2017年中国房地产行业数据分析与展望分析

　　1、投资与新开工

　　房地产开发投资累计同比增速从 2016 年 3 月份开始持续在高位运行，至 2017 年 2 月份已超过 12 个月同比增速在 5%以上。2017 年 2 月份的增速为 8.90%。 我们可以看到，总体而言全年房地产行业依然保持了高增长，特别是在土地购置方面，同比下跌幅度已出现收窄的情况。由于一线城市和二线核心城市受到限购政策的影响，2017 年第一季度开始各项指标均有所回落。房地产市场整体仍然保持整体上涨的格局。其中，二三线城市库销比接近上轮新开工企稳周期的水平。但是开发面积已经有所回落，这说明增速的缓冲期正在逐步减小。

房地产开发投资额及同比数据

数据来源：公开资料整理

土地购置面积及待开发面积

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　　虽然今年以来房地产调控政策频出，但是房企拿地意愿没有下降。主要原因在于行业进入调整期时，房企开始补库。并且在过去几个月内，整体货币政策的宽松使得大部分房企通过低利率频繁发债，在手资金宽裕。不过看到，由于信贷政策开始收紧后，虽然土地出让总量有所增加，但是溢价率明显下降，说明房企在一定程度上对市场有观望情绪，并对未来房价持谨慎态度，因此超过一定成本后便不再竞价。

房地产开发投资额及同比数据

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商品房销售额及面积数据

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　　房屋新开工面积同比增速在 2014 年 2 月突降之后，缓慢回升，至 2014 年11 月份再度开始下滑，2015 年 12 月份的同比增速降至-14.00%。2016 年 2 月份，在持续下滑了 22 个月之后，房屋新开工面积同比增速回升至 13.70%。由于房屋新开工面积累计同比增速一直是负增长，同时房地产开发投资同比增速也逐月下滑，致使持续 22 个月的房屋新开工面积同比增速负增长对 2016 年的房地产开发投资增速产生明显的向上拉力。稳增长，遏制房地产开发投资增速下滑是必有之策，这是 2016 年房地产行业趋暖并延续至 2017 年第一季度的一个最重要的原因。

全国房屋施工面积及同比情况

数据来源：公开资料整理

房屋新开工面积及同比情况

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　　2、销售数据

　　2017 第一季度年商品房销售面积累计同比均为正增长，且上半年出现了增速大幅上行。纵观历史数据，发现 2009 年增速回正且持续上升，并一直延续这个趋势至 2011 年底。同时，也可以看到销售数据有不可持续的大幅增长。认为，2017 年商品房销售面积同比增速将逐步放缓，或者会出现负增长的局面。理由是，2015 年被压抑的需求在 2016 年得到释放。但是房价的过快增长对经济发展有害无利，随着各地房地产政策的陆续出台，2016 年第四季度起销售数据出现下滑的趋势。而且政策均有一定的延续性，因此预计 2017 年第二季度开始房屋销售将出现明显下滑。3 月份的数据是判断 2 季度销售数据的一个风向标。商品房销售额累计同比增速的走势与商品房销售面积大体相同。

全国商品房销售面积及同比

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全国商品房销售额及同比

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　　按揭贷款利率的变化将会是左右房价的一大因素。换句话说，杠杆率的变化对购房者的购买力将会有很大影响。预计2017 年第二季度个人按揭贷款利率将呈现向上趋势。在一线城市，受到政策的变动，居民在购房时能用到的杠杆受到了限制，购房能力受到遏制。 二线城市虽然区域优势较为明显，人口集中度也较高，但调控政策的出台势必会抑制一部分以投机为目的的投资客，也会使购房者对入房市持观望态度，价格会有下降空间；三线城市则仍然将持续去库存的状态，对房价的上涨不具有支撑。总体来看 ，货币膨胀导致的资产荒，而居民购房时的“加杠杆”行为又直接推动了房价上涨。在因此，未来政策与货币“双调控”将使得房地产行业回归理性。