产城观点|招商蛇口罗峰：新质生产力与现代产业园区创新发展

在由观点机构主办的2024博鳌周系列活动中，招商蛇口荣获“2024年度影响力产业运营发展企业TOP30”第一名，招商蛇口产业园区旗下招商局智慧城获评“2024年度发展潜力产业园区”。招商蛇口产业研究院院长罗峰作为演讲嘉宾阐述了新质生产力背景下产园为什么需要高质量发展?并对现代产园高质量发展提出切实的建议。

市场、时代、政策、行业

四大因素呼唤产业园区回归产业本质

市场对产园的需要。在一个产业空间长期供过于求的市场，相比空间物业服务，产业运营服务更有价值。过去十五年间，全国范围内的工业用地成交建筑面积累积达到了218亿平方米，而且仍在快速增长。然而，在入驻率方面，不论是工业厂房还是研发办公空间，空置率均保持在两位数的较高状态。“增量”持续叠加“存量”，未来产业园区将长期供过于求。在一个产业空间严重供过于求的市场，园区运营商还能继续停留在过去拼物业空间的初级阶段吗?

时代对产园的要求。时代中的产业园区既要实现自身的高质量发展，又要成为发展新质生产力的重要平台。2020年7月，国务院发文，明确要求高新区要成为创新驱动发展的示范区和高质量发展的先行区，作为市场化的园区，没有明确要求，但是作为新时代的园区，我们必须要走上高质量发展的道路，而产业园区的高质量发展，就是要摒弃过去以地产逻辑为核心的传统模式，逐步实现以产业发展运营为核心的高质量发展模式。

政策对产园的导向。产园公募REITs是希望引导更多资本参与实体产业发展，引导园区运营商回归产业本质，推动科技创新和产业升级。产园行业里有一个非常重要的政策—产业园区公募REITs。产业园区公募REITs的出现，真正打通了产业园区的业务闭环，有效破解产业园区重投难退的难题。但从政策意图来看，绝不是为了帮助过去那种以不动产价值增加为核心的传统产业地产模式走得更远，而是为了引导更多资本参与实体产业发展，引导园区运营商回归产业本质。

行业对产园的需要。高质量发展阶段的产业园区需要谋求高质量发展，做企业创新成长的时空合伙人。改革开放45年来，中国产业园区大体经历了6个重要的发展阶段，前面几个阶段主要还是空间需求为主;最近几年，产业园区明显进入高质量发展阶段，在产业园区领域，产业用地开始“全生命周期管理”，打破了产业园区通过地产逻辑获取收益的路径;产园公募REITs正式启动，引导园区运营商回归产业本质;政府下场，产业园区作为产业基础设施的属性愈发明显。所有这些变化，都在倒逼和引导产业园区向专业化、集约化、特色化发展，产业园区的确是需要摆脱了传统的地产逻辑，逐步进入谋求产业运营高质量发展的新阶段。

综合市场的关注，时代的要求，政策的导向，行业的需要，产业园区的确是应该回归产业本质，逐步进入以产业运营为核心的高质量发展的新阶段。

新模式、新使命、新赛道、新能力

四大维度推动现代产园高质量发展

罗锋院长从构筑新的商业模式、承担新的发展使命、聚焦新的产业赛道以及锻造新的业务能力四个维度给出了现代产园高质量发展的建议。

建议一：构筑新的商业模式。产业园区的高质量发展不仅在于不动产价值的提升，更在于深入挖掘产业的价值和运营的价值。从16家上市公司的营收结构来看，他们的收入依然主要依赖于物业租赁与销售;而近十年间21个产业园区的营收数据的市场表现也应证了这个观点，以重资产开发为主导的营业收入模式普遍呈现出了下滑的趋势，以园区运营为核心的营业收入，表现相对稳健且呈现增长势头。数据表明：产业园区需要创新以产业运营为核心的商业模式。

建议二：承担新的发展使命。发展战略性新兴产业已成为世界主要国家抢占新一轮经济和科技发展制高点的重大战略，产业园区要参与其中，这是我们的使命，更是机会。因为战略性新兴产业的培育壮大既离既不开产业园区，也必将为产业园区的发展带来新的重要的发展机会。因此，产业园区不光是传统产业发展的平台，更要成为战新兴产业和未来产业培育壮大的重要平台。

建议三：聚焦新的产业赛道。“加强新领域新赛道制度供给”“建立未来产业投入增长机制”“以国家标准提升引领传统产业优化升级”等一系列部署，新质生产力新领域新赛道迎来长期战略机遇，产业园区要抓住这个长期战略机遇，但是，也要充分认识到战略新兴产业占GDP的比重只有13%，未来产业还在培育当中，传统产业在制造业中占比超过80%，改造提升传统产业又是发展新质生产力的重要内容，产业园区尤其不能忽视放弃传统产业。同时，由于各地资源禀赋、产业基础、科研条件等发展要素千差万别，产业园区尤其要因地制宜科学定位。

建议四：锻造新的业务能力。产业园区高质量发展，就是从物业空间运营向产业发展运营转型，而产业发展运营，就不再单纯是传统的“物业租售”，产业研究、产业规划、科技创新、产业投资、资产管理等专业产业服务不可避免，而这些产业运营的内容，每一块儿都需要更加专业的劳动者。因此，要促进产业园区的高质量发展，必须要有更高素质的劳动者和与之匹配的产业能力体系。