从楼市周期看房价拐点：居民承受房贷能力接近极限

　　从楼市周期看房价拐点

　　滕 飞

　　由于掺杂着地方财政收入、房屋产权、土地供给以及经济支柱产业等一系列因素，因此不能以简单的行业视角分析我国的房地产，否则都会得出错误的结论。

　　房地产是关系国计民生方方面面的一个产业链，在我国经济中占有极其重要的地位，这也是房地产作为一个产业必须鼓励发展的原因，而房地产发展必须要有居民购买力的推动。在房价仍在可承受的范围内，只要房价上涨、开发商有利可图，开发商就会加大投资力度，带动房地产行业发展，从而促进经济增长。

　　自1998年住房市场化改革以来，我国房地产业走上了市场化道路，住房市场化也意味着住房的货币化，在中国经济走出1998年至2002年的通缩时期以后，加上加入WTO的助力，经济保持高速增长，居民财富的增长推动了房地产业的发展，因为住房仍是居民的基本需求，对住房品质的改善和空间的扩大增加了对住房的需求。此外，快速推进的城镇化，加速了人口向大中型城市的涌入，促使大中型城市房价的涨幅要显著快于全国平均水平，特别是京沪穗深一线城市。

　　我国房价的快速上涨起始于2005年左右，以北京的新建住宅价格指数为例，从2005年至今共经历了四轮上涨周期，呈现显著的周期性特征，先是一轮上涨，然后受到各种经济或者政策的制约，出现缓慢微跌，然后又开始新一轮上涨，周而复始。第一轮房价周期在2006年至2008年，2006、2007年，美国经济正处于次贷危机前的房价泡沫顶峰，我国出口快速增长，经济增速高达两位数，加上A股也处于泡沫巅峰期，各种有利因素推动房价快速上涨。但是紧接着美国爆发次贷危机，我国出口增幅下降，经济增速放缓，2008年四季度经济增速从年初的11.5%降到7.1%。经济增速下降意味着收入的放缓，房价的支撑力开始动摇，2008年房价全年下跌10%左右。

　　为应对发达国家金融危机对我国的冲击，“四万亿”刺激政策出台，2009年房价立竿见影，止跌回升当年上涨40%以上，并在2010年继续上涨20%。房价过快上涨加上通胀的抬升，促使央行开始收紧贷款和房贷政策，北京在2011年初开始执行非京户籍人纳税、社保满五年的限购政策。祭出“限购”这一撒手锏调控措施，随之成为一线城市的标配。严厉的限购措施，再加前期涨幅过大，北京房价在2011年限购之后小幅下跌，跌幅10%左右。

　　接下来一轮的周期也持续三年：2012-2014年。限购政策对北京房价的限制作用仅维持了1年，在大量人口涌入的刚需之下，北京房价在2012年上半年止跌回升，并且在当年6月和7月连续两次降息的推动之下，房价开始新一轮快速上涨，一直持续到2013年底，此轮上涨房价涨幅达30%至40%，进入2014年成交逐渐冷却，房价上涨乏力，出现小幅下跌。此次为市场自然调节行为，跌幅较小，仅为6%左右。

　　最近一轮周期从去年开始启动。央行持续的降准降息，显著提升了居民购买力，引发了居民加杠杆的热潮。2014年11月央行降息不仅开启了股市的牛市脚步，也启动了房地产市场新一轮小周期。央行在2015年5次降息，力度之大前所未有，5年期以上贷款利率为4.90%，较2014年下降165bp，且为我国历史最低值，这直接降低了居民还贷成本，提升了加杠杆能力，促进了房地产市场的火爆，并且在房价一路上涨的过程中，购房者的恐慌心理暴露无遗，都尽可能放大杠杆甚至用首付贷去购买房子，这种反馈循环促进了房价更快上涨。这轮北京等一线城市的房价涨幅惊人，在不到两年内高达40%至50%，而且这是在房价已然较高的前提下的快速上涨，全市平均单价涨幅超过1万，更是历史最高水平。

　　按三年一小周期的规律，这轮房价上涨时间已接近两年，涨幅也为历次最高水平。为此，“十一”长假期间相继有22个热点城市发布了紧缩性楼市调控政策。出炉步调一致、密集连发，调控姿态为历史少有。郑州、武汉、合肥数日内连环加码，北京、深圳和南京的收紧力度已超过历史纪录。看内容，调控政策集中在重启限购、回归“认房又认贷”以降低杠杆、增加土地供应上。这势必将显著降低居民购买力特别打击了投机性需求，将使火爆的房市冷静下来。因此，笔者认为此轮房价的上涨应已接近尾声。按两年大涨一年小跌的规律，明年或将是小跌的一年。

　　只是别忘了，这轮房价上涨与三、四线城市并没有太大关系，说明经济和人口流入仍是决定房价上涨的基本要素。鉴于贷款利率已降至历史低位，再降息刺激房价的空间极为有限，这轮房价上涨过程中居民杠杆也快速上升甚至接近发达国家水平，房价绝对值已处于较高水平，在收入增长放缓情况下居民承受房贷的能力也接近了极限，加上我国城市人均住房面积也已达33平方米以上，全国范围内实现了住房的供需平衡，因此未来房价的上涨更有可能是结构性的。在当前的房价水平上，楼市小周期拐点已经来临，长周期也需谨慎。

　　（作者为CFA，供职于中国光大银行）