2018年中国房地产企业市占率、负债率走势、低结转高毛利、预收对营收覆盖率及投资拿地强度情况分析

　　一、百强房企市占率持续提升，内部结构延续分化

　　2017 至 2018 年 1-4 月， 房地产行业销售集中度进一步提升。 根据统计， TOP100 房企的权益销售金额占全国商品房销售金额的比重已经从2016 年的 38%上升到了 2017 年的 46%， 18 年 1-4 月市占率进一步上升至 60%。行业销售集中度的提升一方面是因为百强房企行业相对优势的显现，另一方面是因为统计口径的差异

2016年房地产企业市占率情况

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2017房地产企业市占率情况

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2018 年 1-4 月房地产企业市占率情况

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2016-2018 年 1-4全国房地产企业市占率对比

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2016-2018 年 1-4全国百强房地产企业市占率对比

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　　基于控房价指数的需求下，成交占比较高的热点城市依然存在较为严格的卡网签和备案的现象，因此延缓了实际成交数据的确认，造成当前统计局以备案口径统计的成交数据偏低。与此同时克尔瑞针对百强房企销售金额的统计采用合同销售的口径，高于备案口径。 因此百强房企市占率的统计结果或存在一定程度的偏高。

　　从百强房企权益销售金额的内部占比来看， TOP3 占比提升最为显著，从 2017 年的 20%提升至 2018 年 1-4 月的 24%， TOP11-20 房企内部市占率提升 1 个百分点， TOP21-30持平。除外之外各梯队内部市占率均出现不同程度的下滑。 TOP3 虽然销售规模的基数较大，但是依然保持了较为稳定的增速水平，市场集中度的抢占优势明显。从权益销售金额的绝对表现来看， 2018 年 1-4 月 TOP3 权益销售金额同比增长 23.3%，TOP4-10 同比增长 16.8%， TOP11-20 同比增长 25.1%， TOP21-50 同比增长 28.7%，TOP51-100 同比增长 34.5%。 ： 1） 权益金额增速低于流量金额增速 3.3 pct，反映出房企合作开发力度的持续提升，未来或向土地市场进一步传导。 2） TOP11-50 权益销售增速达到 27.3%，显著高于 TOP10 的 20.3%， TOP11-50 区间的 40 家房企中仅有十余家为国有企业，或表明民营房企快周转和灵活布局的策略对资源释放速度的改善较为明显。限房价的调控体系下，快周转模式仍将是行业的主基调，中型房企和民营房企凭借灵活的布局和快速的决策体系受益明显，而加速变革的规模房企和国有房企在既有资源和融资优势的基础上，销售弹性依然不可忽视。

TOP100 房企各级别金额市占率提升情况（单位： pct）

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TOP100 房企各级别面积市占率提升情况（单位： pct）

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　　二、房企负债率走势分析

　　从负债指标来看， 2017 年末 15 家 TOP50 上市房企扣除预收款之后的资产负债率平均值53.25%，较 2016 提升 0.68 pct；净负债率 142.57%，较 2016 提升 21.96 pct；有息负债杠杆率 215.75%，较 2016 提升 26.40 pct。2018Q1 真实资产负债率较 2017 年末下滑 1.25pct 至 52.00%，净负债率和有息负债杠杆分别较 2017 提升 19.32、10.70 pct 至 170.67%、226.45%。 虽然行业总体融资环境趋紧，但是 TOP50 加杠杆意愿依然不减。

　　1）销售高增长对负债端的改善明显，龙头房企稳步加杠杆的空间依然充裕； 2）一线房企依然处于加杠杆周期，土地市场投资拿地力度的加大以及并购市场的活跃为杠杆率提升的主因，资源的锁定预期进一步奠定行业销售集中度提升的基础； 3） 行业融资环境依然趋紧，既源于去杠杆所带来的信贷大环境收紧，又源于行业供给端的严格调控。龙头房企和国资开发商预期持续受益于融资的白名单制度。

TOP50 上市房企真实资产负债率均值

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TOP50 上市房企有息负债规模均值

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TOP50 上市房企净负债率均值

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TOP50 上市房企有息负债杠杆均值

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　　三、房地产企业低结转高毛利，预收对营收覆盖率创近 5 年新高

　　2017年 A股 15家行业 TOP50上市房企共计实现营业收入 1.13万亿元，同比增长 7.38%，增速较 2016 放缓 20.16 pct；实现归母净利 1045.83 亿元，同比增长 32.17%，增速较 2016提升 6.01 pct；期末预收款共计 1.52 万亿元，同比增长 46.46%，增速较 2016 提升 15.76pct； 预收对当年营收的覆盖率由 2016 年的 0.98 提升至 1.34；销售毛利率中位值由 2016的 26%提升至 30%； 销售净利率由 2016 的 9%提升至 12%，创近 5 年新高。

　　2018Q1TOP50 上市房企结转节奏有所提升，营收同比增速扩大至 36.45%，归母净利同比增速提升至 54.01%。考虑到一季度业绩占全年的比重普遍较低，因此对全年业绩不具有太强的参考和预测意义。但是截至 2018 一季末， TOP50 上市房企预收款合计值较 2017年末进一步增长 14.08%至 1.73 万亿元，对 2017 全年营收的覆盖率进一步提升至 1.53，再创近 5 五年新高，奠定未来业绩持续增长的基础。从盈利数据来看，：1）2016-2017 行业销售规模保持高增长，2017-2018Q1TOP50结转节奏速度放缓，或反映出调控周期下销售高增长的不确定性，但是共同导致预收款和业绩覆盖倍数的进一步提升，一线房企未来可以结转的资源依然相对充裕。 2）营收和净利增速的背离或意味着一线房企开始结转 2015-2016 年房价快速上行时期的高毛利项目。

　　行业开发周期和结算周期普遍为 2-3 年左右，因此高质量预收款的结转预计仍将持续 1-2年左右， 一线房企短期财务数据依然具备高质量增长的空间。

TOP50 上市房企预收款合计值

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TOP50 上市房企预收对营收覆盖率创近 5 年新高

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TOP50 上市房企毛利率中位值

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TOP50 上市房企净利率中位值

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　　四、货值充裕， 2018 前 4 月投资拿地强度有所回落

　　累加 2017 总货值以及 2018 年 1-4 月新增货值， TOP50 上市房企最新货值储备按照 2017 销售规模计算， 平均可以满足未来 4.1 年的销售需求。 其中阳光城、泰禾集团凭借高周转、高杠杆模式抢占优质资源，当前货值分别为 2017 全年销售规模的 7.9 和 7.5 倍，保利地产、新城控股分别以 6.3 和 6.2 紧随其后。 充裕的货值储备为销售集中度提升的前提条件，手握核心土地资源的一线房企未来销售表现预期向好。

　　2018 年 1-4 月投资拿地强度（新增土地价值/销售规模） 方面， TOP50 上市房企中位值为0.4， 较 2017 全年的 0.6 有所下滑，主要受到销售预期放缓以及融资持续收紧的影响。拿地强度居前的房企主要为中南建设、 招商蛇口、 保利地产、阳光城，分别达到 0.9、0.8、 0.5、 0.5。民营房企依然通过快周转维持高杠杆模式，绿地控股、招商蛇口等央企背景在非市场化拿地方面的优势持续显现， 资金和负债优势预计支撑行业集中度进一步提升。