2016年中国PPP助力生态城市建设，地产园林呈现分化分析

　　一、城镇化推动市政园林投资，PPP 解决融资瓶颈

　　城镇化助推市政园林投资大幅增加，PPP 模式解决政府融资瓶颈。随着城市建成区面积的不断扩大和建成区绿化覆盖率的稳步上升，我国城市园林绿化建设投资额逐年增长。城市园林绿化投资金额从 2006 年的 429.01 亿元增加到 2014 年的 1817.6 亿元，年均复合增速达 19.78%。园林绿化投资占财政支出比重在 2010 年达到 1.5%的高峰后呈现趋稳态势，目前回落至 1.2%水平，2015 年上半年由于部分地方政府出现融资违约风险，市政园林投资被取消或者拖延付款。但自 2015 年下半年开始，PPP 商业模式在市政园林中的应用加速推广，不仅引入了社会资本参与项目投资建设，而且政府偿付周期延长，因此一定程度上缓解了政府的融资压力。

我国城市建成区面积与绿化覆盖情况

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我国城市园林绿化建设投资额

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我国人均公园绿地面积

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我国园林绿化投资额占财政支出比

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　　二、生态文明建设向海绵城市深入延伸

　　自 2007 年党的十七大报告首次提出生态文明建设以来，生态文明建设不断由概念向具体操作领域深入落实。2015 年 10 月党的十八届五中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，将生态文明建设摆在五位一体总体布局的高度，并首次将美丽中国纳入五年规划中。因此，2015 年也被称为环保政策年，不仅生态文明建设被提升到国家战略高度，而且国务院连续出台了新《环境保护法》、水十条等法律制度。据预计，“大气十条”、“水十条”和“土十条”分别有望带动 1.7 万亿元、4.5 万亿元、5.7 万亿元的总投资，园林企业由市政园林向生态城市/海绵城市积极拓展蓝海市场是大势所趋。

生态文明建设相关法律及主要政策

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　　政策持续跟进，海绵城市建设市场逐步打开。《海绵城市建设指南（试行）》、《海绵城市专项规划暂行规定》等操作准则的不断公布标志着建设标准初步确立。专项补贴，信贷支持文件不断出台标志着资金支持不断落地。一批试点城市建设投资全面展开，二批试点城市正式公布，说明海绵城市建设正加速推进，逐步从概念层面落地到规划、建设、投资。

　　两批试点城市规划项目不断取得进展，未来五年海绵城市建设规模超万亿。 。2015 年 4 月，第一批试点城市公布，试点城市生态地貌环境差异性显著、代表性突出。2015-2017 年规划累计投资额 1340 亿元。2016 年 4 月，第二批试点城市公布，大多分布在经济发达的一二线城市，投资规模较第一批城市进一步扩大。到 2020 年，政策目标要求 20%的全国城市建成区达到 70%的降雨就地消纳和利用的标准，而 2015 年全国城市建成总面积为 5.2万平方公里，据估计，每平方公里建设成本约为 1-1.5 亿元，因此未来 5 年预计市场规模达到 1.04-1.56 万亿元。

2015年以来海绵城市重要政策汇总

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　　水环境修复，市政绿化园林建设，路面透水改造，多点受益。海绵城市建设的主要对象为：建筑与小区，城市道路，绿地与广场，城市水系。每栋建筑、每段道路、每片平台、每片绿地都应因地制宜考虑小型雨水截流和蓄水设施，对降雨实施降峰减流和资源利用。结合已公布订单，发现海绵城市建设主要投资方向：水污染治理，水生态修复，园林绿化建设，公园广场改造，路面透水改造。

　　海绵城市叠加“水十条”，黑臭水体治理短期加码。水系治理是海绵城市建设的重要部分，有机物污染是形成黑臭水体的直接原因，城市建成区是黑臭水体的重灾区。2016 年 2 月住建部完成黑臭水体摸底，共排查出黑臭水体 1861 个，并对其实行销号制度，每季度对各地治理名单和完成情况进行公示。2016 年已拉开治理黑臭水体投资的序幕，据 “十三五”规划，预计 2017 年将是黑臭水体治理达标期限的高峰年，假设单位投资 4000 万元/公里，2017 年黑臭水体治理长度约为 1144公里，那么明年仅黑臭水体治理这一项投资额将达到 457.48 亿元。

全国城市黑臭水体清单

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　　预计 2016-2018 年水环境综合治理市场规模将达 5314/6001/6774 亿元。2014 年全国财政用于污染防治支出 1084 亿元，其中水体污染防治支出 471 亿元，占比 43.45%。撬动的 2014 年污染防治总投资额 9575.5 亿元，杠杆比例 8.83，预计落实到当年水环境污染治理上的投资达 4160 亿元。2016 年各地“水十条”细则纷纷落地，对于水环境质量改善、污染治理、黑臭水体治理等方面公布了具体措施，2017 年是第一个政策目标验收年。预计在今年下半年至明年，各地将积极行动，水环境治理投资在污染治理投资占比中将进一步提升。假设全国污染治理投资继续保持 10.5%的增长速度，水污染占比从 2014年到 2018 年保持 1%的增幅，2016-2018 年水环境治理市场规模分别为 5314 亿元、6001亿元、6774 亿元。随着治污投资力度的加大，环保产业的技术、服务和产业化有望大幅提升，成为经济新常态下的新增长点。

　　订单打包呈现，资本实力雄厚企业最受益。PPP 模式下，地方政府往往将水污染治理、水生态修复、园林绿化建设、管廊建设等海绵城市各方面需求以打包的模式集中释放，单体订单规模更大，涵盖运营+工程等多个环节。以财政部 PPP 项目库入库海绵城市建设项目为例，截止 2016 年 6 月 30 日，入库海绵城市项目 32 个，计划总投资金额 793.9 亿元，平均单个海绵城市 PPP 项目投资额为 24.8 亿元。

“水十条”各时间节点目标

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　　三、地产园林分化明显，绑定大客户抢占优势资源

　　房地产市场整体仍处于去库存阶段，区域分化显著 。在国家对房地产行业实施严厉调控政策的情况下，2015 年以来房地产投资增长趋势明显放缓，房地产用地面积持续减少，住宅施工面积、新开工面积、竣工面积全面下滑。一二线城市同三四线城市在综合竞争力方面的差别以及避险情绪下资本的逐利性主导了一二线城市开发、交易面积继续保持高位，库存去化率高，而三四线城市去化不明显，去库存压力依然较大。

我国房地产开发投资额与住宅开发投资

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　　低增量博弈市场强者愈强。房地产市场投资额从 2011 年 20%增速震荡下行，2015 年增速下降到不足 1%；而另外一面，销售收入上千亿的大型房地产开发商业绩逆市上扬，销售收入年年攀升。房地产市场在一个低速增长的状态下，行业内部竞争激烈，大型房地产开发商凭借综合实力优势将小型开发商的市场份额蚕食，表现出强者愈强的市场格局。

大型地产开发商近五年营业收入（亿元）

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