2017年中国房地产行业发展趋势及市场前景预测

　　2016年楼市整体呈量价齐升的火热情形，整体表现良好，也给2017年上半年楼市带来较大压力，因此政策态度在2017年不确定性较大。在对经济下行的容忍度增加的情形下，调控政策整体收紧预期较高。

出台政策一览

　　按揭贷款利率及实体经济利率缓步下行，于底部震荡。按揭贷款利率持续下行，利好整个行业的资金面。珠三角6个月票据直贴利率年初有所上涨，但是在前10个月缓步下行，到2016年10月26日的2.55%。国债收益率仍处于历史低位，长短期国债收益率的差幅缩窄，市场资金面仍然较为宽松。 经济偏弱，加上通胀率较低，货币宽松的环境短期内保持不变。

按揭利率不断下行

经济偏弱，加上通胀率较低，货币宽松的环境短期内保持不变

收益率下行，长短期国债收益差幅缩窄

　　发债规模增加，整体发债利率下降。16年销售回暖以及发债规模的大幅度上升改善了整个行业的资金面，部分企业通过发债拍地、建设；发债利率也逐渐下降，资金成本不断降低。
房地产到位资金稳健增长。在房地产开发到位资金中，低成本的定金及预收款、个人按揭贷款增长显著，在充足的销售资金回流下，房地产企业整体的资金成本持续下行，为盈利打开空间。

定金及预收款、个人按揭贷款增速明显

15-16年发债规模显著上升

房企发债利率处于下行通道中

　　预计2017年投资增速在2%左史。2016年前10个月，房地产投资增速6.6%，但全国范围来看，2016年上半年拿地总额不高，下半年新开工增速有所放缓，预计2016年全年投资增速在5%以上，2017年全年增速在2%巠史。2016年虽地王频出，但全国范围来看土地购置款并未大幅增长，土地购置偏弱之下，预计2017年新开工面积增速在5%以内；拿地方面，16年核心城市拿地较多，预计17年增长动力较弱。

房地产开发投资增速小幅回升

投资增速测算

　　2016年10月底，17个城市新房去化时间17 个月，近期因为成交量下陈导致去化时间反弹。预测2017年新开工面积增速在5%以内。2016年前9月新开工累计同增6.8%，预计全年增速在10%巠史。受限贩政策的影响，2017年新开工增速下滑压力较大； 预计2017年全年新开工面积增速在5%以内。预计2017年新增住宅供应减少。2016年前9月100大中城市累计住宅土地成交规划建面同降13.1%；核心城市土地供应大幅削减，预计2017年仍会控制供应。

17城市住宅去化时间降低至17个月

预测2017年新开工同增0%

100大中城市土地成交规划建面呈下降趋势

　　预计2016年全年的销售额同比增速达到40%。2016年前10月，全国商品房销售面积同升27%，销售金额同升41%；去库存总思路下加上信贷偏松，前9个月销售火热；国庆政策出台后，根据我们监控的数据，三四线城市销售明显回升，而事线城市目前已经秴有回暖，但一线城市持续低迷，预计全年销售额同比增速为40%。预计2017年全年的销售额同比增速在10%左右。2017年，货币政策预期依然较为宽松，但仍调控政策的周期来看，在上半年放松的概率不大，下半年销售情况还有待观察。

销售面积同比增速于年中回落后恢复回升

销售金额同比增速下半年回升

　　资金面宽松+实体收益率下行，市场情绪被充分点燃。2016年10月，百城房价指数中环比上涨城市仍有79个，下跌的有21个。虽然伴随限贩限贷政策，但是房价上涨城市数量仍处二历史相对高点，相比二去年同期大幅增加。预期2017H1房价仍处二高位震荡状态预计2017年上半年房价调整压力较大。受2016年上半年高基数的影响，2017年房企业绩同比增速下行压力较大，在政策持续收紧的预期下，预计2017年上半年房价或出现微幅调整。

百城房价指数已经有所改善

一线城市最先起步，二线跟上

　　一二线核心城市吸引力不减。优质的就业、教育、医疗资源使得一事线核心城市的净迁入人口常年居二全国前列。一线城市土地供应面积占比呈下降趋势。2016年1-10月，一线城市住宅类土地合计供应建面为1278万平方米，仅占观察的百城总供应面积的3.45%，处于历史低点。这表明一线城市土地资源更加稀缺，很多房企甚至不惜以较高的溢价率在一线和核心二线拿地。

核心城市常住人口处于流入状态

一线城市住宅土地出让比例降至历史低点

一线城市住宅类土地溢价率大幅提升

　　一线城市供给紧缺，三四线城市需求有限。一线城市特别是北上深由二其土地供给有限，并以存量房市场为主，对市场拉动有限；而三四线城市由二需求有限，在土地供应不出现明显缩减，经济没有大幅驱动的情形下，预计会保持比较秶定的态势。二线城市受益于城镇化，需求旺盛，是未来房地产行业的机会所在。事线城市的楼市调节空间较大，受供需关系和经济因素影响明显，未来可能仍然会出现城市热度轮动的情形。

三线城市库存任务仍然艰巨

热点二线城市的贩买力有更大的空间

　　老龄化趋势是中国社会无法回避的趋势。逆抚养比的持续下行意味着单位劳动力所需抚养的老人呈上升趋势，而地产作为养老最重要的载体之一，未来有着很大的发展空间。而随着老龄化的来临，人口死亡率也将持续上升。而国内安乐地产的供给仍然严重不足，墓位在2020年预计仅够销售不到4年，供给呈严重不足的态势，因此安乐地产未来仍是一片蓝海。

老龄化加剧，必将带来夕阳产业的辉煌

中国墓位供给严重不足，安乐地产未来仍有很大的发展空间