2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析

　　一、房地产行业发展现状分析

　　1、房地产调控政策现状分析

　　2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降；三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。

　　上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。

2016年出台调控政策城市数量

资料来源：公开资料整理

2017年出台调控政策城市数量

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2018年1-6月出台调控政策城市数量

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　　与2017年相比，2018年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。

　　2、房地产行业销售及投资情况分析

　　2015 年至 2017 年，是城市需求热度从东部向中西部蔓延的过程，三四线城市销售也高歌猛进，成交创历史新高。而进入 2018 年后，这种热度蔓延的趋势进一步扩散、 进一步下沉，但增速呈现放缓。前 4 月全国商品房销售面积仅同比增长 1.3%， 4 月单月同比增速已转为负增长。分结构来看，增速下滑的主要原因是东部尤其是三四线城市开始面临增速回落，相对而言中西部三四线城市的热度依然维持，这也符合近期调研的结论。

　　积极的因素体现在重点一二线城市，虽然整体还是处于负增长区间，但是降幅在二季度开始明显收窄，一线城市也是在 5 月近两年以来首次重归正增长。一二线城市和三四线城市的增速差在经历了 2017 年的持续扩大后，在 2018 年重新收敛。

全国商品房销售面积单月增速

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2018年全国城市商品房销售面积及增速展望

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　　随着商品房销售面积单月增速在 2018 年 4 月份转负，地产板块相对大盘指数的正收益信号或已初步显现。 截至 2018 年 4 月，商品房销售面积单月同比增速为-4.1%，处于自 2016 年 9 月以来的持续下滑通道中。虽然单月销售增速曾于 2017 年 9 月及 10 月出现负增长，但随后快速反弹，目前再次转入负增长区间。结合目前房地产行业仍然偏紧的政策环境，商品房销售增速预计仍处于逐步向底部靠拢的阶段。

截至 2018 年 4 月，商品房销售面积单月同比增速进入负增长区间

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分区域销售面积增速

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各线城市一手房成交累计增速

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全国一二线城市和三四线城市增速差

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2018年中国一二线城市商品房销售面积及增速展望

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2018年中国三四线城市商品房销售面积及增速展望

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　　随着商品房销售面积单月增速在 2018 年 4 月份转负，地产板块相对大盘指数的正收益信号或已初步显现。 截至 2018 年 4 月，商品房销售面积单月同比增速为-4.1%，处于自 2016 年 9 月以来的持续下滑通道中。虽然单月销售增速曾于 2017 年 9 月及 10 月出现负增长，但随后快速反弹，目前再次转入负增长区间。结合目前房地产行业仍然偏紧的政策环境，商品房销售增速预计仍处于逐步向底部靠拢的阶段。

长端利率方面，十年期国债到期收益率已经结束单边上行走势

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短端利率方面，银行间同业拆借利率（1 天）近期有所下行

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　　截至 2018 年 6 月10 日，房企今年境内信用债发行规模已经达到约 2442 亿元，已经超过 2017 年上半年的 1630 亿元；美元债发行方面，房企今年发行规模已经达到约 242 亿美元，接近去年上半年约 257 亿美元的发行规模。

2018 年房企境内信用债发行渠道较为通畅（截至 6 月 10 日）

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2018 年房企境内美元债发行渠道较为通畅（截至 6 月 10 日）

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　　2018 年 1-5 月 TOP100 房企销售额累计同比增速约为 34%，大中型房企的良好销售状况奠定了其资金来源的稳健性，原因在于房地产企业销售回款占总资金来源的比例较高。

2018 年 5 月 TOP100 房企累计销售额同比增长约 34%，增速持续反弹

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　　3、房地产行业行业集中度情况分析

　　去杠杆背景下的融资难，对于龙头地产影响有限，反而会加快小房企的出局，行业集中度提升将会加速。 不要低估房地产市场的韧性，不要低估龙头房企的韧性。对于地产龙头而言，首先，其本身拥有较多的在手货币资金。其次，龙头全国布局，腾挪空间大，可以在调控压力较小的区域通过加大推盘力度来加速回笼现金。第三，银行融资虽然你持续收紧，但对于前 30 强的龙头房企，依然给予信贷。 融资成本虽然整体在上升，但相对于小房企，龙头地产融资成本上升的幅度更小。并且龙头地产可以拓展多种融资渠道，如境外融资、基于存量资产的创新融资渠道。 2018 年 1-5 月，行业总融资 2282.7 亿元，其中龙头房企占比达到 34%， 2017 年全年占比为 17%。融资向龙头集中的趋势明显。 2018 年融资成本虽然有所上升，但龙头房企加权融资成本仍基本控制在 8%以下。

龙头房企边际融资成本上升幅度有限，加权平均融资成本控制在 8%以下

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　　2017 年大陆房地产并购交易达到 482 笔，交易金额达到 810 亿美元。随着资源进一步向龙头集中，龙头侵占市场份额的速度将会加快，未来有望形成寡头垄断的格局，地产行业中的格力、美的或许正在形成。市场对于去杠杆背景下的融资收紧做了过度悲观的解读，却对融资收紧加速重塑行业格局给龙头地产的利好认识不足。目前，根据直预期市盈率，龙头地产的估值水平已接近历史底部，震荡市中最大的避风港湾正在形成，龙头地产公司已经进入击球区。

龙头销售增速领先行业

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龙头地产估值已经具备吸引力（不完全列举）

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我国房地产行业集中度

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　　二、房地产行业发展趋势分析

　　1、加大房地产调控力度，抑制房价出现过快上涨

　　为抑制房价出现过快上涨苗头，近期各地陆续加大房地产调控力度，不断出台新政策、新措施。同时，住房租赁市场建设稳步推进。一系列举措表明地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇，房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位不会改变。

　　当前，仍有许多城市不断出台房地产调控措施，表明“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位不会改变，地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇。同时，作为长效机制建设的重要一环，住房租赁市场也在稳步发展。

　　房价明显过快上涨

　　4月份至5月份是房地产传统销售旺季。5月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%、0.2%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%、0.8%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%、0.6%。

　　一直保持调控高压态势的热点城市总体趋稳，一些三四线城市市场反而相对更加活跃，上涨趋势较为明显。如5月份，70个大中城市中，东北、中西部地区的房价上涨相对集中，这些城市有很多是三四线城市。近来发布调控措施的城市也有很多是三四线城市。

　　2、调控将继续保持高压态势

　　5月份70个大中城市中有61个新建商品住宅价格与上月相比出现上涨。5月份，各地继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。

　　政策指出，要求加强购房人购房资格审查，对不符合调控政策规定的，不予办理相关购房手续，坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的，将严格追责问责。此外，还要求住房库存紧张的地区要加大加快土地供应。做好土地供应和促开工、促上市工作，确保房地产市场稳定供应等。

　　房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后10日内一次性公开销售全部准售房源，不得分幢、分单元、分层、分批销售。同时指出，在未取得商品房预售许可证前，房地产开发企业一律不得通过任何方式认购。

　　调控将继续保持高压态势，房价一旦出现过快上涨苗头，各地还将继续出台调控政策。

　　“从2015年的全面‘去库存’，到2016年‘因城施策去库存’，再到2017年底部分三四线城市和县城‘去库存’，三四线城市自2015年以来‘去库存’已持续近三年。”恒大研究院副院长、首席房地产研究员夏磊认为，当前全国商品住宅库存已基本降至2012年末的水平，“去库存”取得了明显成效。这些过去积极“去库存”的城市，一旦市场出现供需不平衡情况，极易引发房价上涨风险，应该适当调整政策，避免市场变化之后，“去库存”政策继续发挥作用，反而助推房价过快上涨。

　　3、大力发展住房租赁市场

　　在调控的同时，房地产长效机制建设也一直备受关注。其中，大力发展住房租赁市场被视为房地产市场长效机制建设的重要一环。当前，各地纷纷出台政策，大力发展租购并举的房地产市场。以一线城市为例，北上广深四个城市纷纷出台了支持住房租赁市场发展的重要政策。

　　深圳方面也指出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售价为市场价的60%左右;安居型商品房可租可售、以售为主，租售价为市场价的50%左右。公共租赁住房租金为市场价的30%左右，拟进一步扩大保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。