2017年中国房地产行业成交量及个人按揭贷款金额分析

　　1、一二线成交历史地量，基数回落反弹可期

　　从全国销售口径来看，2017年 1-10月的商品房销售面积为 13亿平方米，同比上升 8.2%，较 1-9月回落 2个百分点，其中，10月单月销售面积同比下降 6%；2017年 1-10月的商品房销售额为 10.3万亿元，同比上升 12.6%；较 1-9月回落2个百分点。其中，10月单月销售额同比下降 1.7%。从全国价格指标来看，1-10月的商品房销售均价为 7,907元/平米，同比上升 4%较 1-9月扩大 0.1个百分点。

商品房竣工面积及销售面积

数据来源：公开资料整理

商品房销售额和均价走势

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　　随着2016年 10月国庆假期热点城市密集出台限购限贷政策，一二线城市经历了一二手房成交量的急速下滑，但销售均价并未出现明显回落，显示出供需两端均受到调控政策的影响，北京、深圳等一线城市年内成交甚至创出历史地量，其他热点城市销量水平也是近 5年来低位，均值反弹空间巨大。

　　随着 930 调控政策出台一周年之际，一二线城市成交量降幅在 11 月出现明显收窄，2017年 11月 30城一二线城市成交量同比降幅分别为 19%和 17%，较上月分别收窄 32个和 19个百分点。预计未来随着基数效应的回落和调控政策的边际见底，明年一二线城市销量或将重回正增长的轨道。

2017年部分一线城市1-11月累计成交量历史地量

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2017年11月30城一二线城市成交降幅大幅收窄

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　　2、三四线棚改总量放缓，货币安置城市下沉

　　2015年以来，国家实施了棚改三年计划，即从 2015年到 2017年改造各类棚户区住房 1800万套。根据住建部统计，2016年棚改货币化安置比例达到 48.5%，同比提高 19个百分点，贡献了 2.5亿平米的库存去化量，即接近 2016年全部的新增住宅销量。2017 年我们预计货币化安置比例提升至 60%，由此带动上半年三四线房地产销售大幅超越预期。

　　从总量角度看，根据国务院常务会议提出“2018 年到 2020 年 3 年再改造各类棚户区住房 1500万套”，未来三年的年均的棚改数量 500万套，较 2017年的600万套明显下降，但最新住建部工作会议提出明年棚改数量目标 580万套，超出市场预期。从货币角度看，我们认为货币化安置比例会继续提升，2017年前 11月新增全国抵押补充贷款（PSL）5691亿同比下降 39%，但三季度以来降幅已开始收窄，考虑到棚改城市级别下沉，货币化安置的均价下降后可带动更多的库存去化量，仍将成为支撑楼市需求的重要力量。

棚改完成数量与货币化安置比例

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国开行新增棚改贷款和货币化安置贷款占比

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　　3、居民信贷占比过半，杠杆空间尚未饱和

　　随着此轮楼市住房按揭投放的激增，居民部门新增信贷已占比过半：当前金融机构存量贷款余额 115 万亿中住户和企业部门分别占 1/3和 2/3，但 2016年和 2017年前 10月新增居民贷款均达到 6.3 万亿，分别同比增长 64%和 20%，占比同期新增总额的 50%和 52%。虽然年底由于消费贷的监管加强，居民贷款增速有所回落，但我们认为居民信贷占比大幅提升对于保持社会融资规模增长起着重要的作用。展望 2018 年，货币政策将保持稳健中性，而流动性规模仍将保持一定的增长，考虑到目前新增居民信贷占比过半的背景，目前住房按揭信贷额度偏紧的态势有望得到改善。

居民中长期和非金融企业新增贷款额

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居民中长期和短期新增贷款增速

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　　从居民杠杆水平来看，居民部门 2017年 10月境内住户存贷比为 62%，虽然较2015 年的 50%上升较明显，但考虑到国内严格的限购和首付政策，楼市风险仍然可控；而非金融企业部门存贷比率为 150%，较 2015年高点 165%下降 15个百分点回到 2012 年水平，但整体负债率仍处高位，认为企业部门去杠杆仍然是未来一段时间内的政策基调。

　　另一方面，以居民部门贷款余额占比 GDP 计算杠杆率，2017 年居民杠杆率水平为 48%，较 2015年上升 5.6个百分点，而企业部门杠杆率仍维持 96%的高位。虽然居民部门杠杆率上升较快，但距离欧美 60%的平均水平仍有一定距离，因此理论上国内居民部门和企业部门间的杠杆转换仍有空间。未来随着实体部门去杠杆力度的持续，我们认为在风险可控的情况下，居民部门杠杆仍将保持稳中有升的态势。

居民和非金融企业部门贷款/存款

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居民和非金融企业部门贷款/GDP

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　　4、总量见顶区域分化，楼市步入存量时代

　　从长周期的人口角度来看，由于国内人口红利减退，我国未来 10-20年中增量住宅需求有限：根据人口结构测算，我国 25-45岁适龄购房人口在 2015年达到峰值，其中 25-29岁的适龄结婚人口在未来 5至 10年同比降幅超过 20% ，因此单纯从长周期的人口角度来看，未来地产调整周期中的销量降幅或大于以往。

我国25-45岁适龄购房人口数峰值已过

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未来25-29岁适龄结婚人口下滑幅度较大

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　　同时，我们认为在人口总量需求见顶后，人口流动区域分化趋势将加剧。我们虽然从户籍人口数据较难发现趋势，但以在校小学生人数变化作为实际人口流动指标参考，我们发现一线城市人口净流入增速在逐步减缓，而二线及部分强三线城市的人口净流入增速却在加快：

　　2016年一线城市在校小学生同比增长 2.5%，较上年回落 1.6个百分点，几乎与全国增速持平，其中上海首次同比负增长；二线城市在校小学生同比增长 3.8%居各线首位，高出全国 1.5个百分点。我们认为未来随着一线城市人口的饱和，二线和强三线城市或将成为新的人口净流入中心区域。

各线城市户籍人口数量增速

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各线城市普通小学在校生数量增速

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　　随着中国人口总量见顶，国内房地产市场也将逐渐进入存量时代，预计明年二手房交易量将正式超过新房。根据统计，2016 年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例超过 40%，其中一线城市二手房成交金额占比达到 70%，核心二线城市占比达到 60%。

　　从按揭数据来看，2017年 1-10月金融机构新增居民户中长期贷款 4.6 万亿元，而同期房企资金来源中一手房按揭款 2 万亿仅占比 43%，而 2014 年该比例仍高达 80%，可推算近年二手房的按揭款增速远远超过新房，增幅接近翻倍。我们预计未来二手房交易量有望超越新房成交，楼市将步入以改善性需求为主导的存量时代。

个人按揭贷款金额和居民中长期贷款额

数据来源：公开资料整理

个人按揭贷款金额和居民中长期贷款增速

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