2017年中国重庆房地产行业发展趋势及市场前景预测

　　重庆、武汉、南京“三大火炉”中，重庆位居首位，每年最热月的平均最高气温在 32～ 34℃左右，极端最高气温曾达到 39.6～43.0℃，高温延续的时间也很长，每年 30℃以 上的暑热天数平均都在 70 天以上，并且不但白天热，夜间也热不可耐，这也曾是历代 文人墨客笔下的真实写照。

　　能够去除湿气的麻辣火锅（又名重庆火锅）是重庆人的美食，遍布大街小巷，如今已风 靡国内外，重庆火锅成为山城一张重要的名片。全国共有五万多家重庆火锅店，占全国 所有火锅店比例的三成。中国烹饪协会发布的《2015 年度中国餐饮百强企业和餐饮五 百强门店分析报告》显示，全国餐饮百强企业中重庆 14 个上榜，营收占比为 13.2%， 位居全国第三，且大多以连锁火锅企业为主。山城火锅这张名片可谓成色十足。

全国餐饮百强企业中重庆 14 个上榜，营收占比为 13.2%，位居全国第三

　　重庆作为我国四大直辖市之一，经济一直保持高速发展。2015 年，重庆市创造 GDP 总 量为 15720 亿元，且 11.0%的 GDP 增速全国居首，较全国增速高 4.1 个百分点，是自 2014 年一季度以来连续 8 个季度增速位居全国第一。在全国经济面临下行压力的背景 下，重庆经济发展依然保持了两位数的增长，发展势头依旧强劲。

重庆市 2015 年GDP总量 15720 亿，全国位列第6 位（亿元）

重庆 2015 年 GDP 增速全国第一，增速一直跑赢全国（亿元）

　　重庆楼市一直以来可以用温凉如水这个词形容，大涨大跌都不适合这个城市。尤其是近 些年，每年的成交量保持一定比例的稳定增长，供需一直以来相对较为平衡。2011 和 2012 年，重庆市供应面积略多于需求面积，但是 2013 和 2014 年及时的调整后，2015 年整体处于供需平衡的态势。总体来看重庆楼市持续稳定，保持着自己的小步调节奏。

重庆商品房年度销售面积(万方）

重庆整体供需尚处于平衡状态（万平）

　　相对稳定的供需保证了重庆楼市健康的价格变化。即使通过波动较大的月度数据来看， 自 2011 年以来，商品住宅月度成交均价几乎呈水平状态。从年度成交均价来看，也呈现出波澜不惊的稳定状态。

重庆房价保持稳定，波澜不惊（元/平方米）

重庆年度房价变化不大，平稳发展（元/平方米）

　　重庆多重国家发展战略集于一身，助力重庆经济增速一直领跑全国，2015 年更是以 11.0%的增速位列全国第一。近年重庆产业结构不断优化，汽车制造和电子信息产业保 证第二产业优质发展，第三产业占比不断提升，其中尤以金融产业增速最快，在第三产 业中占比也最高，未来重庆产业结构仍有提升的空间。而从人口来看，重庆的城镇化率 （60.90%）与其他直辖市相比仍有很大的发展空间。近年来重庆一直处于人口流出状 态，但从 2010 年开始重庆每年平均新增常住人口约 32 万人，人口略有回流。

　　重庆作为我国四大直辖市之一，经济增速一直领跑全国。2008 年以后全国经济增速放 缓，但重庆经济发展这边风景独好，2008-2015 年均增速达 17%。2011 年 GDP 增速 全国第二，2012 年位列第一；2011 年时 GDP 总量突破万亿，重庆进入万亿俱乐部； 2015 年国民生产总值达到 15719 亿元，占全国总量的 2.29%，同比增长 11.0%，跑赢 全国增速近 4 个百分点，增速全国城市排名第一。

　　重庆产业结构在近百年的历史演绎中，尽管受到很多非经济因素的干扰，但仍可看出其 演变的轨迹：手工业——轻工业——重化工业——高加工度的制造业——现代服务业， 这也是重庆产业结构不断优化的过程。

重庆 GDP 增速全国领先（万亿）

重庆市各产业 GDP 占比情况（%）

　　“十一五”以前，重庆处于重化工业为主阶段，“十一五”时期，重庆将电子信息产业 确定为国民经济支柱并给予大力支持，电子信息产业迅速崛起，重庆第二产业占比快速 提升。2010 年，重庆市电子信息制造业销售收入 978.68 亿元，同比增长 47.2％，占重庆电子信息产业总收入的 72％，高出全国平均增幅、重庆工业平均增幅21个和20 个 百分点；计算机服务和软件业销售收入 380.46 亿元，同比增长 43.9％，占电子信息产 业总收入的 28％，高出全国平均增幅、重庆市工业平均增幅 12 个和 17 个百分点。部 分厂家包括惠普、方正、宏碁、华硕、东芝、思科、富士康、英业达、和硕等。

　　与电子信息产业共同作为重庆第二产业两大支柱的是汽车制造产业，2015 年重庆汽车 制造业销售产值近 4600 亿元，增速达 22%，在重庆市工业总产值中排名第一。部分厂 家包括长安、东风、上汽、现代、力帆、潍柴、庆铃等。

重庆电子信息产业年销售产值及增速（亿元）

重庆汽车制造产业年销售产值及增速（亿元）

　　重庆积极布局战略新兴产业，着力发展现代物流、科技研发、金融保险、软件信息、中 介会展、文化传媒、创意等生产性服务业，积极发展服务贸易。2011 年以后，重庆第 三产业占比持续提升，2015 年第三产业占比比第二产业高出 2.7 个百分点。其中尤以 金融保险行业发展速度最快，金融保险业绝对量上也领先于其他子行业。 对比其他三个直辖市来看，重庆的产业结构仍有一定的调整空间，第三产业的占比未来 也会随着重庆的不断发展而继续不断提升。而房地产业相对发展较慢且增速近几年呈下 滑趋势。

重庆市第三产业子行业 GDP 增速（%）

我国四个直辖市产业结构对比（%）

　　重庆市户籍总人口在四个直辖市中位列第一，2015年达3371.84万人；常住总人口3016 万人。户籍人口中，非农业人口占比 59%，农业人口占比 41%。分区域来看，五大功 能区中，城市发展新区户籍人口占比最多，而都市功能核心区和功能拓展区合计占比仅 为 19%。而主城九区中沙坪坝区户籍人口占比 14%为主城最高。

　　从常住人口来看，一小时经济圈占比高达 32%，其次三峡库区生态经济区占比 22%。 而从主城九区来看，渝北区占比最高，达 18%，其次为沙坪坝区和九龙坡区，而大渡口 区常住人口仅为 4%。

重庆五大功能区户籍人口占比情况

重庆主城 9 区常住人口占比情况

　　从人口总量来看，重庆市常住人口小于户籍人口，长期处于人口流出状态。但是从 2010 年开始重庆每年平均新增常住人口约 32 万人，一定程度上人口处于回流状态。

　　重庆城镇化率不断提升，但与其他三个直辖市和成都来对比，重庆的城镇化水平依然较 低，2014 年为 59.6%，而北京、上海、天津均超过 80%，成都的城镇化水平也比重庆 略高。由此来看，重庆的城市化进程尚有很长的路可走。

重庆市人口仍为净流出，但态势有所好转（万人）

重庆与其他城市城镇化率对比情况（%）

　　重庆房价因何波澜不惊，根本上仍需从供需两端进行解释，而不能仅仅局限于 供给或者需求某一侧。

　　从供应端来看，重庆商品房供应一直比较宽松，但根本原因在于地根宽松，而且采取多 种措施加以保障，例如两江新区的“再造一个重庆”、地票交易制度、保障房建设力度， 甚至是“多中心、组团式”的城市格局规划。

　　从需求端来看，重庆房地产市场仍然以刚需为主，改善性需求不甚明显，这一点可以从 购房动机、户型结构、产品类型、客户来源等多方面加以验证。在本轮房地产回暖周期 中，二套房首付一降再降，成交量主要受改善性需求推动的背景下，重庆成交量显得相 对平淡。

　　重庆两江新区成立于 2010 年，辖江北区、渝北区、北碚区 3 个行政区部分区域，规划 总面积1200平方公里，预计到2020年实现地区生产总值6400亿元，工业总产值15000 亿元，建成区面积 500 平方公里，人口 500 万人，相当于 10 年再造一个重庆工业、再 造一个重庆经济、再造一个重庆主城和再造一个主城人口。在建设开发方面，重庆两江新区规划构建“一心两城十组团”城市空间格局，规划建设 水土、蔡家、翠云、悦来、鸳鸯、空港、龙兴、御临、鱼嘴等 9 个大型聚居区，新增集 聚人口将达 200 万人以上。而且在 9 大聚居区中，重庆会布局修建 9 处公租房住宅区， 居住人口将达到聚居区总人口的 20%以上，而北部新区、悦来、蔡家等地还会规划建设 一批高档商业住宅。 因此，规划面积高达 1200 平方公里的两江新区成立发展，为重庆土地供应的宽松环境 创造了可能。

重庆历年地票成交变化图

　　分区域来看，主城区（即都市功能核心区和都市功能拓展区）是地票交易涉及土地的最 主要区域。2008 年至今，重庆主城区地票成交面积为 17.29 万亩，意味着地票交易制 度为主城区累计增加建设用地指标 1.15 亿平，以 1.5 容积率计算，可增加规划建筑面 积 1.73 亿平。

重庆市地票交易、购买、征转使用情况表（亩）

　　自 2011 年开始，重庆（全市范围，包括主城区）土地供应量开始急剧攀升，由 2010 年的 6291 万平上升至 8035 万平，在全国范围内排名也由第三名跃升至第一名。此后， 重庆土地供应面积一直排在全国第一名，2013 年最高时曾达 1.16 亿平，并超过第二名 连云港和第三名武汉的土地供应量总和。

重庆土地供应面积一直位居全国第一名，2013 年供应建面达 1.2 亿平（万平，重庆全市）

　　从区域分布来看，2008 年至今重庆市主城区土地供应约占全市范围的 55%，累计土地 供应建筑面积达 3.56 亿平。而从土地用途来看，重庆市住宅类土地供应建筑面积达到 3.91 亿平，占比达到 69%，其中住宅用地和商住用地各占一半；此外，工业用地供应 建筑面积达到 1.88 亿平，占比为 30%，商服用地 6600 万平，占比为 10%左右。

2008 年至今，重庆市主城区土地供应占全市供应比例约为 54%（万平）

　　2008 年至今，渝北区土地供应规划建筑面积累计达到 1.07 亿平，占主城区土地供应比 例为 34%，位居主城区第一名，而沙坪坝区、九龙坡区分别以 16%和 13%位居第二、 第三名，江北区则已 3900 万平、12%位居第四名，北碚区则以 2567 万平、8%位居第 七名。 由于两江新区主要由渝北区、江北区和北碚区部分区域组成，因此 2008 年以来重庆主 城区土地供应大约有 54%来源于两江新区。

2008年至今供应土地建面

2008年至今主城区供应土地建面

　　2008 年以来，重庆市主城区累计土地成交面积为 3.16 亿平，略低于供应面积 3.56 亿 平；从各年度来看，重庆市主城区土地供需比维持在 1.05 附近，其中 2013 年供需比 1.01 为最低值，而 2016 年 1-9 月供需比 1.51 为最高值。从主城各区土地成交来看， 渝中区供需比 1.03 为最低值，反映了重庆传统中心城区土地具有较强的稀缺性，而沙 坪坝区供需比为 1.17 为最高值。总体来说，重庆市土地市场主城区总体上供应略大于需求的状态，而且各年份、各主城 区都是这一状态。

近年来重庆市主城区供需走势，供给始终略大于需求（万平）

近年来重庆市主城各区供需走势，供给始终略大于需求（万平）

　　由于常年供应略大于需求，重庆市土地成交楼面价得到较好控制，土地溢价率也很低。 重庆市长黄奇帆曾经指出，重庆一直按照楼面地价不超过当期房价 1/3 进行调控，事实 证明重庆做到了这一点。 重庆楼面地价长期维持在 2000 元/平方米以下，而房价则维持在 7000 元/平方米左右； 从溢价率来看，自 2012 年以来重庆土地出让溢价率常年维持在 10%以下，甚至在 2014 年、2015 年长时间以底价成交。

重庆土地成交楼面均价常年维持在 2000 元以下（元/平方米）

重庆市土地溢价率常年在 10%以下，甚至长时间底价成交（%）

　　重庆市主城区商用地产成交量约为 30 万平/月，在商品房市场中占比约为 30%，相比 2012 年提升约 15 个百分点。但 2015 年商用地产成交量曾有大幅下降，但 2016 年以 来有所回升。重庆和大多数二线城市同样面临商用地产去化困难问题，由于本篇报告主要研究住宅市 场，因此不多赘述。

重庆主城区非住宅商品房成交面积走势（万平）

重庆主城区住宅与非住宅结构走势，商用占比有所提升

　　重庆是国内二线城市中唯一从未实行过限购政策的城市，在其他房地产政策 与全国比较同步的背景下，重庆房地产调控政策以调整首付比例为主。过去几年中重庆 市首付比例经历多轮调整，首套房最低首付比例由 30%调整至 20%，二套房最低首付比例从 60%调整至 20%（结清首套房贷款）和 30%（未结清首套房贷款），调整幅度非常大。