2017年中国楼市销售量价及调控成效分析

　　1、117年以来楼市成交持续下降

　　2017年1—4 月全国商品房销售面积合计 4.16 亿平方米，其中住宅销售面积合计 3.65 亿平方米，同比分别上升 15.7%和上升 13%。商品房累计销售量同比增速较 16 年出现明显的下降，并且 17 年以来增幅也持续下滑。前四个月全国商品房销售额合计 3.32 万亿，商品住宅销售额合计 2.79 万亿，同比则分别上升 20.1%和上升 16.1%，涨幅也较去年及今年年初出现一定幅度的回落。

　　整体看，16 年四季度开始房地产政策转向调控，并且 17 年以来地方调控政策持续加码，而反映在楼市成交上的是销售增幅的持续回落。可见当前政策成效显现。

全国商品房累计销售面积

数据来源：公开资料整理

全国商品房累计销售额

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　　单月销售来看，4 月全国商品房销售面积共 1.26 亿平方米，同比上升 7.75%，较 3 月末涨幅大幅回落约 7 个百分点；而环比 3 月销售面积则下降 15.76%，销售出现较明显的回落。4 月份商品住宅销售面积共 1.1 亿平米，同比增长 5%，销售增长也较上月末回落 6个百分点；而环比涨幅则为-15.37%，回落明显。销售额方面，4 月全国商品房销售额1 万亿，同比上升 9.95%；商品住宅销售额 8551 亿，同比增长 7.74%，涨幅较 3 月末分别下降 14.5 个百分点和 10.4 个百分点，而环比涨幅则分别为-18.88%和-16.8%，销售额出现一定幅度的环比下滑。当前楼市进入政策调控期，销售同比增幅持续下降，4 月环比销售则有一定幅度回落，预计未来调控将会持续，楼市销售仍会有持续回落的可能。而预测全年整体销售同比下降将是大概率事件，但整体仍将维持在较高水平（16 年全年商品房销售额合计 11 万亿，再创历史新高，预计 17 年全年仍将维持约 9 万亿的历史高位水平，断崖式下降风险较低）。

全国商品房单月销售面积

数据来源：公开资料整理

全国商品房单月销售额

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　　2、一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现

　　房价走势方面，根据 70 大中城市住宅价格指数观测，4 月份 70 大中城市新建住宅价格指数同比上升 9.6%；其中新建商品住宅价格指数同比上升 9.9%；涨幅均较前三个月持续回落。环比方面，4 月 70 大中城市新建住宅价格指数环比上升 0.7%，新建商品住宅环比也上升 0.7%；环比涨幅较前两个月有所上升，但涨幅维持在较低水平。自从 16 年国庆期间出台调控政策后，房价环比涨幅持续下降，趋势没有改变。

70 大中城市房价同比变化

数据来源：公开资料整理

70 大中城市房价环比变化

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　　细分看，4 月份一线、二线城市房价同比涨幅均继续有所回落，而三线城市房价同比涨幅则继续录得小幅上升。70 大中城市中，一线城市 4月份新建住宅价格同比涨幅为 14.4%，较上月回落 2.5 个百分点，一线城市房价涨幅仍高于二三线城市涨幅；二线城市新建住宅价格同比涨幅则为 13.7%，较上月末下降 1.5 个百分点。三线城市 4 月新建住宅价格同比则上涨 7.3%，涨幅较一二线城市低，但较上月末涨幅则继续上升 0.3 个百分点。

　　环比方面，4 月份一线城市房价环比上升 0.4%，较上月底下降 0.2 个百分点；二线城市环比上升 0.5%，较上月底下降 0.1 个百分点；三线城市环比上涨 0.8%，与上月涨幅相约。其中三线城市房价环比涨幅最高。

　　可见，当前一二线城市陆续加码出台调控政策，房价涨幅有所回落，房价持续上涨势头明显抑制。而大部分三四线城市则继续加速楼市去库存，导致当前房价涨幅有所保持。未来几个月调控政策的持续，一二线城市房价涨幅进一步回落可能性存在。

一二三线城市住宅价格同比变化

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一二三线城市住宅环比变化

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　　3、预计开发投资增速拐点将现

　　17 年截止 4 月末，全国房地产开发投资完成额累计达 2.77 万亿元，累计同比增速上升至 9.3%，开发投资增速持续回升，较 16 年底上升 2.4 个百分点，并且为 15 年 3 月份以来增幅最高水平。全国住宅开发投资完成额则为 1.86 万亿元，累计同比增幅为 10.6%，增幅也较上年末提升 4.2 个百分点，为 14 年 10 月份以来开发投资增速最高水平。15 年及 16 年楼市销售景气度高，特别是一二线及部分热点城市，出现楼市销售量价齐升，导致开发投资增速从低位持续回升。但 16 年四季度楼市进入调控周期，当前楼市成交量价均出现增幅持续明显的回落，未来开发投资出现回落将是大概率事件。开发投资增速拐点将现，对于煤炭钢铁等大周期行业，以及经济增长将会带来一定负面影响。

　　另一方面，虽然预计房地产开发投资增速将会从当前高位回落，对经济增速带来一定负面影响。但国内基建投资、以及一带一路带来的投资建设，将对整体经济增长起到支撑作用。因此调控周期短期难以扭转。

房地产开发投资增速变化

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　　4、土地成交年内高点或已现

　　17 年 1—4 月，全国土地购置面积累计为 5527 万平方米，同比上升 8.1%；而上年整体土地购置面积同比下降 3.4%；17 年以来土地成交同比增幅止跌回升，开发商积极补充库存有所体现。17 年前四月土地成交价款累计则为 2104.5 亿，同比上升 34.2%，增幅较上月末也出现大幅上升，维持在较高的增幅水平。整体看，16 年楼市销售良好，17 年一季度楼市销售保持相对理想，开发商拿地意愿仍较高，这与开发投资增速持续上升相一致。

全国土地累计购置面积

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全国土地累计成交价款

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　　从 100 个大中城市土地成交情况观察，4 月份单月成交的土地规划建筑面积为 6665 万平米，同比增长 13.48%。4 月成交土地规划建面较上月有明显的上升，增幅理想。4 月成交土地总价为 1842 亿，同比上升 37.6%，涨幅则较上月末大幅下降 25 个百分点。而土地成交楼面均价为 2763 元/平米，同比涨幅为 21.25%，涨幅较月末也出现明显的回落。4 月末土地溢价率则为 32.1%，溢价率维持在较高位置。整体看，4 月份 100 大中城市成交土地规划建面出现明显上升，但成交总价增幅回落；楼面均价也较上月小幅下降，显示土地市场炽热情况有所抑制，土地成交溢价高企，地王频出情况有所改善。而随着调控持续加码，销售出现拐点，同时资金收紧等，未来土地市场热度回落可能性较大。

100大中城市单月土地成交建面

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100 大中城市单月土地成交总价

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100大中城市土地成交楼面均价

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100 大中城市土地成交溢价率

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　　整体看，16 年四季度开始楼市进入新一轮调控周期，而 17 年部分一二线及热点城市楼市调控进一步加码，导致楼市整体成交量、价增幅从 17 年 3 月份开始持续下降，调控成效已经显现。而预计土地成交及开发投资增速也将在未来两三个月内出现拐点。17 年全年来看，楼市整体销售量价出现同比下降将是大概率事件，但相信降幅仍相对有限（成交额下降 12%以内），楼市整体风险可控。