两年起拍价涨30亿 广州“巨无霸”地块爆冷

仅两家企业竞拍，三轮举牌，溢价仅1.4%。原本被外界看好的广州旧改“巨无霸地块”油制气厂，在昨日下午的竞拍中大爆冷门。

此前曾表示有意竞拍该地块的富力地产广州公司、敏捷地产及越秀地产（00123.HK）均缺席，最终该地块被广州市城实投资有限公司以61.5亿元摘得，仅高出底价8500万元，折合楼面价10506元/平方米。

在拍卖现场，只有两家企业参与竞拍。其中，广州市城实投资有限公司（下称“广州城实投资”）是广州市城市建设投资集团有限公司（下称“广州城投”）与广州珠江实业集团有限公司（下称“珠江实业”）的合作项目公司。另一个竞拍者是金融街广州置业有限公司与广州思泰房地产开发的联合体。

61.1亿，61.3亿，61.5亿。竞拍开始后，仅经过三轮举牌，广州油制气厂地块便被广州城实投资拿下。

这堪称神速的土地拍卖，与此前外界预测的火热程度相去甚远。

广州市国土资源和房屋管理局的挂牌资料显示，位于天河区岐山路183号的油制气厂土地用途为二类居住用地、小学用地、公交站场用地、道路用地，宗地面积29.59万平方米，出让宗地面积18.29万平方米，建筑面积不超过60.65万平方米，其中居住58.54万平方米、小学2.02万平方米、公交站场903平方米，挂牌起始价为60.65亿元。

这是天河区最大一块宅地，位于奥体中心周边大型居住区的东片区，于2010年底被列入《广州市旧厂房改造专项规划》。按照油制厂地块规划设计方案，该地块将规划为七个居住地块，总用地面积达21万平方米，总建筑面积67万平方米以上，定位为广州东部大型综合居住新区。

2011年10月，油制气厂地块被挂牌，总起始价29.62亿元。但随后，因同月出让数块土地流拍，最终此地块原定11月18日挂牌出让被终止。

时隔两年，该地块再次被挂出，起始价已经涨了约30亿元。这与广州市中心城区的土地日益稀缺不无关系。

该土地挂牌后，就有业内人士表示其最后拍出的楼面价肯定会达2万元/平方米。可以参照的是，广州最大规模的“旧改”项目广钢新城在今年2月正式出让了5幅地块，折合楼面地价分别在17950元~21568元平方米之间，溢价率为38%~66%。

但为何这次却大爆冷门？

合富辉煌房地产市场研究首席分析师黎文江认为原因有二。首先，油制气厂的门槛较高，起始价逾60亿元，将大部分中小型房企拦在了门外。其次，该地块的拆迁难度较高，虽然这是一块熟地，不存在人员拆迁的问题，但油制气厂的设备拆迁等存在一定难度，且会增加开发成本和开发时间。

油制气厂虽于2009年停产，但相关设备并未进行拆卸，包括烟囱、储油罐、仓库、临时建筑等。

广州市国土资源和房屋管理局的公告显示，竞得该地块的买家须“自行负责地块内地上（下）建构筑物、设备、地上（下）管网的拆迁及土壤修复置换工作”。并在完成拆卸工作后，按协议所附资产清单目录将拆卸物品无偿移交给广州燃气贸易有限公司。

不过公告中亦表示，如果竞得人“逾期未签订拆卸协议的，出让人可单方解除土地出让合同并向受让人退还竞买保证金和已缴的出让合同价款”。

“总体来说，广州城实投资以61.5亿元拿下油制气厂地块，将获得较大利润空间。”黎文江认为，相比广钢新城，油制气厂的地段更好，具有很大的升值潜力。

目前，油制气厂地块所处的奥体板块仅有一个在售新盘天健上城，当前毛坯售价2.4万元/平方米。有业内观点认为，油制气厂地块未来的房价或将攀至3万元/平方米。