2016年中国东北地区区域经济发展趋势及房地产价格走势分析

　　东北区域资源丰富，农业、重工发达，但第一二产业对 GDP 贡献持续 下行，东北重工亟需转型升级。东北区域坐拥的丰富的林区、矿产、石 油、煤炭、水资源，并在丰富的自然资源上建立起完善的农业及工业体 系。其中，东北的重工业区域又可细分成沈阳大工业带、长吉工业带、 哈大齐工业带三个主要工业带，形成沈阳、长春、哈尔滨、大连四大中心。作为传统主要重工业区及农业产区，东北区域的第一、第二产业所 占的 GDP 比例始终高于全国平均。但随着第一、第二产业近年受到产 能过剩、亏损加大、资源衰落、进口替代等不利因素影响，东北区域衰 落的第一、第二产业已经减缓甚至拖累了东北区域的 GDP 增长，东北 区域曾经引以为傲的重工业在东北未来发展过程中亟需转型升级。

东北第一二产业占 GDP 比重高，但贡献持续恶化

　　东北区域房地产市场将重点考察大连、沈阳、长春、哈尔滨四个城市。 考虑这四个城市集聚了整个东北 1/3 以上的人口，贡献了东北 45%以上 的 GDP，教育资源丰富，同时房地产销售、土地成交也在整个区域最为 活跃，因此将分别考察该四城的房地产市场，以期挖掘较好的投资 机会。事实上，该四城自 2014 年以来房价多处于下跌态势，2016 年以 来，仅有的小量涨幅也远落后于大部分全国其他主要城市，深入分析其 未来走势尤为重要。

东北人口沿大连、沈阳、长春、哈尔滨城市圈分布

东北四城房价各期环比仍处于持续下行趋势

　　1、大连经济基本面向好，供需改善，房价上涨可期

　　大连 GDP、人均 GDP 四城中最高，人均可支配收入东北第二。2015 年， 大连 GDP 产值为 7731.60 亿元，人均 GDP 达 5.39 万元，位居四城最高， 城镇人均可支配收入 3.59 万元，仅次于沈阳。2015 年第三产业占 GDP 比重达到 47.8%，在东北地区领先。

　　2015 年，大连第三产业占 GDP 比重已达 47.82%，较 2010 年的 42.43% 有较大的提高，从侧面说明大连产业结构优化成效显著。根据《辽宁省 壮大战略性新兴产业实施方案》的部署，大连将在高端制造、新一代信 息技术、生物科技、节能环保、新能源、新材料等方面着重建设，依托现有的大连华锐重工、大连船舶重工、大连机车、英特尔半导体、华录 集团等领先平台，壮大大连本地战略性新兴产业发展，实施创新驱动发 展战略，推动产业结构调整升级。

大连 2015GDP 居东北区域第一，但涨幅较低

大连人均 GDP 水平东北第一，遥遥领先于其他三城

大连 GDP 涨幅放缓，第三产业占比不断提高

　　随着大连跨海通道、海 上高速公路等大型交通纳入规划，大连将成为连接环渤海地区及“辽海 欧”海运物流通道的重要交通枢纽，使大连未来经济发展如虎添翼。同时， 大连金普新区地理区位优越，战略地位突出，经济基础雄厚，在金普新 区的高兴产业驱动下，大连第三产业 GDP 比重有望继续提升，转型升 级加快。大连人口迁入也将持续，将带动大连房地产回暖。

大连“十三五”期间大型交通规划

　　大连 2015 年人口净迁入率 维持在 1.45‰，是连续第五年的人口净迁入。人口数据说明大连在东北 人口吸引力高，未出现其他东北主要城市的人口下降及净迁出现象，对 当地房地产需求依然较高。

大连人口持续迁入，总人口已步入稳定阶段

大连房价收入比东北四城中最高

　　2016 年 5 月，大连成交土地的土地 均价已经达到 3100 元/平米，楼面均价达 2164 元/平米，虽不及主要一 二线城市，但较去年同期已上涨 3 倍有余。同时，大连新地王也在不断 产生，5 月 31 日，大城（2016）-5 号地块被万科以 11.54 亿元竞得，平 均楼面价达 4755 元/平方米，溢价率达 49%，成为继 4 月 26 日中山区景 山街地王之后的大连新地王。从房地产供给侧看来，开发商对大连开发 热情回暖，新楼盘将不断推出且售价也因地价上行而水涨船高，未来大 连房地产供应重回上升轨道。

大连拿地价格屡创新高，开发端拿地热情回暖

　　2、哈尔滨城镇化低、人口吸引力不足，房价上涨乏力

　　哈尔滨 2015 年全年实现地区生产总值 5751.2 亿元，落后于同在东北地 区的沈阳和大连，在全国仅排在 27 位。GDP 较上年增长 7.1%，但基数 仍较低。其中，第三产业增长 9.3%，成为城市增长的新驱动力，第一第 二产业分别只增长了 7.2%、4.1%，拖累了整体涨幅。总来看，第一、二、 三产业对地区生产总值增长的贡献率分别为 10.4%、22.5%和 67.1%；非 公有制经济实现增加值 3120.5 亿元，增长 8.3%，占全市地区生产总值 的比重为 54.3%。

　　在工业主要产品中， 哈尔滨 2015 年的以钢铁、汽车、化工为代表的重工业产量暴跌，导致 第二产业 GDP 占比下降，也代表着落后产能已开始出清。随着哈尔滨 在政策及市场的指引下积极开展产业结构换挡，优化产能带来的“阵痛 期”仍将持续。

哈尔滨正经历 GDP 增长放缓及产业换挡

哈尔滨产能出清优化，2015 年重工产量暴跌

　　2015 年，哈尔滨户籍总人口为 961.40 万，为整个东北区域主要城 市首位，但已较 2012 年的峰值 993.51 万下降 2.62%，从侧面反映了东 北区域下行的重工业使得东北地区人口吸引力大不如前。哈尔滨的劳动 适龄人口（18-60 岁）比例于 2009 年开始下降，并在 2013 年跌破了 70%。 人口下滑主要源于人口持续迁出，自然增长率也呈下行趋势。哈尔滨城市幅员辽阔， 人口密度较低，农业人口基数大，因此城镇化水平上，哈尔滨仍处在上 升通道且尚未达到 50%，落后于全国其他主要经济区域核心城市水平， 也远不及东北其他三城的水平。

哈尔滨人口数量东北区域最高，但人口密度较低

哈尔滨城镇化水平较低，户籍人口停止增长

　　哈尔滨新增住宅土地成交面积和开发投资额自 2013 年起一直处于下行状 态。2016 年 1 季度数据显示，哈尔滨新成交住宅土地总面积为 38.13 万 平米，与 2015 年总的 133.09 万平米的 1/4 相近，意味着哈尔滨 2016 年 地产开发端并未出现“开年红”。而从成交土地的楼面均价来看，2015 年 5 月以来哈尔滨新成交土地楼面均价始终在 1500 元/平米上下波动，未 出现明显的上涨趋势，因此判断 2016 年哈尔滨房地产供给端难 以出现较大改善。

哈尔滨住宅买地及开发情况并未回暖

哈尔滨成交土地楼面均价未出现改善

　　3、沈阳经济回落，新区批复落空，房价上行动力不足

　　沈阳 GDP 涨幅 2014 年出 现负增长，2015 只录得 2.56%涨幅，且重工业始终是 GDP 主要贡献来 源，第三产业占 GDP 比重不足 50%。2015 年，沈阳城镇居民可支配收 入达到 36,644 元/人，超越大连成为东北四城最高。从总量及现状上看， 沈阳和大连在经济表现上并驾齐驱，但在未来展望上，沈阳将受重工去 产能拖累，第三产业发展滞后，且是东北四城中唯一未获国际级新区批 复的城市。因此对沈阳未来的经济发展持谨慎态度，从而进一步 对沈阳房价上涨动力不乐观。

沈阳 GDP 增长降至低点，且第三产业占比不达 50%

沈阳城镇居民人均可支配收入超越大连成为东北最高

　　由于工业基础扎实，农业人口较少， 沈阳城镇化水平一直领先于东北其他城市。根据沈阳市推进新型城镇化 实施方案(2015—2020 年)，到 2020 年，沈阳常住人口城镇化率达到 85% 左右，户籍人口城镇化率达到 73.75%左右。不同于出现人口下降的哈尔滨及长春，沈阳于今年并没有出现人口迁出及总人口下降的情况，并保持了一定的人口 增长率。

沈阳人口增长放缓，城镇化程度高

沈阳人口正流入，暂未出现人口下降

　　从拿地面积、和开 发投资额来看，房地产开发商对沈阳投资热情较低。2016 年一季度，沈 阳住宅土地仅成交 75.83 万平米，未出现明显回暖迹象。从成交土地楼 面均价而言，2016 年以来仅在沈阳“二十二条”出台前后有小幅上扬，可见政策刺激并未有限激起开发商的拿地热情。

沈阳拿地开发情况依然低迷

沈阳土地成交楼面均价仍处低位

　　4、长春经济突围乏力，地产整体低迷

　　根据国家统计局公布的数据显示，2015 年长春 GDP 总量为 5530 亿元，同比增长 3.51%，GDP 总量排名位于四 城之末。从 GDP 构成来看，长春重工业仍然占据主体，第二产业在东北四城中占比最高，第三产业占比最低，并未出现明显的产业结构调整。 因此，随着去产能的继续，长春 GDP 增长放缓的状况将持续。

重工业等第二产业仍是长春 GDP 的主要驱动力

长春在东北四城第二产业比率最高，第三产业比率最低

　　长春市人口于 2008 年突破 750 万人，在东北区域仅次于哈尔滨。2011 年以来，长春户 籍人口停止增长并出现回落，城镇化水平也因此稳定在 44%左右的中等 区间。从人口变化因素来看，长春人口自然增长率稳定，自 2010 年来 的人口持续迁出是造成人口停止增长并回落的主要原因。这也是长春产 业落后对人口吸引力不足的结果。

长春人口及城镇化率已步入稳定阶段

长春人口自 2010 年以来持续迁出

　　2016 年 2 月初，长春新区获国务院批复成立，是东北区域第三个 获批的新区，受此政策提振，长春房地产投资端出现改善，虽仍未表现 出明显上涨，但已较前期低点有所回升。

长春拿地情况略有改善，仍远低于前期高点

长春土地成交楼面均价围绕 1500 元/平米震荡

　　长春房价目前仍处于 2014 年以来的低点，2016 年以来在全国主要城市 中长期跌幅靠前。受新区获批影响，长春样本住宅价格在一季度末止跌， 回到年初价格，但距离复苏仍有较长距离。

长春房价并未明显回升

　　长春库存量维持在 1000 万平方米上下，去化时间也维持在 15 个月左右， 去库存压力大。其中非住宅房也严重过剩，存在大批商业写字楼没有售 出。整体来说，长春消化库存仍前路漫漫。

长春库存量大，去化时间长