一个合理的股权结构，寻求解决方案时，我们有两个最基本的考虑，一个是需要有利于全体股东的利益，第二个需要符合公司的长远发展战略。我们的方案也一定是多赢的方案，大家不要过多讨论谁输谁赢，我们希望所有人都是赢的。”万科集团高级副总裁谭华杰在2015年度业绩媒体见面会上如是说。

　　就目前的情况来看，在深圳市国资委尚未明确表态，加之华润态度的突变，该方案是否真能如万科所预设那般得以执行仍是一个未知数。

　　“10年后半壁江山来自新业务”

　　2015年对于万科来说，是多事之秋的一年，也是业绩最好的一年。

　　数据显示，万科2015年销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。营业收入人民币1955.5亿元，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%。

　　“轨道交通”是万科在年报中提及的重点之一。郁亮表示，万科和地铁从2014年开始合作，轨道上盖是一种很好的资源，每个城市最稀缺的土地资源是轨道上盖，轨道交通在城市圈发展中起重要角色。同时，轨道上盖物业最合适万科定位，为万科做城市配套服务提供机会。据了解，万科在全国各地都与地铁有合作，目前有40个万科项目属于轨道上盖物业，其中包括北京、上海、深圳和长春等都有合作案例。

　　在物业管理、海外业务、房地产业务、房地产金融和物流方面也都有很大的进步。万科的海外项目贡献销售收入28.8亿元；万科物流已进驻、拟进驻22个城市，已获取、拟获取项目29个，总建筑面积达300万平方米。

　　在带领万科进行二次创业的过程中，郁亮深谙，所开展的新业务是任何人都没有想到、没有做过的，在探索的同时允许混乱和打架的存在，“鼓励创新，允许多点尝试，不怕犯错，待一定阶段以后再加以整理，形成新生态”。但这个时限只有三年。

　　“万科转型的终极目标是10年之后半壁江山来自于新业务。”郁亮在业绩会上答记者问时指出。

　　谭华杰在业绩会上坦言，万科在新业务方面做了许多尝试和探索，其中一些探索是成功的，但目前规模还很小，未来可能将增加新的探索方式。

　　“从零到一的过程中，自己去探索的过程是不能省略的，如果你贸然进入一个自己不熟悉的领域，这会是一个非常大的风险。通过自己的探索完成了从零到一的过程，那么从一到十的过程，如果一定要靠自己滚动发展的话不是最好的选择，这时候并购、收购可能是更快的方式。”谭华杰表示，“我们首先要通过自己的探索确定这个业务能不能做，如果确认这个业务应该做，能够做，这时候采用并购和收购的方式，能够一开始就具有比较高的起点，这也是我们未来探索的方向。”