2016年全国房地产开发投资、销售情况及投资策略分析

1、新开工、投资增速情况

2016年1-7月份，全国房屋新开工面积9.29亿平米，同比增长13.72%，增速较 1-6月收窄1.2个百分点；其中，住宅新开工面积6.41亿平米，同比增长13.09%，增 速较1-6月份收窄0.87个百分点。单月来看，7月单月房屋新开工面积同比增长8.11%， 增速较6月份扩大3.21个百分点，住宅单月新开工同比增长8.94%，增速较上月扩大 1.61个百分点，单月新开工同比增速小幅扩大，主要是去年同期基数较低所致。整 体来看，新开工累计同比增速在4月见顶后持续回落，预计全年新开工呈现前高后低 态势。

全国房屋新开工面积（万平米）

全国住宅新开工面积（万平米）

全国房地产开发投资（亿元）

全国住宅开发投资（亿元）

投资方面，1-7月份全国房地产开发投资5.54万亿元，同比增长5.32%，增速与 1-6月相比回落0.76个百分点，其中住宅投资3.70万亿元，同比增长4.52%，增速与 1-6月相比回落1.05个百分点，单月来看，7月单月投资同比增长1.43%，增速较6月 收窄2.03个百分点，住宅单月投资同比下降0.73%，单月同比增速首次出现下滑。 整体来看，开发投资单月增速下探至年内新低，累计同比增速持续收窄。

分区域来看，2016年1-7月东部地区房地产开发投资同比增长3.36%，与1-6月 份相比降低1.23个百分点；中部地区投资同比增长10.20%，增速较1-6月扩大0.24 个百分点；西部地区投资同比增长5.89%，增速较1-6月份小幅收窄0.56个百分点。 虽然本月中部地区投资增速有微幅扩大，但难改整体增速下滑趋势。

房地产开发投资增速（分区域）

2、宅地成交情况

2016年1-7月，300城市住宅用地供给建筑面积合计4.64亿平米（累计同比-7%）， 其中，一线城市774万平米（累计同比-41%），二线城市1.72亿平米（累计同比+1%）， 三四线城市2.85亿平米（累计同比-9%）。

300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米）

成交方面，300城市住宅用地成交建筑面积合计3.82亿平米（累计同比+1%）， 其中，一线城市692万平米（累计同比-46%），二线城市1.499亿平米（累计同比+5%）， 三四线城市2.25亿平米（累计同比+1%）。

土地出让金方面，300城市住宅用地出让金合计11079亿元（累计同比+54%）， 其中，一线城市1269亿元（累计同比-8%），二线城市6791亿元（累计同比+101%）， 三四线城市3019亿元（累计同比+23%）。

300城市住宅用地成交楼面价指数

300城市住宅土地成交溢价率

300城市成交住宅用地规划建筑面积同比

单月来看，2016年7月，300城市住宅用地推出规划建筑面积5815万平米（环比 -28%，同比-18%），成交规划建筑面积5405万平米（环比-13%，同比-5%），成 交土地出让金1870亿元（环比-13%，同比+51%），楼面均价3460元/平米，平均溢 价率61%，与2016年6月相比降低12个百分点，与去年同期相比则大幅上升37个百 分点，而供给/成交这一数值则呈现环比小幅下行。整体来看，7月宅地市场供给同 环比双降，导致成交量、出让金环比均下滑，同时受成交结构性影响，总体溢价率 环比回落，但依旧处于历史高位，尤其是重点城市成交市场高热度延续，高溢价成 交常态化。

300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率

300城市住宅用地成交情况

3、销售累计同比增速持续收窄

2016年1-7月份，全国商品房销售面积7.58亿平米，同比增长26.45%，增幅较 1-6月份降低1.48个百分点，其中，住宅销售面积6.72亿平米，同比增长26.68%，增 幅较1-6月份回落1.94个百分点。单月数据来看，7月份商品房销售面积为1.15亿平 米，住宅销售面积为1.01亿平方米，环比淡季大幅回落29.92%和29.27%，与去年同 期相比，则分别增长18.72%和16.69%，单月同比增速因低基数小幅回升。销售金 额方面，2016年1-7月份商品房销售金额5.76万亿元，同比增长39.83%，增速较1-6 月份回落2.27个百分点，其中住宅销售金额4.93万亿元，同比增长41.25%，增幅与 1-6月份相比回落3.19个百分点，单月数据来看，7月份商品房、住宅销售金额同比 分别增长28.58%和25.71%，增速较6月份扩大7.70和3.87个百分点。

单月商品房销售面积（万方）

单月住宅销售面积（万方）

而重点城市成交方面，2016年7月份，监控的全国44城市成交指数7月为390， 较6月环比下降9%，同比上升12%，增幅与16年6月相比收窄了5个百分点。2016年 7月39城市住宅成交指数为424，环比下降7%，同比增长12%，增幅与16年6月相比 收窄1个百分点。分城市来看，2016年7月各线城市成交环比均淡季回落，其中一线 城市6月冲高后环比大幅回落13.5%，二线城市环比连降2个月，并且本月降幅扩大 至5.7%，三四线城市则环比大幅回落36.1%。同比数据来看，各线城市成交出现分 化，其中，一线城市成交同比下跌0.6%，近一年来同比首次下滑，二线城市成交同 比增长16.3%，增速较6月收窄0.9%，三四线城市同比增长21.35%，增速较上月扩 大7.34个百分点。

44城商品房成交面积及39城市住宅成交面积

各线城市商品房成交面积同比

房价方面，7月份，各线城市房价环比均上涨，其中一线城市环比涨幅最高，且 涨幅较6月扩大0.42个百分点至1.99%，而二线以及三线城市则分别环比上涨1.65% 和0.75%，涨幅分别扩大0.03、0.09个百分点。

百城价格指数变化及环比

各线城市住宅价格环比变化

整体来看，7月全国商品房单月销售环比淡季回落，同比增速因低基数略有回升， 但不改累计同比增速持续收窄的大趋势。我们认为当前成交量价处于高点，前期需 求集中释放，加上部分城市政策收紧对需求的抑制作用，预计未来成交将高位调整，成交同比增速继续收窄，行业小周期在明年可能进入量价齐跌。

4、按揭贷增速分析

2016年1-7月，房地产开发企业到位资金7.99万亿元，同比增长15.3%，增速较 1-6月收窄0.3个百分点。具体来看，国内贷款1.26万亿元，累计同比增长0.7%，增 速较1-6月份收窄0.3个百分点，利用外资93亿元，同比下降49.8%，而自筹资金则 同比微增0.4%。

而其他资金方面，1-7月份其他资金同比上涨36.3%，增速较1-6月份收窄2个百 分点，其中定金及预收款同比上涨31.6%，个人按揭贷款则同比增长54.6%，增速环 比上月收窄2.4个百分点，增速连续两个月高位回落。

开发贷与按揭贷累计同比增速

7月35重点城市首套房贷利率分布

35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣

7月35重点城市二套房贷利率分布

35重点城市二套房贷款平均利率走势

而对上市房企而言，其融资渠道依旧多元化，并且融资结构仍然以低成本的公司债为主。