马光远：房产税，悬在中国中产头上一把剪羊毛的利器

　　最近被两则房产税的消息刷屏：

　　一是11月1日下午，一则《成都市地方税务局发通知，房产税真的要来了》的文章引发很多人的关注，文章引用成都地税局在的一则《关于做好房产税、城镇土地使用税申报纳税工作的公告》，公告指出：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，由产权所有人缴纳。征收税率为，按照房产原值一次减除30%后的余值作为计税依据，税率为1.2%。房产出租的，以房产租金收入作为计税依据，税率为12%。很显然，这里的房产税不是我们现在讨论的"房产税"，这是1986年的《房产税暂行条例》里规定的房产税，而且对住宅实行免征。令人感到好笑的是，居然有很多高端人士和媒体也在传这个消息，所成都开始征房产税，这种乌龙，实在太低级。

　　第二个关于房产税的消息确实是我们现在热议中的"房产税"。11月4日，财政部部长楼继伟表示，房地产税等税制改革正在积极推进中。与此同时，媒体把这个消息和国家土地总督察办公室在京召开不动产统一登记制度落地实施情况督察工作调度会结合起来，认为这预示着完善房地产税征收的主要障碍将被清除，下一步的税制改革工作将一触即发。"积极推进"、"一触即发"这些字眼出现在媒体的分析和报道中，给外界的感觉是房产税很快就要征收。

　　这又是媒体搞的乌龙。楼继伟说房产税"积极推进"，这话没有错，但这不等于房产税很快就会出台。十八届三中全会就房地产税的改革提出了总体要求，全国人大将其列入立法规划很正常。但列入立法规划不等于很快就会出台。在中国，很多立法，都是经历很多年的博弈才会最终提交立法程序，立法时间在十年以上的比比皆是，而经历10年仍然遥遥无期的也不是少数，比如《民法典》，考虑到房产税的复杂性，房产税的立法如果周期在10年以上一点都不会让我惊讶。

　　可惜我们很多媒体很不专业，热衷炒作，不要说不动产统一登记还没有完成，即使完成，房产税的出台面临的障碍仍然很多，怎么能不专业的就武断"主要障碍已经清除"，出台"如箭在弦"呢。

　　大家都知道，我在分析中国房价走势时，从来不提房产税，原因很简单，就是我认为短期内出台的概率等于零，属于没有必要考虑的因素。退一步，即使出台，就真的能起到降房价的作用吗?将降房价的希望寄托在房产税身上，是实在太傻太天真。过去关于房产税的文章我写了很多。大家可以去查阅。最近一些专家在接受媒体访谈时，又提到房产税会抑制房价上涨，以此来赢得民意的支持。

　　关于房产税究竟能不能起到抑制房价的作用，征收房产税究竟为了什么。先从中国房产税出台的前世今生说起。

　　众所周知，中国的房产税，最早源于多年前的物业税，而当初进行房产税改革的初衷，和抑制房价关系不大，而是为了规范繁杂的"不动产税"。

　　在中国房地产领域，与房地产有关的税收包括房地产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，印花税，营业税和所得税，繁杂程度在全球独一无二，而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举，保守公众的诟病。

　　基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，十六届三中全会提出"实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。"

　　十八届三中全会又悄然把房产税改为"房地产税"，提出"加快房地产税立法并适时推进改革"，没有明确房地产税征收的目的。

　　但总体而言，可以认为，房产税出台的初衷，是为了规范房地产领域的税费体系而不是简单的加一种税。

　　其实在过去多年，随着坊间流传的各种房产税版本的出台，民众隐隐感觉到，按照这些版本，房产税根本无法起到平抑房价的作用。以税率为例，不管是1%，还是0.5%，和目前房价的涨幅根本不能相提并论，甚至和CPI的涨幅都无法企及;如果再看征收对象，无论是按照面积征收，还是按照套数征收，对房产税真正有感受的只有一类人，那就是中产阶层。因为低收入者有可能免税，这在征收房产税的国家基本是一个通例，而那些真正富有的阶层而言，房产税的支出对他们而言并不构成真正的负担。最后，房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房，生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言，即使1%的税率，每年的支出也在万元以上，绝非一个可以忽略不计的数字，房产税杀房价无力，但对付中产阶层，却可以让他们感受到冷冷的杀气。　　对于房产税立法，从长远而言，中国房地产领域的税费改革是必须的，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房产税，这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的，比如和土地出让金的关系，比如70年土地产权如何解决，等等。这些问题不解决，房产税是无法出台的。

　　特别是，明确房产税的征收目的非常关键：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是通过向中产阶层征税，给地方政府增加稳定的收入来源。

　　要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度的取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。

　　如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着，房地产领域的税收将更为繁重。

　　从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种，占房价的比例保守估计在60%以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。

　　从国际上来看，关于房产税如何征收，征税对象，税基，税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。比如，以英国为例，房产税是唯一的地方议会可以决定的税收，占英国地方税收收入的比例高达90%以上，占地方财政收入的比例也在60%左右，可谓地方财政收入的第一来源，在这个意义上，很多国家地方的财政都是"土地财政"，但在英国，从未听说民众对房产税的抱怨，而且都是主动申报，这些税收，最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。而且，英国地方政府并不是无限制的征收房产税，而是每年确定一个征收支出的总预算，减去中央财政的转移支付和其他收入，只有差额部分才征收房产税，同时，还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源，但民众对其具有高度的认同感。

　　但是，由于我国实行极为特殊的土地政策，70年的期限，加上不菲的土地出让金，已经让民众付出了很多，如果再征收房产税，合理性和必要性何在，在制度上如何自圆其说?在各种疑问得不到制度回应的情况下，到处为房产税的出台吹风，实在不明智。

　　过去重庆、上海房产税试点最终以失败告终，重庆房价平稳是因为土地供应量很大，上海即使试点房产税房价却暴涨。房产税抑制不了高房价，如果设计不当，最终会沦为悬在中国中产头上的一把剪羊毛的利器而已。

　　用房产税降房价?骗我可以，但请注意次数!如果真的想降房价，有的是办法，比如放开土地垄断，如果这个有难度可以学学香港，对买第二套住宅的征收15%的印花税，我相信房价立即会降!