一线城市2010年地价将维持高位

面包销售殆尽,对面粉依旧渴望

从京沪穗深四个一线城市2008年和2009年商品住宅市场供求情况看,总体上都呈现了同一趋势,就是2008年供过于求,而2009年则明显供小于求。如2008年北京商品住宅供应面积为1328.4万平方米,成交908.7万平方米,而2009年前10月,供应仅898.2万平方米,同比下滑32.38%,成交1629.5万平方米,同比上涨79.33%。这说明,今年的去化速度明显加速,大部分房企现金流充足(2008年销售额上百亿的房企仅13家,而今年前三季度销售额上百亿的就达16家)。为维持企业的正常运作,加快开工量、补充土地储备是必然之举。

但一线城市土地稀缺和二、三季度房地产市场火爆,引来了行业外的央企、城投大鳄纷纷逐利这个市场,使得很多销售回款充足的房企遭到了拿不到地的尴尬。第四季度,以绿城为代表的民企开始高价抢地,绿城甚至表示,如果再不拿地几年后公司就无地可供开发。从此可以看出,城市、特别是一线城市的面粉,不仅随城市成熟度加大而越发稀缺,而且随新进入者的增多而越发抢手。

增加土地供应未必能降低地价

为了应对土地市场火爆,或者说想抢在高峰期间卖地以实现收益最大化,许多地方政府都加快了推地的力度。尽管一些业内专家认为加快土地供应将降低土地价格,从而抑制商品房上涨,但这只是西方经济学对普通商品交易规律影响的理想化推论,忽视了规律成立的客观条件。

土地,有其特殊性,尤其表现在位置上。处于城市不同位置上的土地,可以比作是两种不同种类的商品。比如水晶和黄沙,其主要成分都是二氧化硅,如果在一个市场上增加了黄沙的供给,有可能造成黄沙的价格下降而绝不会造成水晶的价格下降,但可以说市场上二氧化硅化学物质的总体价格下降。

同理,在一线城市的边远地段增加土地供应,并不能降低城市核心地段的价值,但如果把两者的价格做个平均的话,在统计上会得出土地价格下降的结论,但这只是供给结构造成的统计误导,对土地价值体系本身并没多大意义。

更重要的是,即使是增加黄沙的供给,也不一定在短期内造成黄沙价格的下降。供给上升、价格下降的前提是市场趋于或者达到饱和状态,但这与当前事实不符。以北京为例,2008年末常住人口为1695万人,比2007年增加62万人,初步估计需要30万套住宅,以每套90平方米、容积率2.0计算,需要住宅用地1350万平方米。而2008年北京住宅用地成交面积仅593.5万平方米(虽然2008年全国土地市场一片低迷,但北京的土地成交量不降反升,同比上升33.8%)。可见,从单年的土地需求和供给来看,土地市场远没达到饱和。而且对于不能在中心城区拿到地的房企来说,反倒增加了对郊区土地的需求,而随着郊区交通和综合环境的改善,土地价格会呈逐年上升趋势。所以,在总体稀缺的大环境下,只要有供给,就会引来争抢,而不会促使地价下降,充其量可以避免上涨过快。

土地出让面积受限,抑或提高地价

国土资源部新政“商品住宅用地的宗地出让面积,小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷(300亩)”的出台,虽然目的是减少囤地行为,促进房企开工建设,以尽快增加供给进而降低房价,但可能实际成效有限。

出让地块面积的受限,高总价的“地王”可能会远离市场,但将直接降低土地竞拍门槛,引来更多的竞拍者争抢。以北京房山长阳起步区5号地为例,该地块占地面积33.8万平方米,规划建筑面积达51.17万平方米,挂牌起始价为13.64亿,万科以29.3亿的总价、5726元/平方米的楼面价拿下。如果该地块均等的拆分为两块,拿地门槛将是7亿元左右,假设60%的竞拍者有15亿元的资金承受力,30%的竞拍者有20亿元的资金承受力,10%的竞拍者有30亿元的资金承受力,如果竞争仍有当时那么激烈,则价格至少将抬升至15亿元,那么60%的竞拍者都能承受,受竞拍现场非理性因素的影响,一半以上的竞拍者将可能继续举牌,这样成交总价将大于15亿,楼面地价将超过实际成交的5726元/平方米。尽管竞拍者也会在之前初步测算楼面价达到多少就要考虑停牌,但一个拥有100元现金的人,买价值100元的东西和50元的东西其心理作用是不一样的,无形之中就会往总价上偏离。

中心城区地价难以震撼

北京、上海等一线城市其中心城区发展已十分成熟,人口和产业的高度集聚、土地的供应稀缺必然导致中心城区地价高昂,这是任何一个城市发展到一定程度所不能避免的阶段。正是由于中心城区的高地价和郊区的相对低地价,两者之间的地价差才是导致郊区发展、新城形成的重要驱动力。

新城的发展,虽然缓解了市区的土地供应压力,但并不会造成市中心的土地价格下降,因为中心城区多年发展所积累的独特资源不是新城短期可以替代的。但任何一个商品的价格上涨都不是一个直线的过程,东京、香港等地的经验表明,地价与宏观经济周期波动相关性很大。在本轮经济波动中,并未出现经济的长期低迷,主要在于中国还是一个发展中国家,还有很大的市场成长空间,政府刺激经济效果明显,而一旦完成向经济发达国家的转变,下一轮经济危机将会带来城市地价的集体跳水。

从目前来看,伴随经济因素而导致中心城市地价大幅下跌的情况并不会发生。由于现在市中心地价上涨的速度超过了传统产业迁出速度,造成城市拆迁成本过高,城市更新缓慢。目前一线城市中心城区的旧城改造项目,动辄建设周期达4-5年,甚至10年以上。在拆迁成本很高、难度很大、耗时很长的背景下,中心城区的土地并不能得到有效的配置,一些核心地段,总存有一群低矮破旧的老式住宅或者废弃的工厂。因此,当城市中心的一块土地一旦被七通一平,就引来无数国内外的投资者,其价格可想而知。

在当前环境下,无论从人口城市化角度,还是从房地产市场角度,抑或从城市土地资源本身角度,都注定了一线城市的土地现有价格体系短期难以整体下行。目前最重要的,在于维持现阶段土地价格体系不变,而不是寄希望于地价大幅度跳水。