2014年全国35城市新建商品住宅库存报告分析

　　上海易居房地产研究院1月14日发布了《2014年新建商品住宅库存报告年终版》。报告指出，2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势。而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒U形”走势，即上半年去库存速度持续放缓，而在下半年则持续加快。

　　易居研究员严跃进指出，2014年上半年市场比较悲观，包括库存和存销比等指标在不断恶化。但在下半年去库存的态势峰回路转，存销比出现了明显的回落，说明市场成交状况较好，去库存亦呈现有惊无险的态势。2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。另外部分城市在去库存较好的基础上，也会加大拿地和补库存的力度。总体上看，2015年各大城市的去库存压力将继续得到有效释放。

　　一、2014年库存量先攀升后盘整

　　（一）35个城市分析

　　1、库存在第四季度呈现高位盘整态势

　　截至2014年12月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。部分城市的房企为了冲刺年度业绩，推盘规模依然加大。由于楼市成交行情在继续回暖，所以此类新增供应得到了有效消化，库存则处于高位盘整的状态。

　　对2010-2014年的年度数据进行总结。2010年35个城市库存规模相对要小。2011年随着限购限贷政策效应的释放，各大城市商品住宅库存积压现象比较明显，库存规模呈现逐月攀升的惊悚态势。2012年随着市场的回暖，35个城市库存持续攀升的态势有所遏制。2013年市场成交规模继续上升，去库存速度略有加快，部分月份出现了库存规模下滑的良好态势。2014年上半年市场急剧降温，库存量则出现了明显的攀升。到了第三季度，库存继续升高，这和房企市场信心增强、推盘节奏加快有关。到了第四季度，库存规模总体处于高位盘整的态势。

　　2、2014年年末29城库存出现同比增长

　　2014年12月份，35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。其中福州、南京和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.8%、54.0%和46.0%。同时，35个城市中，有6个城市的库存出现了同比下滑态势。其中太原同比跌幅最大，为30.9%。

　　3、2014年年底供求实现平衡

　　2014年12月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2531万平方米，环比增长13.0%，同比减少10.1%。12月房企推盘节奏比11月要快，部分年度销售业绩完成率较低的房企，在推盘上更是会快马加鞭。

　　12月份，35个城市月度新增供应量和新增成交量基本持平（其中12月份新增成交量为2519万平方米，环比增长16.2%，同比增长25.2%）。从第四季度的数据来看，35个城市的供求关系基本平衡，反映供求双方入市情绪都较积极，这也使得市场出清状态得以出现。

　　从年度数据看，2010-2014年5年期间，35个城市均呈现供大于求的态势。其中，2010年的供求差异比较小。2011年则呈现比较明显的供大于求态势，这和限购政策环境下购房者入市节奏被打乱是有关联的。2012年在市场回暖的态势下，供求两方的入市节奏加快。当然相比2011年，成交量的上升力度更大。到了2013年，市场继续火热，呈现了供销两旺的良好态势。而在2014年，供求双方的入市节奏要低于2013年，但相比2010-2012年要好。

　　（二）一二三线城市分析

　　1、2014年一线库存攀升态势最明显

　　截至2014年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3900、20075和4149万平方米，环比增长分别为1.0%、-0.4%和1.2%，同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。

　　一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌，但11-12月份库存重新微增，总体仍属高位振荡格局。从同比增幅看，一线城市库存规模依然偏大，这要求一线城市在2015年依然要积极去库存。

　　二线城市12月份新增供应量为1690万平方米，高于11月份1546万平方米的水平，库存总体也属盘整格局。不过值得注意的是，在市场购房情绪总体较好的情况下，二线城市在11-12月出现了库存环比下跌的态势。

　　三线城市库存保持振荡上行态势。12月份，三线城市新增供应量为306万平方米，而新增成交量为255万平方米，这导致库存出现了小幅的环比增长。

　　对三类城市库存的年度数据进行总结。一线城市在2010-2011年呈现较明显的攀升态势，但在2012年则出现较明显的下滑。一直到2014年才出现比较明显的上升态势。这说明一线城市受政策的影响比较大，库存走势的波动最大。二线城市在2010-2014年间，库存总体呈现波浪式的上升态势。当然，在期间也有短暂的库存下滑态势，主要集中在2012年上半年和2013年上半年。对于三线城市而言，库存增长态势贯穿于2010-2014年，说明此类城市的库存压力总体上没有得到有效释放。