楼市调控政策未定 买家观望情绪浓厚

　　先是打击“首付贷”，后是禁止“众筹炒房”，此前领涨全国的深圳楼市，3月开始有些变化。近日，有传言称深圳某些片区出现了楼盘降价销售，以及投资客大批量抛售房产的现象。对此，记者展开了调查。

　　多位地产界人士对记者表示，传闻所说的降价只是个案，原因是挂盘价虚高，而实际成交则回归到当前市场价格。当下投资客的抛盘行为没有形成风气，市场上的房源更没有因此而大幅度增加，部分投资客抛盘是为了尽快锁定利润。而对于未来深圳房价的走势，更多业内人士认为会波动性地稳健上涨。

　　监管风声紧，有业主动摇

　　“部分区域的挂牌价的确比2月份低大约2%—3%，但情况不是很普遍”

　　去年至今，以深圳为代表的一线城市房价直线上涨，“首付贷”“众筹买房”等房地产金融行为被视为推动房价暴涨的杠杆工具。在多方质疑声中，深圳相关监管部门对此类金融产品展开摸底调查，甚至深圳互联网金融协会还发布了要求其成员企业停止“众筹炒楼”房地产金融业务，并进行自查自纠和行业清理工作的通知。

　　深圳某房地产众筹平台负责人告诉记者，虽然其不是互联网金融协会会员，但该协会通知公布后，该平台还是主要找互联网金融协会了解情况，“经过沟通，协会也认同我们平台的模式并不是该通知所针对的众筹买楼，并且我们提供的资料显示平台的风控措施较为完备，并且由于平台上线以来只完成了十几宗房地产众筹项目，没有对深圳房地产市场造成风险，并不是该通知所禁止的业务”，但这位负责人还是透露，此轮监管风声趋紧，包括规土委、住建局等相关部门都有到该平台了解相关情况。

　　而包括打击“首付贷”、评估税上调等政策风向，都让部分业主，特别是手上拥有多套房产的投资客的心态发生动摇。

　　上周一则《深圳楼市投资客降200万抛售》的报道引发关注。报道中称：深圳美联物业后海门店一套145平方米的房源，春节前挂牌1650万元，近期以1450万元成交，总价直降200万元，降价幅度超过了12%，业主是一位拥有多套房产的投资客。对此，美联物业全国研究中心经理何倩茹解释称，用挂牌价和实际成交价来做对比是不客观的，任何时候挂牌价都会比实际成交价高，而实际上，此宗买卖的最终成交价格只比市场低了50万元左右，属正常现象，并没有所谓的200万元的差距。

　　“抛盘现象的确有，可是并没有形成风气。”何倩茹说，深圳目前出台了打击首付贷、众筹炒房等举措，调控楼市的信号比较强烈，基于这样的预期，一些短炒的投资客为了尽快锁定利润，所以选择当下卖掉部分房产。何倩茹表示，短线投资者的这种行为更多是出于对后市的担忧，但并不是绝对的看空。

　　从挂牌价格来看，何倩茹表示，有部分区域的房子挂牌价的确比2月份低大约2%—3%，但情况不是很普遍。记者走访了深圳中心区域的多个楼盘，区域中介人士告诉记者，该区域楼盘的价格依旧比较坚挺，暂时没有出现降价迹象。“南山的后海、龙华部分楼盘出现了轻微的下调。”何倩茹说，毕竟投资客手上的房子占市场总量的比例很小，所以房源上不会出现大幅增加。

　　调控政策未定，买家观望情绪浓厚

　　“现在短线投资者大幅下降，买家对价格变得更敏感”

　　评估价上调，二手房增值税开征，还有各方喊话要控制楼价过快上涨，许多购房者都在左右摇摆、拿捏不定。“我有个朋友之前跟购房者谈好了卖650万元，但后来怕卖亏了，又加了20万元。”链家二手房研究院总经理肖小平表示，当前买家和卖家的心态都比较复杂，现在最积极买房的人是此前卖了房的人，多数有置换物业的打算。“目前市场上60%—80%的购房者是有换房需求的。”据她观察，现在短线投资的人大幅下降，但中长期做资产保值增值的投资者还是存在的。

　　在一个房地产交流群，随便一则某处有新盘，尤其是价格上有优势的新盘的信息出现时，都会吸引大量市民探讨，记者注意到，当前市民对于房地产市场十分关心，只是观望气氛更为浓厚，每一个新盘的价格都会被反复探讨是否可以买，不会接受明显高于市场价的盘源了。

　　买家当下的心态已在市场成交量中有所反映。中原地产研究中心高级研究员王飞表示，从一手房方面来看，上周全市共成交901套，环比下跌13.7%，3月份的推盘量在100套以内，与往年这个时候存在较大的不同。而据何倩茹观察，二手房方面，买家的观望情绪也很浓厚，成交气氛不太活跃。

　　“现在是政策的窗口期，各方面都有释放调控的信息，无论是开发商还是购房者，都在等待政策才决定下一步该怎么走。”肖小平说。

　　后市波动性上涨?

　　“今年下半年可能会出现波动，但不会影响长期的走势”

　　尽管目前深圳楼市出现微幅波动，但在许多业内人士看来，鉴于紧张的供需关系及未来向好政策预期，深圳楼价大幅走低的可能性微乎其微，长期来看，深圳的房价仍然是向上的。

　　“起码5—10年内的涨势是不变的，只是会波动性地上涨，今年下半年可能会出现波动，但不会影响长期的涨势。”何倩茹说，对比北京和上海，深圳依托经济增长的趋势和优势产业的支撑，房价还有上涨空间。

　　但在去年以来大幅上涨后，此前有业内人士坦言，短期深圳房价大幅上涨的可能不大。

　　对于购房者而言，什么时候买?买哪里?何倩茹建议，不妨等到4月1日后看评估价上调的幅度有多少再决定。“估计全市上涨的幅度都差不多，不会造成格局上的变动，对于刚需而言，布吉、罗湖区有很多不错的选择的。”

　　但对于有投资需求的购房者而言，何倩茹认为在深圳无论买哪里都具有保值的功能，特别是核心区域的房价会比较稳定。但建议避开防风险区域，也就是去年深圳涨幅最大的区域。“对于短线投资者而言，如果想今年购买进而出手获利，恐怕希望不大了。”

　　深圳某资深投资客则对临深片区保持谨慎的态度，“一个片区的市场不能看新盘，要看二手房，要知道在价格上开发商要比普通二手业主更有定价能力，而很多临深片区的问题正是，新房卖得很贵，二手房却根本卖不出去”。

　　对于近日疯抢的临深片区，何倩茹也提醒，自住者可以考虑，投资客就要想想承接能力的问题，毕竟临深片区的楼盘供应量很大，有可能几年内都很难出手获利。