房企开年境外债井喷 融资成本两极分化

　　2019年的房企融资市场战火频频，在经历了一波收紧态势之后，房企转向海外市场发债。自2019年5月份以来，海外融资牢牢占据房企融资的主位，并在2020年开年呈现出一波井喷的行情。由于行业集中度的不断提升，房企的融资呈现两极分化的态势，部分房企可以将融资成本控制在合理范围内，但仍有不少房企踏进高成本怪圈，融资成本高达15%。

　　开年融资井喷

　　2019年，房企经历了一波融资难的困境，境内融资和境外融资均被收紧。尽管融资处于严控状态，但境外融资仍然牢牢占据高位，为不少企业解决了资金少的燃眉之急。进入到2020年，房企的海外融资依然保持在主力军的位置。2020年伊始，房企融资就开始征战海外市场，呈现出井喷的态势。

　　《华夏时报》记者统计发现，自2020年1月以来，龙湖集团、碧桂园、融创中国等接连发行了美元债，新的融资窗口期开始出现。据《华夏时报》记者不完全统计，截至目前，共有9家房企发行了11笔美元债，总规模达到了42.75亿元，平均利率在6.02%左右。

　　2020年1月6日，龙湖集团宣布发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%；4亿美元为12年期，票息3.85%。创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。与此同时，碧桂园、融创中国、旭辉、龙光、中骏、合景泰富、正荣等房企也发行了额度不等的美元债。业内专家认为，在整体融资环境没有明显转变的情况下，2020年，美元债或仍将是公司融资中非常重要的一环。

　　“从元旦后的房企融资动作来看，美元债是主要的融资方式，且利率出现了下调。海外融资的管控有所减轻，这客观上使得房企后续的融资空间增大，也可以获得更多的流动性。类似融资也能够带来较好的优势，对于低于市场降温风险等都有较为积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说。

　　去年境外债规模大增

　　整体来看，2019年的房企融资呈现出“一半是海水，一半是火焰”的状态。2019年前4个月，房企融资如火如荼。5月，银保监会的一纸23号令，让市场发生了逆转。此后，融资环境一再收紧，转而境外发债融资的房企开始增多。中原地产发布的数据显示，2019年，中国房企海外融资的金额高达752亿美元，同比2018年的496亿美元上涨了52%。

　　境外债发行数量大增主要原因是境内贷款难度加大，房企进而转向海外寻钱。中国指数研究院发布的数据显示，2020年，房企偿债规模将上涨至6513.4亿元，房企急需输血。

　　对此，如何寻找优质的融资渠道和资金方成为了房企亟待解决的难题。2019年5月份，房企融资出现了分水岭。数据显示，2019年5月份仅发行了6笔公司债，相比较4月份下降了近八成。国内融资出现“阻塞”，房企将融资的目光转向国外，2019年6月份，境外融资总额高达224.62亿元，环比5月份大幅上涨了588%。

　　此后，海外发债成为了房企输血的主要方式，在资本寒冬中“拉了房企一把”。严跃进对《华夏时报》记者说：“海外市场的低利息融资成本还是能够吸引企业，美元债等得以得到了积极发行。国内市场对于境外融资还是有所放松的，管控力度减弱。”

　　此外，作为房企国内融资的主要方式——信托，目前仍然处于收紧状态。某业内人士对《华夏时报》记者透露，当前国内正在展开信托风险的排查，房地产信托仍然是主要的核查点，并未出现放松的态势。

　　部分融资成本高达15%

　　海外发债的确为房企拓宽了融资渠道，但是由此带来的“高成本”难题则在所难免。克而瑞发布的数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%，较2018年的6.53%显著上升了0.54%。绝大多数企业的融资成本都在上升，主要原因是境内外的融资成本都在持续走高，尤其是境外发债成本增加更带动了整体融资成本。

　　此外，从2019年房企的融资成本来看，行业内分化严重，跨度大。低者能做到3%，高者则超过15%，而成本高者大多为海外债。在行业集中度不断提高的今天，头部房企在融资上占据的优势较为明显，非头部房企则容易囿于“找钱难”的困境，陷入高融资成本的怪圈。

　　《华夏时报》记者梳理后发现，2019年，当代置业发行的3.5亿美元债券，利率高达15.5%；明发集团2亿美元1年期债券的利率均达到15%。此外，鸿坤、泛海也发过利率超14%的海外债。2019年12月3日，佳源国际发行6750万美元票据，利率也达到13.75%。

　　但也有万科、龙湖、华润等多家房企融资成本低于4%，其中，万科有一笔票据融资成本低至3.15%，龙湖有一笔优先票据融资成本为3.95%。

　　由此可见，在2019年，房企融资成本突破10%并不罕见，且由于部分房企激进扩张，高成本融资对其来讲无法避免。“融资成本较高也对于整个房地产市场有教育意义。房企要把信用评级做好，比如项目质量要做扎实等，财务报表也应该表现得较为稳健，这个时候融资成本会出现下调的。此外，房企也应该积极地寻找一些融资的中介机构和金融企业，这样同时能够带来融资成本的降低。”严跃进对《华夏时报》记者说。（李未来 李凯旋）

　　转自：华夏时报