上海二手房市场回升,成交量达到月均1.6万套正常水平

　　天气炎热，但上海的房产经纪人最近却忙并快乐着。

　　尤其是二手房市场成交回升。“带看量相对于去年这个时候，是翻倍的。”多名上海房产中介人士表示，从带看的客户来说，购房积极性普遍在提高，整体市场是属于稳中小涨，回暖明显。

　　一位上海链家经纪人认为，从最近的成交量来看，很多人都已经过了观望的期限，疫情后的需求释放使得购房者选择快速入手。

　　据上海链家数据监测，6月份上海复工复产后交易量得到迅速反弹，二手房成交量达到了上半年顶点，共计成交近1.6万套，相当于疫情前的常规月均成交水平。

　　但在此之前，受疫情影响，向来活跃的上海楼市几近停滞。来自上海中原地产的数据显示，上海上半年二手住宅成交5.68万套，累计同比减少68.31%。从交易节奏来看，1月承接下行惯性低位起步，2、3月份成交继续缩水，4、5月份受全域静态管理影响，成交几乎挂零。

　　“因为很多人也相信待疫情真正结束的时候，就是房价涨的时候，何况还是在楼市重点城市上海。”上述房产经纪人向界面新闻分析，随着6月份上海恢复正常生产生活，大部分优质二手房的房东都选择将挂牌价提升了。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，7月份二手房成交数据会比6月份更好，市场预期是慢慢回温，但能够回温到什么程度，还有待时间观察。“目前房东在挂牌价上有上调意愿，但买家还是理性购买为主，买卖双方仍然处于博弈阶段。”

　　对于二手房房东心态，上海静安区一名房产经纪人认为目前主要分有两种。

　　第一种业主属于待价心理，主要是自住加变现，不着急出售但价格也高。另一种业主需要置换，会选择将手头的房源出手，再买更优质的项目，“第二种业主相对应的对下家的付款方式会比较看重，出手价格相对于同小区也会更低。”

　　疫情也令真正有价值的项目凸显。多位房产中介人士表示，疫情期间各个小区的优劣都被展示出来，因此近期品质稍微高一点的小区成交都活跃起来了。

　　与上海二手房市场息息相关的“三价就低”政策，最近亦出现松动。

　　“就以莲花公寓这个项目为例，今年1月份的时候贷款单价是4.18万，但是昨天，我们出来了新的单价大概在5.5万左右。”上海闵行区一名房产中介告诉界面新闻，当贷款单价涨了1万多时，那么对应的贷款额度也会更高，客户的首付压力就会有所减轻。

　　据了解，自去年8月6日起，上海各银行审核二手房贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，取最低的价格审批贷款额度。

　　此前，因为“三价就低”政策，购房者不得不以低于房价单价的价格去贷款，可贷额度随之降低了不少，一度也将部分客户拒之门外。比如一套总价400万左右的二手房房源，“三价就低”之前，购房者贷款额度最多可为260万元，但“三价就低”出台后，只能贷款150万元。

　　彼时，受“三价就低”政策实施，去年上海二手房成交量的上涨趋势得到控制，在7月政策出台后市场迅速降温。数据显示，去年7、8、9月份的市场成交量环比分别下滑了12%、26.5%和31%。

　　但如今，随着疫情得到控制，叠加贷款利率下调和贷款额度增加，上海二手房市场正在快速恢复如常。

　　同策咨询研究院一份研报也显示，目前上海二手房市场成交量已达到3月同期的80%左右，达到1月同期的90%。加之疫后重振经济方案及提振房地产市场的大背景下，二手房已进入爬坡期。

　　对此，同策研究院资深分析师肖云祥分析，回暖的另一个迹象是银行放款时间明显的改善。目前银行放款时间已经缩短到一周左右，大大缩短了交易周期。

　　因此，上述上海业内人士均认为，上海二手房市场后市更可期。卢文曦表示，随着二手房成交反弹、新增挂牌量已经恢复到正常水平，预计短期反弹可持续。“下半年二手房市场仍有机会达到每月2万套以上的交易量。”

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