2016年一季度中国房地产市场走势分析及预测

　　今年前2月房地产行业各项指标均超预期，尤其是开发投资增速、新开工、土地购置面积、销售等指标向好，但待售面积仍在增加，行业库存风险并没有减小。政策面“促需求”导向不变，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策，供给侧“有保有限”方针仍在持续，一方面要求做活土地流转市场，多样化供地来去库存，另一方面也要求继续限制高库存城市新增土地供应；市场层面，成交量虽较年末环比下滑，但在政策宽松之下，仍显著高于去年同期，其中一线和热点二线城市表现抢眼，三、四线中沿海城市或区域中心城市成交较好，但对于近期热点城市房价过快上涨现象，上海、深圳、南京等地政府也已出台调控新政。行业的首要任务依然是去库存，在中央和地方“去库存”导向支持下，预计二季度上述指标增速将以稳为主。

　　近年来，中国出口下滑、内需不振，经济增速仍需依靠房地产投资，才能平稳运行。在库存高企的情况下，房地产行业政策分别从供给侧和需求侧双向发力，尤其是需求侧力度之大。

　　1、中央供求两端齐发力，单中心二线城市受益大

　　中央层面，立足全国、统筹把控，一季度新出台政策同时从需求侧和供给侧使力：

　　1）需求侧方面，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策。1月22日，中央层面首次发布了新型城镇化指导政策，意图借助户籍制度改革和农村土地制度改革来推动农民工进城买房。2月2日，中央新政指出，不限购城市首套商贷首付可低至20%、二套商贷首付可低至30%。首付新政之后，二、三四线城市将普遍受益。2月19日，中央调低了购房契税和营业税新政，取消了首套契税的普通住宅限制，大幅调低非限购的二套契税，还取消了非限购城市满2年的营业税非普通住宅限制。税费新政推行后，各线城市均受益，但收益最大的还是单中心二线城市。

　　2）供给侧方面，中央“有供有限”的方针未变。1月7日，国土部再次强调去库存，不仅对土地招拍挂市场要继续有保有压，更要通过多样化供地来去库存，一方面要盘活闲置存量土地，做活做大土地流转市场，另一方面则要创新企业用地模式，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等方式出让土地。2月23日，财政部提出，各地必须清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模，旨在通过规范土地储备，从源头上为去库存减压。

　　此外，中央层面还有两个新政也将对房地产业中长期发展产生影响：一是2月25日住建部提出，今后原则上不再建设封闭住宅小区、已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。今后，开发商的项目定位和设计估计要大幅调整。三是2月23日教育部明确提出，在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片，意在缓解时下愈演愈烈的炒学区房现象。

　　2、上海、深圳调控收紧，高库存城市加大政策扶持力度

　　地方层面，立足区情、因城施策可谓发挥到了极致，一季度政策主要抓落地和创新：

　　1）需求侧方面，高库存城市加快落地中央政策，上海等个别城市祭出史上最严调控。1月份，地方层面的救市政策以贯彻落实去年底中央经济工作会议的六举措为主，如山东、辽宁、江西等省份闪电落地中央的农民进城购房补贴新政，山东、福建、广西等省份用购租并举、政府购买等手段促去化，湖南、海南、四川等省份加大棚改的货币化安置，等等。2月份，大部分省份和城市的救市政策侧重在落地中央政策。如山东、辽宁、江西闪电落地新契税和营业税政策；山西、内蒙古、云南、南京等继续落实之前的中央政策。广州推出“跨区首套”契税优惠政策，但一日后叫停。山东省于次日宣布实行“跨区首套”政策。3月份，沈阳出台针对个人购买住房给予奖励政策、加大住房公积金贷款支持力度、降低二手住房交易税费、鼓励农民进城买房居住等22项举措，但因为在校大学生“零首付”等尺度过大，新政在执行一天后被叫停。3月25日，上海为打压疯狂的房价，祭出史上最严调控：二套房普通住宅首付提至五成，非普通住房首付提至七成；非本市户籍家庭购房缴纳个税年限，由2年升至5年。新政后，上海楼市的改善、高端住宅成交预计会有所下降，但由于二套仍“认房不认贷”，置换需求预计仍将延续去年以来的成交热度。

　　2）供给侧方面，各城市根据区情加大政策创新力度。1月份，重庆为减轻房企负担，从投资端使力，将房企所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。2月份，海南、上海同时在供给侧使力。海南省实行“两个暂停”，停止超标市县的土地供应，从源头上加快房地产去库存。上海出台新规，要求今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通过控制户型来增加供应，缓解供需矛盾，减轻房价上涨压力。

　　3、一线房价上半年逐步降温，三线高库存年内仍难改观

　　二季度，一线城市楼市会逐步降温，严厉调控直接抑制二套改善需求，商品住宅成交量预计会有所下降。与此同时,中央降首付和降税率以及农民工进城购房补贴新政都利好二线和三四线城市，所以二季度二线和部分三四线城市楼市会加快升温。

　　二季度开始，各城的“去库存”和“控房价”政策开始分道扬镳，供给侧力度会加大。其中，一线城市将继续深挖存量土地资源，以缓解激烈的供需矛盾。二线城市将两极分化：更多的高库存城市会采取“双暂停”政策，即暂停新增住宅土地供应和暂停新建住宅项目报建审批；库存合理的城市，会更多落地降首付和税费政策；库存过低的城市，会加大土地供应。三四线城市库存压力普遍较大，政策的着力点会继续从新型城镇化入手，促使更多的农民工群体进城买房，但限于经济水平、基础建设等客观因素，高库存在年内仍难有实质改观。

　　在央行连续放水之后，我国银行间流动性开始改善，各地降首付政策逐步落地。为维持宽松的货币预期，二季度央行预计仍会继续降准。

　　1、央行连续放水，银行间流动性维持宽松

　　2016年2月29日，央行宣布，3月1日起普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

　　从SHIBOR隔夜利率走势看，自2015年10月24日降准后，SHIBOR利率维持在2%左右的低位，说明银行体系的流动性维持相对宽松的局面。

　　2、降准仍是大概率事件，但降息空间不大

　　（1）二季度降准仍是大概率事件

　　尽管自2015年以来央行已连续六次降准，释放了近4万亿元的基础货币。但因为出口下滑以及人民币贬值造成的外汇储备下降，对冲了央行降准带来的流动性影响。从综合效果来看，截至2015年末，我国基础货币余额已经连续3个季度下滑。2016年一季度基础货币余额还没公布，即使止跌回升，也不会超过去年高点。为了补充实体经济流动性，二季度央行预计仍会继续降准，以维持相对稳定的货币宽松预期。

　　2、降准仍是大概率事件，但降息空间不大

　　（1）二季度降准仍是大概率事件

　　尽管自2015年以来央行已连续六次降准，释放了近4万亿元的基础货币。但因为出口下滑以及人民币贬值造成的外汇储备下降，对冲了央行降准带来的流动性影响。从综合效果来看，截至2015年末，我国基础货币余额已经连续3个季度下滑。2016年一季度基础货币余额还没公布，即使止跌回升，也不会超过去年高点。为了补充实体经济流动性，二季度央行预计仍会继续降准，以维持相对稳定的货币宽松预期。

　　（2）商贷按揭利率创历史新低，继续下降空间不大

　　在2015年10月24日央行“双降”之后，住房按揭基准利率降至4.9%，创历史新低。2016年2月29日，央行仅宣布降准，没有进一步的降息动作，说明基准利率继续下降的空间已然不大。未来，住房按揭利率下降将主要靠银行端的优惠落地程度。

　　“十三五”开局之年，前两月经济运行情况良好，固定资产投资增速20个月首次上升，具体到房地产数据上，各项指标均超预期，尤其是开发投资增速、新开工、土地购置面积、销售等指标向好，但待售面积仍在增加，行业库存风险并没有减小。目前经济仍处在结构性调整的风险期，行业的首要任务依然是去库存，预计二季度上述指标增速将以稳为主。

　　1、销售回暖止住投资增速下滑趋势，上半年将筑底企稳

　　2016年1-2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。房地产开发投资止住了去年一路下滑趋势，时隔两年首次回升。在政策不断利好之下，销售回暖带动了房企开发投资信心，从新开工、土地购置面积等先行指标回暖的态势看，房地产开发投资增速有望在上半年内筑底、企稳。

　　2、比较基数过低，新开工出现近24个月首次正增长

　　作为先行指标的新开工面积，表现亮眼。1-2月房屋新开工面积高达15620万平方米，增长13.7%，而去年全年为下降14.0%。出现如此巨大的变动，主要是因为去年同期新开工面积基数较低所致。从绝对量来看，前2月的新开工在过去6年仍处于第二低位，且尚不足2015年月均水平。短期来看，新开工面积的增长意味着未来可售货值增加，同时有利于解决部分城市供小于求的局面，有助于这些城市房地产市场合理健康发展。

　　3、销售面积同比增长28%，创去年以来增速新高

　　全国商品房销售面积、销售金额增速继续走强。1-2月全国商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点。今年1-2月销售速度较快主要是因为去年同期基数相对较低。

　　1-2月份商品房销售额8577亿元，同比增长43.6%，增速提高了29.2个百分点。改善型需求集中释放，是推动商品房销售额增速更快上升的重要原因。

　　4、土地成交面积跌19%，一、二线地市火热带动价格上涨

　　2016年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2236万平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3个百分点；土地成交价款705亿元，增长0.9%。土地购置面积降幅大幅收窄，一方面是在销售持续向好之下，政府适当加大了推地力度；另一方面，企业在去年存货消化后，补库存的需求逐渐上升。

　　5、待售面积再创新高，商办库存进一步凸显

　　1-2月商品房待售面积73931万平方米，比12月末增加了2078万平方米，同比增长15.6%。其中，住宅待售面积46635万平方米，同比增加10.5%，办公楼、商业营业用房待售面积3435万平方米，14958万平方米，同比分别上涨21%和26.5%。整体来看，房地产行业库存高企、结构性过剩的问题依旧，居高不下的库存已成为房地产开发投资触底回升的阻碍。

　　6、二季度以稳为主，全年投资、新开工、土地仍将处于低位

　　一季度行业主要指标表现超预期，主要原因：一者在去年政策刺激下，市场销售显著好转；二者去年同期基数低也是各指标增速显著好转的一大原因。当前，我国经济“新动能”尚弱小，要稳住经济下滑趋势还得房地产业有所担当。

　　展望二季度，行业预计会呈现如下4个趋势：

　　1）二季度销售面积和金额继续回升。随着13省、5市的去库存刺激政策逐渐生效，增加市场需求和提高购买力，整体行业销售将持续回暖，加之传统销售旺季“金三银四”的到来，以及各大企业在窗口期的积极主动营销，都将推动二季度销售再攀新高。

　　2）二季度房地产开发投资增速预计保持筑底企稳格局。在去库存的大背景下，一方面库存过高的城市已经相继主动削减土地供应，另一方面房地产企业拿地也会比较谨慎，所以在土地端供需都将比较羸弱；但在销售持续回暖的背景下，为了维持销售规模，开发企业尤其是规模以上大型房企会加大已有土地储备地块的开工、施工力度，新开工量也会有一定增长，因此，全国房地产开发投资增速有望保持筑底企稳格局。

　　3）二季度新开工面积继续缓慢回升。目前房企资金链比较宽松，有足够的资金投入新开工，预计二季度新开工同比指标将持续乐观，但在“去库存”压力之下，新开工面积规模仍将维持低位。

　　4）二季度房地产开发企业土地购置面积预计仍大幅下滑，土地成交价格会继续上升。在去库存背景下，土地“有供有限”被普遍落实，地方政府尤其是二线和三四线城市将普遍削减年度土地供应甚至暂停新增土地出让，土地购置面积预计不会显著上升。但与此同时，一线城市、热点二线城市以及受一线辐射的三四线如佛山、中山、无锡等城市的优质土地的争夺会更激烈，最终导致土地成交价格继续攀升。

　　展望2016年，“去库存”的行业逻辑不变，目标还远未达成，预计开发投资、新开工、土地购置等指标仍将维持低位。主要在于：一方面一线城市、热点二线和受一线辐射的三线的投资、新开工、土地会比较好，但在全行业占比较低，占比约60%的三四线城市各项指标基本不会有明显起色；另一方面，保障住房以货币化安置为主，这部分占比约八分之一到六分之一的保障房建设基本会暂停。