北京棚改由易入难：一线城市楼市如何发力

　　600万套棚改任务，一半以上用货币化安置，住建部能在2016年实现这个目标吗？

　　钱看起来并不是问题。经济观察报从国家开发银行了解到，近期国开行正在与部分省市签署“十三五”开发性金融合作备忘录，期望发挥开发性金融的优势，在棚户区改造等方面提供支持。自2005年起，国开行已经累计发行了26单信贷资产证券化产品，规模供给2328亿元，所盘活的信贷规模，重点投向棚户区改造等重点建设领域。

　　这些钱缓解了地方政府实施棚改的资金之渴。“过去棚改政策出来，地方有很大的争议，政府用棚改资金也没什么积极性，货币化安置让地方政府有动力去做棚改，因为只要签订协议，政府就能拿到钱。”一位来自开发商的人士称。

　　一位地方政府人士称，中央的棚改任务分解到地方，按照地方的任务量，每开发一平方米，就能从国开行领到多少棚改资金，而且现在资金下放速度也非常快了。

　　但该人士也表示，最影响棚改进度的是拆迁安置问题。在地方政府看来，回迁安置通常比较能被老百姓接受，虽然也存在很多矛盾，比如按照城市规划，棚改的地块也许不能安置那么多人，需要提供多元化的安置方式，比如异地定向安置，及货币化安置。

　　而在被拆迁地居民看来，货币化安置的钱虽然多，但在同样地段想要买到同样的房子并不容易。特别是对那些身处一线城市黄金地段的拆迁户来说，尽管明知货币化安置将领到最多的拆迁款，但选择这一方式的居民并不多。北京就是一例。

　　北京的棚改

　　3月23日，北京市白纸坊地区的光源里棚户区改造项目指挥部门口，拉起了一幅极富温情的横幅：“感谢每一位对美好生活抱有憧憬的居民”。

　　位于北京市西城区白纸坊的“光源里”、“菜园街及枣林南里”两个棚改项目启动签约仅十五天，85%的居民已签订协议。目前，该比例仍在不断提高，这个北京市西城区最大的棚改项目签约房屋将在4月1日开拆。

　　这一次的拆迁工作进展异常顺利，在棚改项目现场，不仅挂起了横幅，还设立了电子信息查询系统，可供居民对涉及征收的全部事项进行查询，并对外实时发布签约情况。

　　实际上，仅仅十五天，签约率已达85%的白纸坊地区两个棚改项目仍在冲刺100%的签约率，届时，被拆迁户每户将得到15万元奖励。截止发稿日期，距离项目签约期限结束还有54天，光源里棚改项目已完成签约率91%。

　　根据白纸坊地区的安置政策，棚改区内的居民可以选择回迁安置、定向安置、货币化安置三种方案。其中，选择外迁的居民可以购买位于大兴旧宫、丰台南苑、房山拱辰的定向安置房，房价在1.5万元至2万元之间，此外还可以选择货币化安置。

　　经济观察报从项目指挥部了解到，近60%的居民选择了回迁安置。一位当地居民告诉经济观察报，“在这里住惯了，孩子上学，大人上班都方便，这个位置也好，升值空间也大，所以选择回迁安置也比较多，但回迁安置房毕竟面积有限，人口比较多的家庭可能会选择定向安置或者货币化安置。”

　　按照西城区政府的规划，白纸坊地区的两个棚改项目是西城区的试点项目，其中的房屋征收补偿标准从补偿、补助、奖励三方面进行了细化，这一补偿标准将得到推广，并逐步实现全区征收补偿标准的规范和统一。

　　以此为起点，北京市计划在2016年完成3.5万户的棚改工程，这3.5万户棚改计划内居民分布在北京市的139个棚改项目。这些棚改项目是否可以完全效仿白纸坊？事情恐怕并没有那么简单。

　　由易入难

　　2016年北京市棚改工程已经取得了不俗的成绩，东城区天坛周边57栋简易楼腾退项目、西忠实里项目签约比例均已超过85%。

　　这只是刚刚开始，按照北京市政府的棚改工作规划，2017年底，全市要完成棚户区改造15万户，基本完成四环路以内棚户区改造和环境整治任务。2016年，将是北京市全面完成总体目标的重要一年。

　　作为试点项目，白纸坊地区的两个棚改项目得到了市政府的高度重视，北京市政府官员多次前往现场了解情况。据了解，这两个项目的房屋征收与补偿工作由西城区人民政府负责，专门成立了菜园街及造林南里棚户区改造项目指挥部，负责房屋征收与补偿的具体实施工作。立项主体分别为北京广安融盛投资有限公司、北京天恒正合置业有限公司。

　　显而易见的是，在北京市声势浩大的棚改工程中，国有企业是助推手。比如，北京市在2016年的13项棚改重点建设项目中，立项主体大多为国有企业或国有控股企业。据一位业内人士透露，地方国资委给地属国有企业下达了任务，年内必须按任务参与重点项目的建设。

　　国有企业愿意参与的棚改工程，往往是更加聚焦于城市黄金地带。比如，白纸坊的这两个棚改项目就位于北京市南二环以里，属于商业开发价值较高的地段，棚改项目的推动相对容易。随着各区域商业价值高、容易改造的地块已基本改造完毕，棚户区改造的难度也越来越大，不少地方改造建设资金筹措压力较大等问题。

　　如果把一线城市的偏远地带与二三线城市相比，那么完成这些地方的棚户区改造，不论采取何种安置方案，地方政府仍需要多渠道筹措资金，利用有限的资金来解决安置。两者的不同或许在于：在库存压力大的二三线城市，货币化安置可以成为消化库存的一剂良方；但在北上广深等一线城市，这种方式并不总能奏效。

　　一位来自三线城市住建委的官员表示，在这种情况下，依靠市场化的方式来解决问题可能更为有利。比如，铜陵就采取了房票的方式，对房子进行评估，给出一个总价值，居民可以拿着房票在城市的任何地方买房子，房票由政府与开发商进行结算。这不仅给棚户区居民提供了多样化的选择，有利于消化房产库存，也减轻了政府部门的兑付压力。