20187中国苏州房地产行业发展情况分析

　　一、苏州新房市场总体情况

　　苏州新房市场总体呈现供不应求态势，年后销售情况较好；成交价格年后较为平稳，去年年底为了冲规模低价甩货的现象消失；土地市场冷热不均，姑苏区和工业园区土地稀缺。调控政策较为温和：苏州是全国第二大移民城市（仅此于深圳），2016 年苏州常驻人口1376 万，其中外来人口约700 万。GDP15475 亿元，位居全国第七位，同比增长7.5%。2016 年第三产业占比首次超过50%。1992 年苏州高新区被批准为国家高新技术产业开发区，经过24 年的发展已经成为苏州市经济发展的有力引擎，自主创新的先进典范。此外，苏州工业园区是中国发展速度最快，最具国际竞争力的开发区之一。随着将一环和二环的高速路打通，苏州的城市建设进入摊大饼阶段。除了新区和园区之外，图中绿色的板块都进入高速发展的阶段。预计至2022年，苏州将整体通车9 条地铁线路将进一步加强对人口的吸引力。

苏州城市区域图

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　　二、新房销售供不应求，成交价格16 年暴涨，17 年微涨

　　苏州15-16 年商品住宅分别成交1099 万方和793 万方，大幅超出当年新增供应面积，呈现出供不应求的局面，成交均价也从2015 年的13032 元/平米暴涨到2016 年的19043 元/平米。17 年由于政策调控，成交和供应均大幅回落，分别为331 万方和319 万方，仍呈现供不应求态势，成交均价达到21117 元/平米。

2010-2017年苏州商品住宅供应面积走势分析

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2010-2017年苏州商品住宅成交面积 走势分析

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苏州商品住宅历年供求价走势

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2010-2017年苏州房地产总体情况

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　　具体楼盘来看，禹洲招商拾鲤年后销售情况很好，在没有集中开盘的情况下日购量5-8 套，超出公司自己之前的预期。购房者中，结婚首次置业、改善性需求、投资性需求大概各占1/3。贷款月供12000 以下的不需要查银行流水。按揭贷款从预审到放款大概2 个月，17年也是这样，没有什么太大变化。首套房贷款利率基准上浮15%-17%。

　　三、土地市场冷热不均，姑苏区和工业园区土地稀缺

　　2017 年土地市场冷热不均，姑苏/园区土地稀缺，吴中/新区供应稳健成为主力成交，吴中/相城溢价率最高，园区整体价格实现能力高，其次为新区。住宅销售价格与土地成交价格的差值最大的区域依次为园区、新区、相城。

　　四、调控政策较为温和，预售证价格留出利润空间

　　从当前各城市的房产政策来看，热点城市调控政策逐步加深趋严，限购限贷限售政策陆续推进，苏州目前仅16 年10 月份出台限购限贷政策，但相比其他城市，苏州政策相对温和，对外地户籍仅要求1 年社保，尚未出台限售政策。

主要城市限购限贷限售政策

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　　预售证方面，苏州这边想拿基本上还是拿得到的，价格一般是在楼板价基础上+10000，还是有足够的利润空间的。（上海预售证办理还是比较困难，即使办也会大幅压价）。苏州一二手房价格倒挂的现象也存在，比较严重的比如工业园区，新房限价3 万左右，周边二手房普遍在3.5-4 万。

　　苏州市的预售条件是建到主体工程的1/4。招牌挂规则是先竞价，竞价到最高限价之后，改为大家一次性集体报价，最接近中间价的开发商以中间价成交，但是必须现房销售。17 年9 月份之前土地市场较为火热，出现了很多这样的现房销售地块。这批土地有可能在18 年底入市。

　　总体来看，苏州的调控政策在全国来看属于较为温和，产业和交通、教育等城市配套日益完善，存销比也处于合理区间，行业集中度较高（前十名大概占30%），市场环境较好。中海、保利等龙头房企库存已在低位，未来收购兼并或者合作的情况或将频繁发生。

　　五、龙头房企资金面问题不大，中小房企不会降价甩货

　　资金面上，四大行开发贷现在基本上只给前50 房企做了。由于信托等非标融资也被监管，中小型房企融资成本大幅上升，如果走民间借贷的话成本可能要十几个点，这样就赚不到钱了。小开发商可能会寻求被并购或者同大开发商联合操盘。联合操盘一方面可以提高产品溢价，另一方面可以降低成本（建材和融资）但是中小开发商即使融不到资也不会低价甩卖楼盘的，因为与其低价甩卖，不如将资产打包整体转让。这次的形势跟11 年不一样，11 年连大开发商都没钱了，当时即使想整体转让也没有人敢接。这次龙头房企并不缺钱，16-17 年回笼了大量资金。