上市房企年报披露房地产周期 2017年地产市场将继续分化

　　业内有一个说法，就是大概3年一个周期。如果2012年-2015年是一个周期，2015年-2017年可能也会是一个周期。从这个周期来看，2016年是一个不错的市场，但是2017年就会有一些新的情况出现。

　　上市房企业绩披露尚未完全结束，但可以看得出来，净利率、库存是今年房企年报最受关注的两项指标。

　　据多个证券机构不完全统计，在已披露2015年度业绩预告的近百家房地产公司中，按预增上限计算，超过50家净利润同比上升;另有30家左右净利润下滑;约22家房企预告亏损，占比为26%。

　　多家房企营收均上涨，但是毛利率有不同程度的下滑。比如华润置地投资物业毛利率59.6%，下降2.4%;2015年碧桂园毛利率20.19%，同比下降5.89%，净利率8.58%，同比下降3.97%;华润置地投资物业毛利率59.6%，下降2.4%;此外，尽管毛利率有轻微上升，但有的房企ROE水平有所下降，例如中海地产ROE20.5%，同比下降1.5%。

　　业内有一个说法，就是大概3年一个周期。比如2013年非常火爆，2014年就式微，2015年又进入恢复期。中国金茂首席执行官李从瑞介绍说：“如此，2012年-2015年是一个周期，2015年-2017年可能也会是一个周期，从这个周期来看，2016年是一个不错的市场，但是2017年会有一些新的情况出现。”

　　旭辉控股执行总裁林峰也认为，2017年要准备过冬，因此，旭辉今年把利润提升与去化放在比较重要的位置。

　　高和资本董事长苏鑫认为，这很可能是中国房市近年内的最后一次狂欢，未来一两年，市场可能进入下行通道。他还认为拥有多套住宅的投资者应该趁早套现。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从近期房企披露的业绩可见，行业盈利水平持续收窄，说明传统的经营优势被削弱。尤其是土地价格持续攀升，土地成本占房屋销售中的比重愈来愈大，这都会压缩房企的盈利空间。后续的策略在于，第一是积极转型，寻找新的盈利空间大的项目和产业;第二是加快高周转模式和轻资产模式的应用，进而扩大盈利空间。

　　房企现金流之忧

　　可以说，经历2007年与2011年的调控之后，房企对于现金流的看重前所未有。

　　去年整体行业的回暖与政策环境的宽松，令房企密集发行公司债，补充现金流同时储备土地。例如中国金茂在境内发行22亿人民币债券，该公司管理层在一场分析师见面会上透露，正在做境内平台重组，希望找到一个方式让重组税务降低，做完以后，大概增加境内发债额度80亿。

　　表面上房企融资成本降低了，但是人民币贬值对成本有影响。以金茂为例，目前汇率报表损失50亿港币，这里面有两点：首先，假设一分钱外债都没有的话，大概也会损失36亿元，其次就是年初永续债的发行提高了融资成本。

　　这同时也是内房股普遍存在的问题，包括碧桂园等多家公司在内，为了保证现金流充足，也开始考虑熊猫债、永续债等，永续债年化利率稍微高一点，年化利率9%左右，比如碧桂园目前永续债的成本是9.5%。

　　中国金茂首席财务官江南介绍，集团截至去年底，离岸债及境内债比例为53%及47%，他说，由于国内融资成本降低，未来会调整境内债比例至高于50%。

　　如何继续获取高毛利也是房地产企业关注的重点。一名业内人士人士指出，取决于以下几点：首先是土地的获取时间，能否在周期里面踩准这个点，正如李从瑞所言，如果拿的地，周围的地价半年内能提高，那么你就优先别人一步看到这个地块的价值;其次，做改善型需求的产品，中国金茂在一线城市和二线城市做项目，还没有到过三、四线城市，这与国内供给侧改革不谋而合，所以金茂专门做高端，作改善型、高品质，这个本身能够带来高毛利;第三是高端品牌带来溢价，形成品牌认知。

　　李从瑞表示，金茂今年销售目标为360亿人民币，可销售的项目约60%分布在一线城市。他指出，由于中央对房地产市场的政策继续宽松，对整体楼市仍较乐观，但相信整体仍然会出现分化。

　　他介绍说，金茂不仅在上海，像苏州和南京销售也出现水涨船高情况，预计未来政策整体宽松应该不会收紧，但个别城市点式调控会出现，比如苏州已经出现了，当地要求价格涨幅半年不能超过10%，然而金茂有预案，已经一次性把所有价格申报好了。他说：“最终定价主动权掌握在我们自己手里。”

　　2017年地产市场将继续分化

　　房企眼中的不确定因素主要集中于近两年来布局的一二线城市市场变量。包括调控收紧政策的出台、去化的可持续性等。

　　李从瑞指出，如果上海出现很严厉的对首付的控制与二次置业的控制，那么这对房企将有影响，但是如果仅仅是限购，影响不会太大，因为上海本身就处于限购的状态，只不过是严格执法程序，所以上海新政出来以后，如果在银行贷款方面有新的政策，比如说首付提高到70%，会有一定的影响。“这个我们有一定的预估，比如说客户不是首套，是第二套，如果要求首付70%的话，假如顾客里面占的比例比较小，受的影响就比较小，金茂里面不是首套的客户可能会占到50%，因此我们受到影响的机会是一半一半。”

　　同策咨询研究中心张宏伟指出，商品住宅市场高位运行，成交量透支之后必然会调整。同策咨询研究部数据显示，2016年1、2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算，2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米。

　　研究机构对行业前景谨慎乐观。国金证券认为，即便进一步完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策，也很难解决三四线城市住宅的高库存问题。在一二线商业办公用房库存较高的区域实行灵活的土地变性一方面能降低商办的库存，另一方面也能增加住宅的供应，缓和房价上涨的压力。而三四线住宅的高库存或许通过保障制度和长租市场的建立来逐步化解。当前一线城市房价涨幅非常明显，比较可行的办法是加大住宅用地的供应和容积率的调升，一线城市的发展空间会被打开。

　　严跃进又指出，非品牌房企也形成一个共识，要想力争上游，在一线城市积极拿地，风险最小，收益最大。所以在品牌房企传统拿地模式相对淡化的情况下，反而给予了此类房企一些新的机会。

　　另外，此类非品牌房企主要是中型房企，后续也不排除通过积极进行土地储备，进而获得更大的市场占有率，以及有机会进行上市等。

　　他认为，部分大房企高调调高业绩或者晒业绩，其实也是一种营销效果，暗示着此类房企的住房产品的市场认可度比较高。另外也确实从企业管理角度看，积极去库存，进而加快高周转，也是此类企业需要考虑的内容。当然，现在很多房企在公布业绩的时候，尺度把握得非常好。既不盲目高调，同时也要凸显其在行业内的地位和优势。