2015年一线城市房价走势预测分析

　　中国社会科学院住房发展报告课题组12月26日发布的最新研究结果认为，一线城市住房市场预计2015年下半年复苏。2015年房价以软着陆为主，限购政策有望全面退出，未来一半以上房地产开发商将转行或在市场中消失。但楼市崩盘条件尚不具备。

　　12月26日，中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同在京发布“《住房绿皮书：中国住房发展报告（2014～2015）》。

　　一线住房市场明年下半年复苏

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在发布会上表示，本次住房市场调整与此前相比，调整（衰退与复苏）时间更长、速度更慢、程度更深；不同层级的城市调整时间、速度和程度也不同。一线、二线城市需求旺、消化快、时间短、程度深。三四线城市需求弱、消化慢、时间长、程度浅。未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。

　　就2015年的住房市场走势，倪鹏飞认为，大趋势是整体延续衰退，一二线城市2015年下半年、三四线城市2016年下半年复苏。

　　今年第四季度，住房市场受到宏观政策放开行政措施以及稳定消费政策正向影响，住房抵押贷款和土地开发融资有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，首套住房抵押贷款的利率优惠有限。

　　倪鹏飞称，2014年4季度销售总量和价格有所回升。2015年，住房销售量价回升幅度不会太大。

　　他分析说，这主要基于以下几方面的正反向因素作用：库存规模大，市场预期难以较大改观；世界经济与住房市场的持续复苏，美国等量化宽松货币政策的退出，以及境外置业的成本不断下降，导致资本外流，海外置业增加；产能过剩严重局面没有根本改变，社会需求总体不足，经济增长进一步放缓。但由于居民收入增长仍然较快，城镇化积极推进，刚性需求继续释放，加上房地产投资过快下滑威胁经济增长底线，中央政府将继续采取正向调控政策。

　　课题组认为，在此背景下，住房市场走势将两重分化：短期波动周期由衰退转向复苏，中长期波动周期仍处在衰退调整中；一、二季度市场需求不振，开发商以价换量，市场将继续走弱。三季度以后，一、二线城市有望逐渐转暖回升，三、四线城市将继续面临调整，整个调整将在2015年难以走向复苏。但住房租赁市场表现相对温和增长。

　　在住房投资方面，绿皮书称，受季节因素影响和住房保障投资任务完成影响，2014年4季度，投资、开工、施工和竣工将继续下降。2015年，投资、开工、施工和竣工将有所改善，投资保持在10%的增幅水平。

　　此外，土地市场方面，开发商资金缓解购地意愿有所增强，地方政府积极作为，一、二线城市土地市场2014年4季度将逐步好转，三、四线城市前期供地过多，市场复苏将延至2015年下半年。