楼市走到急需调整十字路口 中国楼市崩盘论升温

　　■高库存超京沪，杭州楼市跳水

　　常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息频频传出，让“中国楼市崩盘论”再次升温。

　　18日晚，杭州市区住宅项目“德信·北海公园”宣布均价直降3000元以清盘，邻居“天鸿·香榭里”24小时内接战——均价直降约4000元，由此引发老业主抗议，售楼处沙盘被损，样板房被迫关闭。这波马年第一降犹如石块投入江苏楼市。2月20日，常州市也传出楼盘大降价消息，一品牌楼盘最大降幅超过7000元/平方米。

　　就在杭州房价接连跳水之际，新华社昨日发表评论文章《楼市真的会“崩盘”吗》称，中国的房地产已经走到了一个急需变革与调整的十字路口。

　　杭州地产商“想快速清盘”

　　北海公园2012年4月以13000元左右的均价首次开盘后，价格逐步上扬。今年2月18日，开发商宣布以15800元均价销售剩余的210套房源。

　　在北海公园宣布降价清盘不到24小时，距离其约400米的另一个住宅项目香榭里对外放风，以11800元起价、13800元均价接战。这引起部分老业主不满，有业主在开发商宣布降价前一天签约，一夜损失50万元;21日，逾70名老业主到香榭里售楼处抗议，多要求退番并损坏沙盘，开发商因此关闭样板房。

　　上述两个地产项目的开发商——德信地产、天鸿地产都是浙江中小型开发商。去年德信销售额60亿元左右，今年预计达80亿90亿元。就在其宣布降价同一天，还在杭州竞得一块宅地，总价约18亿元。

　　德信地产董事长胡一平告诉早报记者，北海公园降价销售是因其已为尾盘，又要于今年交付，想快速清盘;其中也有目前楼市不佳的因素考虑。不过不存在资金链问题，目前账面资金充袁德信仍在看地，有意继续拿地。

　　有传闻称，这次号称最坚挺的杭州楼盘大幅降降，是信托公司为保全资产，行使合同约定的强制降价权，这比开发商自主降价更具杀伤力，因为强制降价销售类似于强制平仓，会有连锁反应和放大效应。

　　对此，胡一平向早报记者表示，北海公园不存在信托融资，德信现有项目中仅1个项目存在信托融资，其总额仅1亿-2亿元，不存在“信托公司为保全资产，行使合同约定的强制降价权”。

　　高库存给杭州楼市降温

　　杭州透明售房网市场研究院院长丁建刚表示，德信在降价的同一天拿地，所以可以看成是开发商对未来市场压力预估的一种主动性和预防性的降价，优化结构的降价。

　　高库存或许可以解释杭州开发商为何主动降价。据统计，杭州去年底市区商品封存已超11.3万套，其中住宅近8万套，远超北上广深四个一线城市。在此“压迫”下，商品房市场于去年底开始掉头往下，销售量减少，价格徘徊在年度低点，不少新开盘项目争相将价格制定为板块内新低，以期快速销售，比如城南的“彩虹城”、“彩虹豪庭”等名盘甚至出现6.8折起甩卖尾房的现象，创出了杭州楼市的折扣最高纪录。

　　“北海公园”降价也可由此得到解释。在北海公园周边2公里范围内，集中了8个在售项默其中不乏30万平方米总建筑面积的大盘。

　　丁建刚表示，巨大库存量和巨大的潜在供应连以及从去年底以来骤然降温的市场压力，这次降价完全是在意料之中，整个市场在平静地等待这次降价。

　　不会崩盘，但需调整

　　杭州房价跳水，给中国楼市“看空论”新增了一点佐料。

　　2014年以来，地产业内人士的表态已让市场担忧：王石[微博]说今年“形势不妙”;王健林对今年楼市“并不乐观”;任志强[微博]表示“不要对2014年太抱希望”。

　　甚至有人为中国楼市“崩盘”这五点“证据”：一是售房旺季楼市不旺;二是三四线城市的楼市已经有价无市;三是银行已经缩紧房产的银根;四是抛售房产的民间人士越来越多;五是许多大亨纷纷撤资房地产。

　　“看空论”不断出现的同时，国内一线城市土地均价的涨幅惊人。不断公布的房地产企业的年报显示，各主要房企不仅在2013年收获了创纪录的利润和销售业绩，更是将2014年的销售目标调到了新的高度。

　　一面是中小城市房价回落、销售，一面是一线城市热度不减、需求空前。对于上述现状，新华社昨日评论称，用“崩盘前夕”来形容目前的中国楼市有些言过其实，但对于中国楼市“崩盘”的担忧，在目前看也并不多余。

　　新华社称，在经过10年高速发展与膨胀之后，房地产行业已积累了相当程度的泡沫，尤其在一些资金充裕而需求有限的地区，房产泡沫化程度更是十分明显;而出于土地财政和保持经济增速的需要，更是让很多城市的房地产扩张速度远远超过了需求增加的速度。

　　“没有凭空生出的需求，是泡沫就总有被戳破的一天，随着鄂尔多斯、温州等城市房价的大幅回落，房地产去泡沫化已经如多米诺骨牌一样开始在多个城市引发连锁反应。尽管目前来看，中国楼市去泡沫的过程仍仅限于一定区域，并显得温和可控，但让人担忧的是，仍有很多城市对已经发生的事情置若罔闻，还在重复地走着卖地、盖楼、建新城的老路。 ”

　　大量资金仍在持续地向地产行业集中，开发企业被2013年优异的销售业绩点燃的开发热情，高额的地方政府债务负担使得“卖地”显得更加重要，而对于普通人——购房似乎仍是投资的最好渠道……现在，这一系列看上去“利好”房地产行业的因素，在未来的某一天却极有可能成为房地产崩盘的“制造者”。

　　“尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地，但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口。”新华社如此评价中国楼市。