2016年中国楼市行业发展情况分析及土地市场走势预测

　　一、楼市行业发展情况分析

　　显示： 2010 年以后，中国的房地产市场出现了两个变化，第一个是毛利率大顶显现，第二个是城市分化开始出现，且不断加剧。大量的城市在 2010 年之后至今房价仍然没有任何涨幅，相比于那时，全国货币发行已经是 2010 年底的 2 倍，CPI 累积也到 16%，也就是说房地产市场严重跑输。这不仅出现三四线城市，即便二线城市也仍然如此，例如，当前杭州房价仅仅和 2009 年底持平。由于量价的高度同步，导致房价不涨的城市，尽管地价更加便宜，但是由于去化速度的严重拖累， 使得房企仍然去一线城市， 也就导致了城市分化的加剧， 至 2015年，在全国大幅宽松的背景下，房价上涨超过 5%的城市仅有 5 个，上涨超过 2%的城市也仅 24 个。

2011年房地产行业毛利率见顶，此后开始逐渐下降

　　2015年，中国楼市经历了从冷清、转晴到逐步回暖的过程。在这一年里，330新政、央行降准降息、全面放开二孩等一系列利好政策的出台，让购房者有信心出手买房，最终实现了年底销量的翘尾。而这一波回暖是昙花一现还是绝地反弹的开始。

全国房地产开发投资金额

全国房地产施工面积

全国商品房销售面积

　　2016 年1-3 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积0.36 亿平方米，同比减少11.70%；

　　土地市场与其他指标类似维持了回升的状态。

2015-2016年全国房屋新开工增速情况

2015-2016年全国房屋竣工面积同比情况

　　二、土地市场走势预测

　　2016年伊始多位业内专家大胆预测，以期在纷繁复杂的市场现象中窥探出中国楼市新一年的轨迹。

　　1、宽松政策是主调

　　2016年，中国房地产市场调控政策仍然会以宽松为主，这已成为大多数业内人士的一致看法。但是，对于限购政策会不会完全取消，业内人士的看法产生分歧。亚豪机构市场总监郭毅表示， 2016年，中国房地产市场调控政策将会像去年一样，进一步放松是个大趋势。中国将会出台有利于去库存的政策，包括税费减免、降准降息等内容。随着户籍制度的调整以及居住证相关政策的落地，也会为中国楼市带来新的增量需求。但是，北京、上海等一线城市的限购全面解禁，是不太可能的。

　　2016年，国家宏观经济仍将面临较大的下行压力，在经济结构调整和转型升级的宏观背景下，预计2016年货币供应总体将保持充裕，信贷将保持较快增长。对于楼市而言，为了去库存，信贷方面对购房人的支持力度将进一步加大，比如进一步降低首付款比例、进一步降低贷款利率、加大贷款利率优惠、公积金贷款政策进一步放松等。对于限购能否完全取消， 2016年，北京、上海等一线城市全面放开限购的可能性不大。

　　对于总价动辄数千万元的豪宅，没必要进行限购。毕竟购买这些豪宅的需求属于窄众人群，取消对于他们的限购，对于一线城市的整体市场不会有太大的影响。

　　2、各地房价涨幅会持续拉大

　　消费者最为关心的问题是今年的房价还会不会全面上涨。

　　房价变化是受到市场供需关系的影响，目前一线城市整体的需求、购买力相对仍比较旺盛，在未来一段时间内，供应仍然难以全面满足需求，再加上一线城市高价地频出，所以2016年一线城市房价将会因结构性原因出现小幅上涨。一些重点二、三线城市，从长远来看需求较为旺盛，在去库存化较好的情况下，此类城市市场逐步回归平稳，价格还会出现反弹是可以预期的；另一些供应严重过剩的三、四线城市，房价在2016年有可能出现下探。

　　中原地产市场研究部经理靳瑞欣认为，今年北京房价将会出现“小幅上涨”。她指出，“2016年，北京将会有大量高价地项目入市，从而带动北京楼市整体均价上涨。但北京楼市整体均价上涨幅度有限，因为今年自住房为主的中低价位房源入市规模还会增多，将会拉低北京整体均价水平。”

　　3、今年住宅成交量会好于去年

　　2015年，随着330新政、央行降准降息、全面放开二孩等一系列利好政策的出台，多地楼市出现回暖现象。进入2016年，一二线城市楼市将会处于平稳状态，与去年相比，成交量会有一定的起色；三四线城市楼市还会面临很大压力，去库存化仍然是房企的首要任务。

　　2016年北京新房成交量不会出现大幅上涨。今年北京豪宅供应量还会增加，普宅的供应量将会相应地减少。由于豪宅的去化时间较长，将会影响北京新房成交量的上涨。在成交方面，预计大户型的市场成交占比将会提高，成为市场主流产品。由于北京新房价格高企，部分购房人有可能会选择放弃购买新房，转而进入二手房市场。所以未来北京二手房成交量还会有所上涨。

　　4、地王还会频现

　　2016年，土地市场走势如何。从目前情况来看，房企拿地全面回归一二线城市。房企扎堆一二线城市土地市场，在推高地价的同时，也容易产生风险。但是，相比三四线城市已经可以看到的风险，一二线市场拿地的风险要低很多。

　　2016年中国土地市场还会呈现上升趋势。不过，一二线城市与三四线城市土地市场的表现会有所不同，一二线城市土地成交量将会继续上升，像北京、上海这样的热点城市还会有地王频现；但三四线城市土地成交量不会有太大变化。一些资金雄厚的房企将会继续进入北京等一线城市土地市场拿地，他们对于优质地块争抢会变得更加激烈，这使得部分优质地块的溢价率依然会走高。