2017年我国房企库存量分析

　　当房企库存较为充足，可满足未来销售需求时，房企再拿地意愿较弱，而当房企库存较少，已不支撑未来销售体量时，房企再拿地意愿较强，因此房企库存规模及去化周期是影响房企进行土地购置需求变化的最直接因素。但正如上文所说，库存周期的变化主要影响的是销售端趋势变化向投资端传导的时滞而非趋势，若销售指标先行下滑，但库存仍处于低位，则房企短期内处于加库存周期，在拿地需求上仍较为强烈，但随着库存逐步释放而销售指标持续下行，短期的库存周期将见顶回落，房企的拿地需求在时滞过后终将下行。

　　房企库存规模可从商品住宅待售面积指标观测，近年商品住宅待售面积逐年下降，2017年10月末商品住宅待售面积同比下降23.28%至3.15亿平方米，其库存规模已低于2014年同期水平，去化周期（商品住宅待售面积/销售面积）近年亦逐年下降，房企为补充货值进行土地购置的意愿较为强烈，一定程度上解释了2017年在销售指标逐渐下行情况下土地市场依旧持续高温的现象。但未来随着住宅销售面积持续放缓及土地购置面积的大幅增长释放库存，预计未来库存规模及去化周期或将有所增加，房企进行土地购置意愿将下降，最终影响土地购置见顶回落。

2011-2017年住宅库存规模及去化周期逐年下降（万平方米，年）

数据来源：公开资料整理

　　整体来看，通过土地购置费用滞后年内土地成交价款变化趋势判断，未来土地购置费用大概率呈下降趋势，而未来土地购置受供应端限制较小，土地购置主要取决于由行业现金流及库存货值决定的土地购置意愿影响，随着销售面积增速持续放缓，外部融资环境持续收紧，未来行业现金流水平将有所下降，库存去化周期或将增加，总体看来房企进行土地购置意愿将下降。我们预计2018年下半年全国土地购置面积累计同比增幅下降至约8%，土地购置费累计同比增幅下降至约5%左右。