2016年中国房地产行业调控政策及市场发展趋势分析

　　（ 一 ）调控政策立竿见影，热点城市成交量迅速回落

　　本次各地限购政策出台后，多数热点城市周成交量迅速出现了比较明显的下滑，之后部分城市虽有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周成交量与调控前相比下降了 36.35%，广州最近一周较调控前下降了 49.07%；二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了 50.03%；杭州最近一周成交量与调控前相比下降了 75.78%；济南最近一周成交量与调控前相比下降了 77.34%；福州最近一周成交量与调控前相比下降了 61.55%。

2016 年大中城市商品房月度成交面积

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调控前后大中城市商品房周度成交面积

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2016 年一线城市商品房月度成交面积

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调控前后一线城市商品房成交面积

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2016 年二线城市商品房成交面积

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调控前后二线商品房成交面积

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2016 年三线城市商品房成交面积

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调控前后三线城市商品房成交面积

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　　（二） 热点城市库存去化周期仍在低位 ， 土地储备持续下行

　　14 年以来去库存效果显著， 调控政策出台后库存去化或将放缓。从全国范围看，2014 年起商品房待售面积同比增速就处于不断下行趋势，2016 年 10 月住宅商品房待售面积同比增速下降为-0.6%，去库存成效显著。今年 5 月份开始存货销售比（存销比=待售面积/过去三个月销售面积均值）持续下降，10 月存货销售比为 4.68 个月。随着热点城市限购限贷政策不断升级，预计库存去化或将有所放缓。

商品房待售面积同比增速持续下滑

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住宅商品房待售面积同比增速持续下滑

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商品房待售面积与存销比

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　　热点城市库存去化周期持续下降，供求关系依旧紧张 。多数一线城市及热点二线城市的库存去化周期在 2015 年 4 月前后达到近期高点，之后一路下行。这得益于宽松的货币政策，以及房地产去库存政策。截止到 12 月 2 日，南京、上海、惠州、南昌等热点城市库存去化周期均不足 5 个月，供求关系依旧紧张。

部分热点城市库存去化周期

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　　核心城市土地备储备 08 年以来持续下降，已开工积未销售面积 11 年迅速上升， 之后总体保持平稳。观察北上广深、杭州、南京的数据，发现一线及热点二线城市的未开工、未竣工、未销售土地储备面积均一直呈下降趋势；已开工未销售面积在 11 年前后受限购影响迅速上升，之后走势平稳。

北京住宅用地未开发 、未竣工面积 （万平米）

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北京住宅用地未销售、 已开工未销售面积（万平米）

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上海住宅用地未开发、 未竣工面积 （万平米）

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上海住宅用地积 未销售与已开工未销售面积（万平米）

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深圳住宅用地未开发、 未竣工面积 （万平米）

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深圳住宅用地积未销售与已开工未销售面积（万平米）

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广州住宅用地未开发、 未竣工面积 （万平米）

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广州住宅用地未销售、 已开工未销售面积（万平米）

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杭州住宅用地未开发、 未竣工面积 （万平米）

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杭州住宅用地未销售、 已开工未销售面积（万平米）

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南京住宅用地未开发、 未竣工面积 （万平米）

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南京住宅用地未销售、 已开工未销售面积（万平米）

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　　（三） 房价增速显著放缓 ， 预计走势趋于平稳

　　从历史经验看，限购政策对新房价格的影响主要体现为环比增速迅速下降至 0 左右，价格走势趋于平稳。如北京 2011 年 2 月限购后连续 7 个月，新房价格指数环比增速在 0.0%-0.2%之间，之后更是出现了连续 8 个月的小幅回落；上海在 2011 年 1 月限购之后，从第 2 个月开始环比增速迅速下滑至接近于 0，并从第 9 个月开始了连续 8 个月的微跌；广州从 2011 年 2月限购后环比增速下滑明显，从第 8 个月开始了连续 8 个月的微跌；南京在 2011 年 2 月限购之后第二个月即开始了连续 13 个月的微跌。

　　一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价过快上涨势头得到遏制，房价走势明显趋稳。根据发布的 15 个一线和热点二线城市 10 月下半月的新建商品住宅价格变动情况数据，与 10 月上半月比，10 月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都 2 个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等 5 个城市也由升转降，降幅在 0.1 至 0.4个百分点之间；广州新建商品住宅价格环比持平；其余 7 个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在 0.4 至 3.3 个百分点之间。

15 个一线和热点二线城市 10 月与 9月新建商品住宅价格变动对比表

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　　（四）房地产投资、新开工开始回落，调控影响预计在明年一季度显现

　　各热点城市出台限购限贷政策后，房地产投资和新开工数据开始有所回落，但幅度不大。10 月单月房地产开发投资完成额 9377 亿元，环比下降 8.16%，同比增长 13.45%，较上月增长5.66 个百分点；10 月单月新开工面积 14719 万平米，环比下降 6.97%，同比上升 19.95%，较上月增长 39.36 个百分点。

　　由于投资和新开工相对于新房销售有滞后性，预计各城市严厉的调控政策对房地产投资和新开工的影响或将在明年一季度显现。

房屋新开工面积 10 月份同比上升 19.95%

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房屋新开工面积：住宅 10 月份同比上升 22.69%

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房地产开发投资完成额10月份同比增长 13.45%

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房地产开发投资完成额：住宅10月同比下降 7.17%

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　　（五）土地市场明显降温，土地成交面积和溢价率显著回落

　　10 月份热点城市相继出台调控政策之后，土地市场明显降温，一二三线城市土地溢价率

　　在调控政策出台后均下滑明显。100 大中城市成交土地规划建筑面积环比下滑 27%，土地溢价率回落 37.25 个百分点；一线城市成交土地规划建筑面积逆市上升，环比增长 20%，二线城市则大幅下滑，环比下降 38%；三线城市略有上升，环比增长 6%。

大中城市土地成交规划建筑面积 （万平米）

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2016 年大中城市土地溢价率

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一线城市土地成交规划建筑面积 （万平米）

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2016 年一线城市土地溢价率

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二线城市土地成交规划建筑面积（万平米）

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2016年二线城市土地溢价率

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三线城市土地成交规划建筑面积 （万平米）

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2016 年三线城市土地溢价率

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　　从全国层面的数据看， 土地购置面积下滑明显 ， 土地成交价款上涨势头或将放缓。调控政策出台后土地购置面积开始回落，10 月当月环比下降 1.89%，同比下降 0.04%；土地成交价款仍在上升，10 月当月环比增长 27.72%，同比增长 36.16%。认为为抑制一线城市和热点二线城市土地价格过快上涨，热点城市土地供给有增加的可能；但证监会和发改委开始加大对房企公司债和企业债的监管和调控，或将使得前期激进拿地的房地产企业面临融资难题。预计土地成交价款的上涨势头或将放缓，土地购置面积预计走势平稳。

土地购置面积同比下降 0.04%

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土地成交价款同比增长 36.16%

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　　（六） 利率优惠或将减少 ， 新增贷款仍以购房贷款

　　受益于相对宽松的货币政策，全国购房贷款利率近年来一直处于下行趋势。首套房贷款优惠利率 2015 年来一路下行，在 2016 年 7 月份后维持在 4.44%左右；住房公积金贷款五年以上利率 2012 年以来一路下行，在 2015 年 8 月后维持在 3.25%。

2015-2016 全国首套房贷款平均利率

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2011-2016 住房公积金住房贷款利率

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　　预计 2017 年银行按揭贷款利率可能会出现回升。原因包括：1、当前人民币贬值压力较大，流动性收紧预期增强。2、各地方政府调控政策不断升级，着手从金融层面调控房地产市场，按揭贷款利率优惠或将减少。

各城市个人住房贷款常见批出利率优惠

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