2016年中国养老地产市场现状分析及发展趋势预测

　　养老地产在近年来是房地产市场发展的一大热点，在未来的15年内，其规模有望超过10万亿人民币，并取代商业房地产成为中国最大的产业。究其原因，一是由于我国人口老龄化程度的不断加剧，使得养老地产的需求急速上升；二是由于现在的养老机构和配套设施都较为落后，而老年人的消费能力却在不断上升，二者的不匹配导致中高端养老地产的供给仍然不足；同时，国家政策的扶持使得曾一度困扰养老地产的地价高、补贴少、运营成本昂贵等问题得到了有效缓解。

　　一、老龄化日益加剧，推动养老布局

　　银发浪潮来袭，养老布局正当时。据统计，世界上发达国家诸如美国、英国、新加坡和日本的老龄人口占比呈现增长趋势，从2010年至2015年这五年间，此趋势尤为显著。由此可见，老龄化已经是一个全球性问题。在我国，根据2014年和2015年民政局发布的社会服务发展统计公告显示，60岁以上老年人口的数量在2007年已达到1.53亿人，占全国人口比重的11.6%，截止2015年年底，我国60岁以上老年人口为2.22亿人，占全国总人口的16.2%。根据中国老龄产业发展报告，中国老龄化从2013年到2021年开始进入快速发展阶段，将由2.02亿人增加至2.58亿人，共增加5,600万人，老龄化水平从14.9%提高到17.9%，进入轻度老龄化水平。从2022年到2030年，中国老龄化进入急速发展阶段，将由2.58亿人增长到3.71亿人，年均增长1,260万人，进入中度老龄化水平。由此可见，未来我国人口老龄化将十分迅猛，养老产业将成为我国未来经济发展的新增长引擎。

发达国家老龄人口占比（%）

2007-2015年老年人口及占全国人口比重

　　城乡分布变化，性别结构失衡。未来由于城镇化进程快速推进，城市老年人口将仍然保持增长，而农村老年人口则是先增后减，根据中国老龄产业发展报告显示，农村老龄人口变化的拐点将会在2035年左右。与此同时，在老年人口中女性比例将会逐渐上升。在2014年，在老年人口中女性已超过男性，且在高龄段，该差距愈发明显。而到2050年，据估计，由于高龄老年人口的大幅增长，老年人口性别比将会日益失衡，女性老年人口比男性老年人口多出3,000万人。因此，未来养老产业的局部应更多注重城市以及女性老年群体的需求。

未来城乡老年人口变动趋势

2014年老年人口性别比（女=100）

　　老年人口抚养比上升，现有养老难担重任。虽然我国总体抚养比呈现下降趋势，但是由于人口老龄化加剧，劳动力占比逐年走低，老年抚养呈递增态势，且增速不断加快。1953年，我国老年抚养比仅为7.40，而在2000年老人人口比为9.90，在2014年已经上升至13.70，增长速度正在不断提高。根据《2012年世界人口展望》中所预测，2050年和2100年我国的60岁以上人口抚养比将会高达74.9%和89.7%。与此相对，由于众多多年来实施计划生育政策，截止2015年，中国大约有1.5亿个独生子女家庭，“421”家庭数目激增。因此如何为老年人提供恰当的老年生活将是一个亟待解决的问题。

我国老年人口抚养比

我国劳动人口数量和占比

　　养老机构设施落后，中端人群无法满足。同时，随着经济水平的提高，在北京、上海、广州等经济发达城市，根据中国老年产业发展报告，从2014年到2050年，中国老年人口的消费潜力将从4万亿左右增长到106万亿元，占GDP的比例从8%增长到33%；同时，据中国老龄科学研究中心预测，退休金将从2010年的8,383亿元上涨至2030年的73,219亿元；据中国社科院老年研究院预测，养老市场商机将从2014年的4万亿上升至2030年13万亿。这说明，未来老年人口将会逐渐成为消费的主力人群，而他们的消费需求也将逐渐转向中端老年产品。但是从供应角度来看，市场上大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；而目前国内企业在进入养老产业时大多选择“高端”，致使90%以上的中等收入人群被忽略。

退休金预测（单位：亿）

养老市场商机（单位：万亿）

“机构养老”床位需求保守预测（单位：万张）

　　二、中国养老地产行业发展趋势

　　1、一直以来，困扰养老地产发展的核心问题是相关政府政策的缺失，缺少金融、土地方面的政策支持，养老地产很难形成市场化运作。而随着我国人口老龄化问题的逐渐加剧，政府对养老也愈加重视，自2010年以来，政府出台与养老地产相关的政策密度逐渐加大，2013年-2016年更是出现高潮。就出台的各个政策而言，其支持内容涉及广泛，包括土地供给、资金支持、税收补贴、医养结合等多方面，且投资主体也正从政府主办慢慢转向政府主导、多元主体参与，覆盖人群从高收入向中低收入群体拓展，从城市向农村蔓延。

养老相关政策

　　2、老龄化社会催生的“银发经济”促使众多房企纷纷掘金养老地产项目，养老地产资金规模不断扩张，行业发展前景明朗。在将来， PPP模式的有效运用将有助于企业和政府打造双赢局面；医护型结合成为未来养老新模式，智能化养老成为养老地产提供服务新趋势。

　　3、随着国家政策的扶持以及人口老龄化的必然之势，养老地产作为“朝阳产业”，众多保险企业和地产开发公司乘势纷纷布局养老地产。截至2015年，已经有10余家保险企业，80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地餐，投资总额超过3,000亿元。我们预测，随着养老地产行业前景日益明朗化的大背景下，将会有更多的企业参与其中，带来行业资金规模的急速扩张。

　　4、根据“十二五养老规划”，未来我国的社区养老占比将会从1%上升到7%，然而目前，我国养老社区居家养老服务市场还未完全建立，仍存在整体供需失衡、资金不足、从业人员素质较低等问题。PPP模式的合理运用将会成为有效途径之一。就政府、社区而言，财政支出已经愈来愈无法满足养老社区的需求，尤其是是对于未来中高端养老消费产品的需求，同时各种管理也不能达标，从而导致96%-97%的老年群体不能很好享受到社区居家养老服务。而PPP模式的基本功能就是社会融资，该模式能够有效实现财政资金与社会资本相结合，拓展资金来源，充分发挥财政资金的杠杠作用，缓解政府财政负担。并且，专门养老服务公司的介入能够提高养老服务的效率，改善养老服务社区的运营机制。另一方面，由于政府对养老社区服务设臵了较高的门槛，社区居家养老服务本身存在投资大、回本慢、利润低等问题，从而导致一些企业不敢或不想进入到社区居家养老服务市场，而PPP模式在一定程度上分担了企业的风险，对于一些已有场地、设施的社区养老服务，更可以通过出租等方式缓解资金压力。因此，PPP模式的合理运用将会形成双赢的局面。

　　目前，部分先进地区已经开始尝试PPP模式在中国社区居家养老服务的探索研究，如上海市发改委牵头制定《关于鼓励社会力量参与本市养老服务体系建设的若干意见》，明确提出要积极推广政府与社会资本（PPP）模式，吸引社会资本投资、建设和运营；云南省财政厅将社会资本投资建设养老服务项目纳入财政支持范围并给予重点支持；2015年6月，赣州市章贡区社区居家养老服务中心PPP项目正式签约；2016年4月，合肥首个社区居家养老PPP项目启动。

　　5、首先，未来失能老年人口将大幅增加。据中国老年产业发展报告预计，未来中国失能老人人口将从2013年的3,750万人，增长到2020年4,700万人，2030年6,800万人以及2050年9,700万人。其次，老年人口医疗卫生消费总量巨大。未来40年，中国老年人的慢性病患者病例将从目前的1.1亿例，增长到2050年的36.8亿人次，老年人口的医疗卫生消费占GDP的比重，将在2050年达到5%以上，这说明针对患有慢性疾病的老年人而开设的医护型养老社区将会大有所为。

失能老人（万人）

慢性病患者（亿人）

　　6、2014年，中国养老护理人员缺口达250万，同时老年人口增长速度大于护理人员增长速度，因此养老护理人员不足的现象在将来相当长的一段时间内存在。欧美国家的探索和实践表明，智能化技术可以大幅度提高护理效率，减少老年人群对护理人员的依赖，同时提供性价比比较好的辅助服务。 智能化养老，以互联网、物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术和智能控制技术，旨在为老年人提供安全便捷舒适的服务。在中国，智能化养老早已引起关注。2012年，全国首家智能化养老实验基地奠基仪式在北京怀柔举行，该项目由全国老龄办信息中心组织实施，十年时间内将在全国建设100家智能化养老实验基地。此外，随着智能家居的快速发展，智能化的应用也将成为未来老年住宅的“标配”，为老年人提供更为细致的照顾，实现更方便、安全的全方位保障。