楼市分化进入新周期 预计三四线城市领涨下半年

　　19日，国家统计局发布5月70个大中城市房价变动情况，15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，其余大中城市房价环比下降或涨幅回落的城市个数有所增加。这意味着，在调控持续两个月后，房价明显企稳。

　　业内人士表示，两年前领涨的一二线城市从2017年5月开始逐渐进入调整，楼市分化进入新周期。预计三四线城市领涨今年楼市下半场，而4季度房地产销售数据的涨幅很可能降至个位数，整体市场将出现平稳降温。

　　　　数据 热点城市涨幅回落明显

　　统计局数据显示，同比方面，15个城市新建商品住宅价格涨幅均回落，回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平，5个城市涨幅在0.5%以内。

　　交通银行金融研究中心数据显示，5月70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增长0.75%，较上月涨幅微增0.02个百分点。其中一线城市增速继续大幅下挫，二线与上月增速基本持平，三线城市涨幅继续扩大。房价同比连续第五个月放缓，收窄至9.68%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，5月，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。

　　从整体来看，5月70个城市中，新建商品住宅同比涨幅较4月相比有29个城市回落，二手住宅方面，有18个城市较4月回落。

　　值得一提的是，一二线城市同比涨幅回落尤其明显。据统计局测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月比4月分别回落2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月比4月分别回落0.8和0.5个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2015年5月北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%，开启近一轮房价上涨的拉动行情。2016年，二线城市猛涨，成为房价上涨的主要动力，而进入2017年，市场再次出现逆转分化，由三线城市领衔。

　　"时隔两年，历史逆转，两年前领涨的一二线城市从2017年5月开始逐渐进入调整，本轮楼市分化进入新周期。"张大伟说。

　　5月数据显示，70大中城市中，20个城市涨幅超过1%，4个城市涨幅超过2%。具体来看，蚌埠涨幅环比上涨高达3.4%，北海环比涨幅达3.2%，湛江上涨2.6%，哈尔滨上涨2%。

　　张大伟表示，在严格调控下，一二线热点城市楼市全面处于停滞或者下行趋势中，上涨城市基本为三线城市和部分西部二线城市。

　　　　降温 北京二手房率先回落

　　需注意的是，5月数据显示，部分地区二手房价格跌幅超过新建住宅。从全国数据看，二手房价格涨幅也明显低于新建住宅。

　　从二手房市场来看，北京、天津、石家庄、厦门、秦皇岛、合肥、三亚环比出现下调。北京跌幅第一，下调0.9%，三亚下调0.5%、天津下调0.4%、秦皇岛下调0.2%，厦门下调0.3%，石家庄、合肥下调0.1%。

　　张大伟表示，北京二手房价格下调0.9%，历史上第一次成为跌幅第一的城市，从"3·17"调控政策效果看，北京二手房市场全面降温，调控效果开始明显。数据显示，5月，北京合计月内二手房住宅签约仅10801套，而这是最近27个月的最低值。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，5月新建商品住宅价格环比持平，二手住宅价格环比下跌，这让北京成为这波抑制楼市增长的排头兵。二手市场率先出现价格跳水，并迅速波及新房市场，使得房价上涨势头被抑制，价格走势转为平稳。她预计，年内北京楼市仍将保持成交下行、价格稳中走低的市场趋势。

　　张大伟说，整体市场已经出现明显的成交下行，新建商品房住宅市场也已经连续5个月低于3000套。但从价格调整幅度看，买卖双方的博弈依然持续，除个案报价大跌外，没有出现成交价格大幅变动。

　　而事实上，除了北京外，整体房地产市场成交也出现明显下降。1至5月，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%；商品房销售额43632亿元，增长18.6%。相比去年4月的高点，两项销售指标增速回落幅度分别达22.2个和37.4个百分点。

　　交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，当前调控政策呈现"限购+限贷+限价+限售"的"四位一体"严控状态，各地收紧措施还在陆续推出。随着调控效应持续发酵，更多紧缩政策的出现和调控范围的扩容也将在市场预期之中，目前需求趋于观望，市场成交增速大幅回落。

　　　　风向 "抑泡沫"和"去库存"并行

　　"虽然调控政策效果已有显现，但由于部分地区政策执行不严，通过将周围区县纳入统计数据的方法，改变表面数据。因此，泡沫依然在，未来政策严控势头难以改变。"有业内人士表示。

　　对此，夏丹说，5月房地产成交和房企到位资金增速继续回落，开发投资增速首次"刹车"。预计下半年，房地产调控政策难有明显松动。

　　夏丹认为，未来一方面通过政策性调控抑制购买端口，另一方面通过资金调整投资端口。"去年，银行将信贷资源大量投放到住房按揭贷款上，新增个人房贷占新增贷款的比重曾一度高达39.2%，出现过度扩张倾向。今年金融端‘去杠杆’扼住了房贷失控的苗头，房贷投放额度将在总量控制目标下大幅削减。"

　　"同时，叠加市场流动性趋紧下资金成本上升，倒逼银行以提高定价的方式重新调配资产。预计今年个人住房贷款规模和占比双双下降，重点地区首套、二套房贷平均利率将明显上调。"夏丹说。

　　在多重压力下，四季度房地产或面临调整。张大伟说，从全国数据看，市场整体涨幅开始加速放缓，虽然三四线城市继续高位运行，但整体涨幅将出现下行。预计2017年4季度房地产销售数据的涨幅很可能降至个位数。整体市场平稳，一二线城市将进入调控政策抑制下的"降温周期"。

　　夏丹也表示，前5月开发投资自年初以来首次出现增速回落，房地产投资增速下行趋势确立。

　　"商品房成交同比增速下行已满一年，房地产投资在上半年出现的高增长难以为继。销售增速的大幅下滑，必然拖累后续开发投资，金融监管的加强和资金链的不断收紧，也将形成硬约束。预计房地产投资增速将呈现‘先扬后抑’的局面，在二季度高点后即将见顶回落。"夏丹认为。