2018年中国房地产行业发展现状及未来发展趋势分析

　　1、租售并举开启长效机制时代

　　建国以来，已经经历了三次住房制度改革，分别是 1949-1977年的住房实物分配， 1978-1994 年的公房出售与住房分配并举， 1998-2003 年的住房商品商品化，而 2016 年以来我们正在经历的是租售并举开启的长效机制时代。

住房制度改革回顾

数据来源：公开资料整理

　　近年来在住房商品化的大潮中，全国商品房销售额不断创出新高，不过随着而来的供需错配、 结构失衡等住房矛盾也开始凸显。资源过度集中在核心城市不仅带来了严重的大城市病，同时也推高了核心城市的房价，居住需求难以得到保障。

一线城市人口密度显著高于全国水平

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一线城市房价显著高于全国平均水平（元）

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　　2、租赁用地入市改变地产格局

　　“租售并举”长效制度出台不仅体现在政策密集出台，更实打实的体现在“只租不售”用地的出让。截至目前已经有上海、深圳、杭州等超过10个城市开展租赁类土地出让，上海只租不售用地供给量最大， 2017年以来已经接近100万平方米，占上海市住宅类用地成交面积接近 20%。在提出“租售并举”长效机制首年，租赁与销售变实现了“二八分”，政策执行力度相当坚决。

上海租赁用地占住宅成交土地面积近2成

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2017 年上海租赁用地成交面积骤增（万方）

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　　3、“租售并举”平抑“恐慌性”波动

　　恐慌性预期放大市场波动。跟发达经济体相比，发展中经济体的资源分配很不均衡，主要大城市在资源集聚方面遥遥领先，其地产对整个国家的居民非常有吸引力。从医疗、教育、工作机会、城市设施、环境等方面来看，一线城市，特别是北京，不仅在国内占有很大优势，而且跟几个大的国际都市相比，也鹤立鸡群。

北京商品住宅成交均价（元）

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　　一线城市的房价确实具有明显的易涨难跌特点。以北京为例，在次贷危机冲击期间，北京新房价格连续下跌 6 个月，累计降幅仅有 2.2%。 2011 年 11 月，受调控的影响，北京新房价格连续下跌 6 个月，累计降幅仅有 1.1%，此前连续上涨 31 个月，累计涨幅 26%。 2014 年 7 月，再次开启下跌周期，连续下跌 8 个月，累计降幅 4.3%，此前连续上涨 26 个月，累计涨幅 20%。 2016 年这轮累计上涨虽然只有 19 个月，但累计涨幅高达 35%，是自 2005 年 7 月有数据记载以来的房价最快上涨期。以波动较大的二手房价格为例，跌幅最大的2014 年 4-9 月期间，累计跌幅也仅有 5.4%。

　　值得注意的是，本轮房地产的扩张期主要源于地产去库存的需求，三四线房屋价格存有明显的上涨预期才能有效去库存，而只有一线城市价格上涨才能带动二线价格上涨，进而导致三四线价格上涨预期。因此，从城市溢出效应看，在去库存过程中价格被明显抬高。房地产作为典型的耐用投资品，最大的特点就是越有价格上涨预期，需求越庞大，从商品房价格指数和成交面积的对比图不难发现，每一轮房价大涨往往会激发出市场的恐慌性需求，即担心政策优惠到期、房价不断上涨而不问价格、地段，脱离购房需求能力，贷款比率畸高，为了购房而购房，而这其中又以年轻购房者居多，这种情况下，商品房的价格和成交额被再次放大，而这往往又引来了市场的新一轮调控，政策也出现“一松一紧”的调控，不仅没能平抑价格，反而将价格中枢一步步抬升。

2010年以来商品房价格指数和成交面积情况

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　　如果没有巨大盈利的投机需求，房地产市场波动趋于平缓，恐慌性需求也就会被逐渐平复。2014年70个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据步入单边下行通道，而全国商品房销售面积同比数据为负，且大幅波动。而与之相对应的， 2016 年 70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据则步入单边上升通道，当年全国商品房销售面积同比数据在年初大幅攀升，随后维持高位震荡。

　　可以看到，2017年随着各地“租售并举”政策相继落地，2017 年 9 月以来 70 个大中城市新建商品住宅价格指数明显走平，维持在 5-6%左右。同样，2017 年 9 月以来全国商品房销售面积同比数据也逐步走稳，波动明显收窄。诚然“限购、限价、限售”等一系列调控政策确实发挥着重要作用，但“租售并举”在稳定市场预期，平抑恐慌性波动方面发挥出不可忽视的作用。长期来看，租售并举是未来发展的大方向， 通过提高租赁房源供给，扩大租赁人群，延长租赁期限，从而分流购房需求， 降低房地产市场波动性， 促进房地产市场健康稳定发展。

2016年70个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据

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2016年全国商品房销售面积同比数据

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2017年以来70个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据

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2017年以来全国商品房销售面积同比数据

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