“秋收”之后房企的“冬天”开始逼近

在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”的基调下，今年三季度各地方城市总体调控节奏趋稳但力度不减，继续完善限购限售措施、强化差别化住房信贷政策、开展治理房地产市场乱象专项行动。在这一背景下，三季度品牌企业销售业绩延续上半年的增长态势，但受市场走势变化影响，销售业绩增速有所放缓。

　　截至今年10月16日，据同花顺统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计52家上市房企披露了2018年三季度业绩预告，剔除数据不全企业，净利润实现同比增长的企业有33家，13家企业净利同比下滑、11家亏损。

　　业内人士认为，尽管房企的销售额仍有增长，但增速放缓也是事实。在目前调控政策持续、融资环境趋紧、行业分化格局加剧的背景下，四季度房企应加大供应量。同时，投资需保持相对谨慎，将杠杆率控制在合理的水平。

　　多数房企“收成”不错

　　从预告净利润变动幅度来看，在上述52家上市房企中，33家呈现上行趋势，占比为63%；从预告净利润下限来看，39家房企盈利，占比75%，11家亏损，占比为21%。另外，有27家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比为52%。

　　值得注意的是，净利润超过10亿元的目前有9家。中原地产首席分析师张大伟表示，从整体数据看，主营业务是房地产的企业，在三季度业绩依然明显增加，但首亏和续亏企业占比仍达20%左右。对于中小房企来说，在当下资金链紧张、龙头房企率先降价回收资金的市场环境下，风险已经越来越大。

　　张大伟进一步表示，尽管最近部分城市楼市出现了销售放缓的迹象，但从财务数据看，由于结算周期的原因，大部分房企可能要到2019年才会出现市场退烧的表现。

　　事实上，截至目前，多数上市房企仍然获得了“丰收”。10月8日，据中国指数研究院发布的《2018年1月份至9月份中国房地产企业销售业绩TOP100》研究报告显示，今年前9个月，销售额破千亿元的房企已增至19家。其中，碧桂园集团、恒大集团与万科集团3家企业的销售额均超过4300亿元，均值为4768亿元，同比增长率均值为20%。

　　报告指出，今年前9个月，标杆房企销售目标完成率均值为74.7%，相较前8个月提高了9.5个百分点。多数房企完成全年目标可期。

　　拿地金额同比下滑

　　不可否认，在今年三季度销售规模放缓的同时，品牌房企对于投资的态度也趋于谨慎，拿地规模出现回落。今年前9个月，20家品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降了20%；累计拿地金额达9616亿元，同比下降了27.2%。

　　对此，中国指数研究院方面表示，究其原因，一方面是由于去年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高。另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降。同时，企业拿地布局下沉三四线，也是拿地金额下降的重要原因。具体来看，上半年20家品牌房企累计拿地金额6978亿元，同比小幅下降4.9%；三季度，房企谨慎投资特征凸显，20家品牌房企累计拿地5866万平方米，同比下降59.9%，累计拿地金额2638亿元，同比降幅扩大至55.1%，其中9月的降幅超过七成。而由于热点城市新项目开盘去化率明显不及以往，业内人士预计四季度市场将在分化中步入调整阶段，“一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落，新房市场相对稳定，而多数独立三四线城市新房市场后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期。全国整体销售规模也将面临调整，价格涨幅进一步收窄，房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落”。

　　此外，中国指数研究院方面表示，虽然今年以来我国经济下行压力加大，为保证经济稳定发展，央行的货币政策松紧适度，财政政策更加积极。但房地产市场调控并未放松，利率、信贷、资产价格等传导机制受到限制，传统的传导机制无法再度为房地产领域顺利输送资金。尤其是此次货币政策的宽松力度有所减弱，扩大内需、促进中小企业融资等为释放货币流动性的主要目标，虽然定向增加流动性对房地产市场有“雨露均沾”的效果，但是流入房地产市场的资金也是非常有限的。

　　楼市明显“转冷”

　　眼下，去库存已经成为房企最头痛的问题。

　　随着政策收紧下出现的市场调整，品牌房企对后期的走势并不感到乐观，普遍选择加快周转，上半年销售规模屡有新突破。但进入三季度，市场形势变得更加不明朗，房企出货积极性更高，但因市场观望情绪渐浓导致去化不及预期，销售业绩增速有所回落。

　　万科集团投资者关系总监赵旭翔在9月7日召开的企业经营情况电话会议上披露，7月份万科集团的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%至65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。赵旭翔称，造成低去化率（一定时间内的销售率）的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终的销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

　　事实上，这并不是万科集团一家房企遇到的销售难题。在上一轮调控中，不少房企都选择了全面退守一二线城市的投资策略。现如今，适逢这些项目入市销售，变现的难度可见一斑。

　　克而瑞研究中心表示，“金九”51个典型城市成交量为3476万平方米，环比下降了7%，与去年同期的成交量大体持平，其中二线城市成交下滑最为显著，同比和环比齐跌，前三季度累计成交也较2017年下降了2%。“银十”虽然尚未结束，但从CRIC监测的国庆期间的周度数据来看，成交情况也不容乐观，31城环比大降近七成，跌至历史低位，同比下滑了27%。其中，一线和三四线城市基本上保持了与去年同期相同的成交热度，二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码，成交持续乏力，各城市成交量跌多涨少，已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。

　　克而瑞研究中心表示，毋庸置疑，楼市“转冷”的信号已显，无论是短期波动还是长久之势，原来房价飞涨，“闭着眼睛卖房子”的日子已经一去不复返，房企的态度也由之前的“高歌猛进”转变为“收敛聚焦”、加紧抢收，目的都是为了在市场“凉凉”前回笼更多的资金，保证现金流的安全。

　　克而瑞研究中心分析师沈晓玲认为，从企业角度来说，在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下，今年第四季度房企将继续加大货量供应。一方面，一些今年以来受城市限价影响而延迟入市的项目将在四季度大量入市，相关企业的业绩将受益增长。另一方面，也会有更多持货观望的房企选择以价换量，通过降低预售价格的方式来加速项目入市，保证项目去化。目前，高周转策略在保质量的前提下，仍然是企业的首选。（王丽新王峥）

　　转自：中国商报