百城住宅库存紧俏 楼市政策或持续收紧

来自易居研究院的数据显示，当前全国百城库存规模已回落至5年前的水平。这一情况说明，潜在的购房需求仍然强烈。在这种市场供求不平衡的局面下，有媒体报道，杭州等核心二线城市出现了“抢房”的现象。对此，有机构预测，今年第二季度百城购房政策收紧的概率将继续加大。

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截至目前，全国房地产去库存的效果较为明显。易居研究院4月3日发布的数据显示，当前全国百城库存规模已回落到了5年前的水平。专家提醒，库存下降说明潜在的购房需求仍然强烈，政策层面如果不加以关注，有限的房源可能会引发抢购，形成看涨的市场印象。对此，易居研究院预测，今年第二季度，全国100城购房政策收紧的概率将加大，这将有助于缓解库存不足的矛盾。

　　百城库存紧俏

　　易居研究院4月3日发布的数据显示，截至今年3月底，全国范围内受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少了1.0%，同比减少了8.7%。观察历史数据，当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平。

　　截至3月底，一二三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。当前三类城市均呈现出环比和同比下滑的态势。

　　从具体城市来看，今年3月，在100个城市中，有25个城市库存出现了同比增长的现象。其中，合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到了139%、82%和49%。同时，在100个城市中，有75个城市的库存出现同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。75%的城市出现了库存同比下跌的现象，进而促使百城库存规模出现下跌。

　　另一方面，上述报告还显示，今年3月，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为3643万平方米，环比增长了51.0%，同比减少了16.5%。

　　易居研究院报告还指出，3月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完当前的库存，该数值相比2月的10.6个月有所下滑。观察历史数据可知，目前存销比在低位水平的基础上正呈现出震荡上行的态势。

　　这种趋势可与官方的数据互相印证。根据国家统计局的数据显示，截至今年2月底，全国商品房待售面积为58468万平方米，与2014年10月的水平大致相当。这同样意味着全国商品房库存已经降至3年前的水平。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年一季度，全国100城住宅库存的特征很明显，即继续表现出住宅库存不足的特征。当然，此类城市主要是规模较大的城市，其市场基本面较好、房屋买卖相对活跃，进而会出现库存规模“跌易增难”的现象。

　　警惕“抢房”再现

　　在这种市场供求不平衡的态势局面下，有媒体报道，由于有个别项目的最高预售价格大大低于项目周边楼盘售价，出现了几百套房源入市销售时有数千人排号“抢房”的现象。

　　“从上周开始，每天都有人找我买房，不求价格优惠，只要能预留一套就行。”西安市某房企的工作人员表示，自3月中下旬以来，西安楼市出现了“一房难求”的局面，购房人数增多，但房源却明显不足。

　　而需求端的复苏态势也加剧了供需关系的紧张。中原地产首席分析师张大伟表示，受气候转暖等因素影响，每年3月至5月被称为楼市的“小阳春”。其间，除非出现重大利空政策，市场需求往往都会复苏。“尤其是在两会结束后，全年的房地产政策基本定了调，预期稳定，也会加速需求的释放。”严跃进解释称。

　　易居研究院报告分析称，总体上3月房企推盘的节奏并没有明显加快，这和当前各地继续限价的做法有关。地方政府对于高价楼盘的预售证发放有较为严厉的政策，进而也希望通过对预售证的管控倒逼房企主动降价。另外则是房企自身的原因，严跃进表示，当前房企存在推盘方面的惰性，因为限价，所以不主动去推盘。

　　“（上述需求复苏城市）绝大多数都是市场交易活跃、基本面看好的城市，此类城市库存不足，说明潜在的购房需求依然强烈。此时如果政策层面不加以关注，那么有限的房源可能会被抢购，进而形成‘价格要上涨’的市场印象。”严跃进称。

　　楼市政策或将收紧

　　严跃进认为，今年第一季度，全国100城住宅库存继续表现出不足的特征。预计第二季度全国100城购房政策收紧的概率将加大，这有助于缓解库存不足的矛盾。当然，预计一二线和三四线城市的政策会有所差异。而对于其他三四线城市尤其是地级市来说，倘若市场过热、库存不足，那么此类城市提高银行信贷利率、出台或升级限售等政策的概率也会加大。

　　对于上述现象，严跃进表示，政府层面应该督促房企积极推盘，对于捂盘的做法要加以管控。同时，“要督促房企积极拿地、积极开工，甚至于各地需要在放宽预售证以及加快存量土地盘活方面做文章。”严跃进表示，从长效机制的角度看，积极供地和大力发展租赁市场已成为中长期对冲库存不足风险、稳定市场预期的重要举措。

　　事实上，进入3月中下旬，已有全国多地楼市政策再度收紧——西安、成都、杭州先后出台摇号新规；长沙、武汉要求保障刚需人群优先选房；深圳推行“三价合一”政策；广州提高外地户籍购房者的公积金贷款门槛；海南省则推出“5年限售+5年社保+70%首付”的条款。

　　此外，在今年全国两会后，大连、阜阳等地也出台了楼市调控措施。业内人士认为，房地产市场正在出现新一轮的短缺，房地产调控政策收紧的概率仍然很大，未来或将进一步落地到“因县施策”“因区施策”层面。

　　对于今年的楼市形势，张大伟表示，调控政策力度会持续，但调控会从过去的以限购限售为代表的短效机制向长效机制转变，调控政策内容主要是继续建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，并将推出人才吸引与租赁鼓励政策。

　　业内人士预计，今年房地产调控将依然保持高压状态，将会出现更多热点城市从多角度加大调控力度、围堵投机行为，而库存高企的三四线城市则依然会处于去库存阶段。

　　在调控预期不断增强的背景下，对于未来的房价走势，中房数据研究院院长陈晟表示，在如今调控越来越精准的情况下，不同区域的房价也注定告别或向上或向下的单边模式。因此，如何看待今年房价也要因地制宜。在他看来，今年将呈现“一线城市价稳、二线城市分化、三四线城市看棚改的态势。”（高伟 张敏）

　　转自：中国商报