从户籍制度、地区发展不平衡看中国房地产的发展

　　一、从户籍制度限制人口流动

　　户籍制度是地区发展不平衡的另一个核心因素。除了长久存在的农业户口与非农 户口的区别，各地区的户口也存在巨大差距，限制户口迁移也就是享受公共服务 的门槛。从落户的角度来看，目前一线城市实行严苛的落户政策，通过强大的行 政力量控制户籍人口增长。进一步，与户籍挂钩的种种制度政策和公共服务，使 得无法落户的流动人口难以在大城市定居，造成了我国劳动力流动而人口不流动 的局面。大城市因而享受了源源不断的低成本劳动力，而不必负担养老等公共服 务成本。

　　这个过程中，一线城市是最大的受益者。以公认的最难落户的北京为例，十八届 三中全会决定“严格控制特大城市人口规模”之后，控制人口就成了北京市的重要 任务之一，除了以至于有人戏称北京户口比美国绿卡难拿。目前北京落户政策还 在逐年收紧，部分落户途径标准不清晰、申请不公开、与央企国企等利益机关绑 定，即将开放申请的积分落户门槛高，落户难度非常大。不得不承认，北京落户 难度堪比移民，国际惯例的新生儿、亲属投靠等标准一般都比北京落户松，投资 方面3000万元人民币也基本可以睥睨全球，而类似于工作签证的北京市工作居住 证也仅对部分高新技术企业有限制开放，续签需要提供3年连续的缴税证明，条 件十分严苛。

北京落户途径（从易到难）

　　资源分配的不平衡使大城市更具有吸引力，大城市获得了源源不断的 人口流入。从过去十年的数据来看，北上广深四个一线城市常住人口远大于户籍 人口，近10年北京、上海始终有非户籍人口净流入，广州、深圳除个别年份为净 流出以外，其余年份也保持了净流入局面。

近年来北京非户籍人口净流入

近年来上海非户籍人口净流入

近年来广州非户籍人口净流入

近年来深圳非户籍人口净流入

　　然而，由于不能平等享受公共服务，流入的非户籍人口最终大部分回到原籍。依 然以北京为例，目前外地户籍人口在北京办理退休的基本条件为男性满50周岁、 女性满40周岁以前在北京参加基本养老保险，在北京实际缴费年限累计满10年， 且达到退休年龄时在各地缴纳基本养老保险年限累计至少要满15年。如果办理北 京医保，还需缴费满25年（满足退休条件的可以一次性补缴）。也就是说，即便 不考虑教育、购房、购车的资格限制，仅养老方面的就给没有户口的外地人留京 造成巨大障碍。从人口年龄结构来看，2014年北京15-64岁的劳动力人口占比为 81%，高于全国平均水平近7个百分点。

　　此外，户籍限制也间接降低了企业的用工成本。如北京社保标准普遍高于其他地区，但是由于绝大多数无户口的外地人最终都要回原籍办理退休，因此按照北京 标准缴纳的社保没有太大实际意义，企业和员工联合起来瞒报薪酬水平，按照最 低标准缴纳社保，大大降低了企业的人力成本。

　　也应看到，户籍制度在帮助一线城市完成原始积累的同时也会产生负面作用。目 前户籍门槛过高，而与户籍绑定的公共服务过多，导致了部分高素质人才向二线 城市回流的倾向。

　　总而言之，户籍制度使得大城市享受了源源不断的劳动力补充而不必付出相应成 本，透支了其他地区的人口红利，也是地区发展不平衡形成的重要因素。

　　二、地区发展不平衡对房地产市场的影响

　　1、限购限贷只有短期抑制作用

　　如前所述，房地产既具有消费属性，也具有投资属性。其中消费属性由其使用价 值决定，投资属性由市场预期决定。地区发展不平衡不仅导致了使用价值的巨大 差距，也改变了房地产市场的预期，在社会上形成了发达地区的发展前景更好的 共识，短期长期需求都有保障。因此，在资产荒的背景下，资金纷纷流向热点城 市的房地产市场，造成了当前高度分化的市场格局。

　　所以，如果不能解决地方发展不平衡的问题，就不能改变房地产市场的长期预 期，也就不能改变市场分化的格局。因此，目前限购限贷的调控只能起到短期抑 制性的作用，不能从根本改变热点城市房价上涨过快而其他城市市场遇冷的局 面。限购限贷只能将需求推迟，而不能将其减少。从市场的表现来看，限购限贷 只是让市场成交缩量，并没有带来价格的大幅下行。根据统计局公布的数据，价 格方面，10月上半月15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显 遏制，但是仅深圳和成都两个城市价格出现环比下降。成交量方面，新建商品住 宅网签成交量大多出现显著下滑，其中成交量环比下降80%-60%的城市有4个。

　　2、房价没有由一线向二、三线的传导机制

　　由于地区发展不平衡的存在，不同地区的基础设施、教育医疗等资源存在差距， 使得不同地区的房地产在使用价值本身存在差异。进一步地，由于预期地区发展 不平衡的局面短期没有改善，人们对房地产投资价值预期也高度分化。因此，一 二三线城市的房地产不具备替代效应，也就不存在一线城市需求被抑制后向二三 线城市转移的情形。也就是说，一线城市的房价上涨不向二线三线传导，而只会 向市场条件比较类似的城市传导。举例来看，上海和深圳房价超预期上涨只能够 提高北京的房地产市场预期，而不会带来其他二三线城市的市场升温；随着城市 化进程推进，上海周边城市（如昆山）可能会得到一定的外溢效应，提高了使用 价值和预期，其房价上涨将带动其他受到类似外溢效应城市（如廊坊、东莞）的 价格上行，而不是扩展到其周边城市。

　　可以认为，全国房地产市场实质上是割裂的，而不是一个整体，本次因地制宜、 因城施策的政策调控是符合市场现状的。但也正是由于市场的割裂性，因城施策 的效果也仅限于此地此城，想要依靠各地的政策组合对全国房地产市场进行有力 调控难以达到预期效果。

　　3、区域发展是房地产最重要的基本面

　　地区发展不平衡导致了房地产市场的分化，进而导致了调控政策的局限性，可以 认为，区域发展是房地产市场最重要的基本面。对房地产市场未来的判断要回归 区域发展的层面，关注区域发展的战略规划、政策引导和资金支持等方面。

　　解决好区域发展问题，很多伴生的问题也将迎刃而解，房地产市场才能走上长效 健康的发展路径。例如广受诟病的土地财政问题，有观点认为地方政府过于依赖 土地财政和房地产行业创造的税收而被房地产绑架，从而认为引导房地产的健康 发展首要问题是解决土地财政。但是从根源上看，土地财政是地区发展过程中为 解决资金来源问题创造出的工具。在当前体制下，地方政府事权远大于财权，本 来就存在资金缺口，同时财政收入分配隐含极大的不公平，欠发达地区处于弱势 地位，持续补贴发达地区。在巨大的压力下，地方政府必然会自发寻找出路。政 府的性质又决定了其只能利用掌握的资源和提供的公共服务融资，于是当时处于 预算外的土地出让金便成了最佳选择，土地财政应运而生。从这个角度看，地方 债、融资平台等方式，本质上和土地财政是一样的。也就是说，解决了地方政府 的资金来源问题，土地财政这一系列问题也就不复存在。

　　总而言之，区域发展水平决定了房地产的消费价值，区域发展前景决定了房地产 的投资价值，房地产市场最根本的还是要回归到区域发展的层面上。市场行为不 能用政策规范，无论是控热点城市房价，还是引导二三线城市去库存，都是在为 地区发展不平衡的格局变化争取时间。

　　三、房地产业发展展望

　　1、 房地产业长期需求强劲

　　2015年我国城镇化率仅为56.1%，远低于发达国家90%以上的水平，城镇化进程 还在推进。根据《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出的目标，在2020 年前常住人口的城镇化率要达到60%左右，也就是说预计还有大约5200万人将在 未来4年内完成城镇化；户籍人口城镇化率要提高到45%左右，对不同城市实行 差异化的落户限制，以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为前置条件，全 面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万-100万的城市落户限 制，合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万 -500万的大城市的落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规 模。此外，2016年10月，国务院发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，更加明确了户籍人口城镇化的政策导向和实现路径。

　　目前我国城镇化率还比较低，未来的城镇化人口增加为房地产市场提供了持续的 需求，大城市和中小城市的市场需求不是此消彼长的格局，房地产长期需求强 劲。此外，现在市场面临的问题是如何将城镇化人口合理引导，就地就近城镇 化，防止人口过度向大城市和特大城市集中。

　　2、地区发展不平衡格局将会发生改变

　　首先澄清，改变地区发展不平衡的格局，不是实现各地的均等无差别的发展。我 们承认地区之间的发展水平应当存在差距，所要改变的是在一线城市城镇化进程 已经显著领先于全国后资源仍然过度向一线城市集中的局面，加快发展重点二三 线城市，缩小地区间的差距到合理水平。

　　根据2010年国家公布的《全国主体功能区规划》中关于城市化战略格局的构想， 未来我国将构建“两横三纵”为主体的城市化战略格局：以陆桥通道、沿长江通道 为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴，以国家优化开发和重点 开发的城市化地区为主要支撑，以轴线上其他城市化地区为重要组成。在城市群 规划方面，对环渤海、长江三角洲、珠江三角洲地区进行优化开发，形成3个特 大城市群；对哈长、江淮、海峡西岸、中原、长江中游、北部湾、成渝、关中— 天水等地区实行重点开发，形成若干新的大城市群和区域性的城市群。

主体功能区规划城市化战略格局

　　国家对城市化格局已经有了明晰的规划，对三个特大城市群进行优化开发，对其 他城市群进行重点开发，未来这些重点开发的城市群就是平衡地区发展的突破 口。目前我国一线城市的城市化进程遥遥领先，在全国城市化率只有56%的背景 下，上海、北京的人口密度已经步入世界前十名的水平，一线城市继续吸纳城镇化人口的能力受限。此外，考虑到我国巨大的人口基数，只靠几个城市或城市群 完成推进城市化的过程并不现实，未来城市化必须是多极化发展。

　　我们认为要实现多极化城市化，引导人口流入规划的地区，就必须改变目前地区 发展不平衡的局面。改变地区发展不平衡格局，就要从其形成的根本原因入手， 调整资源分配，改革户籍制度。资源分配方面，除了机遇政策支持，我们认为最 重要的是要改变地区税收收入分配不平等的格局，停止资源向发达地区过度集中 而带来的预期分化。具体来看，短期内在增值税仍然为主体的情况下可适当调整 分成比例，加大转移支付力度，改善地方政府财政情况；长期促进增值税向消费 地原则分配转型，培育以财产税等直接税为主的地方主体税种，缩小地方收入差 距。户籍制度方面，继续收紧一线城市户籍准入，同时有序开放各种重点开发城 市群的户籍制度，引导人口就近城镇化。

　　3、房地产市场展望

　　我们预计资源继续向一线城市倾斜的局面将会有所改变，并且随着户籍制度的进 一步收紧，一线城市吸引资金和人口流入的能力将下滑，发展速度将面临平台 期，房地产市场热度也会逐渐退却。与此同时，其他地区核心城市群将加速发 展，放宽人口准入和发展预期提升将吸引城市化人口流入，房地产去库存持续推 进，将出现量价齐升的局面。在地区发展前景预期调整后，一线城市将放开限购 限贷，房地产市场分化的格局也就基本结束。此外，我们看好大城市周边地区的 房地产市场，在核心城市群建设过程中得益于外溢效应，将会分享核心城市的资 源和人口红利，实现高速发展。