2016年中国养老地产行业市场环境及发展困境分析

　　近年来，包括绿城、融创、万科、正荣等房企纷纷在养老地产方面有所行动，保利、远洋、绿地等多家公司早前都已试水养老地产。业内研究机构分析指出，这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式。

　　从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年，更多的开发商也跃跃欲试。

　　老年人，按照国际规定，65周岁以上的人确定为老年；在中国，60周岁以上的公民为老年人。

　　（1）老年人口基数大

　　60岁以上老年人口已达2.2亿，是世界老年人口总量的1/5，是亚洲人口总量的1/2。预计2025年，我国老龄人口数量将达到3亿人。

2010-2025年我国老年人口数量

资料来源：中经先略数据中心整理

　　（2）老年人口增长速度快

　　到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。

我国 60 岁以上及65岁以上人口占比

资料来源：公开资料整理

　　（3）高龄化趋势明显

　　80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。

　　然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非如看起来的那么很美。目前，在养老地产领域，探索实践者众多，成型者寥寥。养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房，更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身。

　　一、供需不平衡

　　老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。以我国广州市为例，60岁以上的老人133万，占城市总人口的比重超过15%，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按4%的比例分析，133多万的老年人中，将有近5万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有3.9万个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。

　　二、选址布局不尽合理

　　目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便;有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

　　三、售价偏高

　　有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000-3000元，很多老年人只好望洋兴叹。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。

　　四、配套设施不全

　　配套的养老服务准备不足。养老地产是一个产业，盖房子不难，难的是相关的养老服务配套设施。开发企业本身面对建好的养老地产入住者，怎么来提供服务有两个选择：一个是自己培养队伍提供服务，但很多开发企业不具备这个能力。因为养老服务专业性程度非常高，原来的物业管理人员很难达到老人所需求的精神及生理上的满足。第二个办法是聘请或与养老服务机构合作。但目前社会上养老服务业并不发达，培训机构能力仍不充分，服务人员显然不充足。

　　此外，养老服务体系也不充分。除了养老的医疗护理、营养膳食、安防系统之外，老年人年龄大了以后精神需求也会发生很大变化。如何提供记忆护理、康复护理、临终关怀等这些发达国家都比较注重的精神上的和人文上的对老年人的专业化服务。

　　五、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位

　　随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。

我国老年住宅市场多元化表现

资料来源：公开资料整理

　　六、金融支持工具准备不足

　　缺少足够的金融工具支持，特别是长期的、较低成本的资金支持，银行贷款比较短期，当养老设施还没有得到回报的时候就得偿还，而且由于养老地产盈利模式不清晰，银行不愿意投入养老地产贷款。如何拓宽融资渠道来支持养老地产发展，也是一个重要挑战。