房企融资受限 楼市调控是为降温而非打压

　　“以前拿地的时候就可以配资最高70%，现在行不通了。”11月1日，某二线城市房地产开发商投资部门人士以9.2亿元竞得一块标的后这样告诉记者。

　　根据上述人士的介绍，一个月以前，房地产开发商还可以在开发初期进行配资，即交付的土地款中有30%使用房地产开发商自有资金，剩余70%来自金融机构放贷，办证开工后再将其转为开发贷款。

　　现在，房地产开发商只能以100%自有资金拿地后再申请正常的开发贷款，融资金额大概是抵押物（土地和建筑）的60%左右。“如此一来，对于一些资金紧张的房企来说，拿地压力就大了。”该人士表示，“不过就算这样，当天参与竞标的房地产商还是很多，二线城市楼市依旧火爆。”

　　一位监管人士告诉记者，现在房地产调控大致有三方面：一是行政手段限价限售；二是市场手段调整供需；三是金融手段降低杠杆。从目前情况来看，以金融手段降杠杆、抑制楼市投资投机性需求的措施正在不断加码，未来一段时间调控趋势将会延续。

　　房企融资受限

　　近期，中央政治局在部署今年四季度及2017年经济工作时指出，“要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。这是2014年以来决策层首次在货币政策基调的表述上提出抑制资产泡沫。

　　为抑制房价过快上涨，银监会在10月召开的三季度经济金融形势分析会上提出，严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，审慎开展与房地产中介和房企相关的业务，并强调“规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域”。

　　上交所、深交所又于10月底下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业债募集资金不得用于购置土地。

　　最新的地方性房地产调控政策出现在上海。11月3日，央行上海总部发布《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，进一步要求各商业银行严格落实上海市房地产调控政策，维护房地产金融市场秩序。该决议同时要求各商业银行“切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场”。

　　前述房地产业内人士表示，10月全国范围内的开发商土地交易配资都开始受到了限制。近日，该房地产公司又接到当地政府要求“地价别拍太高”。

　　抑制炒房投资

　　前三季度，房地产市场供需两旺，直接推高房价。投资层面，全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%，增速比1月至8月加快0.4个百分点。销售方面，全国商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%；商品房销售额80208亿元，同比增长41.3%，其中住宅销售额增长43.2%。

　　楼市的火爆直接传导到个人住房贷款上。央行数据显示，7月个人住房贷款占当月新增人民币贷款的比例达98.7%。随后，8月和9月这一比例分别下降至71.2%和39%。

　　国庆节前后，多地先后出台楼市调控政策，控制信贷增长是调控的重要方向之一。据统计，自9月30日起，目前已有22个城市先后发布了新的楼市调控政策，具体措施就是限购、限贷、提高首付比例。

　　“贷款发放审批、首付比例和利率是调控炒房投资的关键。”监管人士告诉记者。以上海最新出台的上述决议为例，其重点强调要继续加强对首付资金来源的审查，强化对借款人及其配偶收入证明真实性的审核，审慎评估借款人家庭偿债能力，严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。

　　调控效果初显

　　除了在限购限贷方面出台新政外，规范楼市秩序也是近一段时间的政策着力点。住建部于国庆节期间公布了45家违规失信房企和中介机构名单，后又发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为作了明确界定。同时，北京、南京、深圳等多地开展楼盘突击检查。

　　国家统计局10月底发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，基于国庆节期间的调控政策，一线城市和部分二线热点城市房地产市场出现积极变化。从房价环比涨跌幅度看，15个一线城市和部分二线热点城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月相比，一线城市和部分二线热点城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。

　　专家表示，作为我国的基础性产业之一，房地产业走在健康平稳发展的轨道上对经济转型升级是有利的。但目前房地产业处于“高烧”状态显然不正常，政府推出的各种调控措施都是为了给楼市降温，而不是对楼市进行打压。