2015年房地产行业宏观发展形势预测

　　2015年房地产市场会整体向好。由于房地产行业对于宏观经济的支柱作用，未来我们认为至少存在一次降息或降准的政策，信贷宽松对于地产行业供需两端的将会产生极大的刺激作用。同时，在需求端行业的合理需求仍然存在，开发商推盘动力仍然充足，我们认为2015年商品房完成13亿平米的成交量将是大概率事件。

　　一、政策持续加码，投资、成交回暖在即

　　2014年度，宏观政策以及产业政策呈现宽松的态势，尤其是对于房地产行业的政策而言，几乎已经采取了一切可以使用的手段，从第二季度开始的限购取消以及各地方政府的救市政策；到930限贷政策松动以及1121全面降息，行业宏观环境宽松度已经回到了2009年的水平。但是我们发现，政策刺激仅有短期效应，可持续性存疑，另一方面从宏观经济来看并不理想，因此预期2015年市场环境将会继续保持宽松状态。

　　而本轮通货紧缩是否也会导致房地产行业持续下滑呢？从近年来两次通缩周期来看，在通缩期内，新开工面积，投资金额以及销售面积（金额）等重要指标均呈现出了下滑趋势，尤其是新开工等投资数据，影响最大。而销售情况的在周期内一度出现了大幅度上升的趋势，因此，我们认为通缩对于供应端的影响大于需求端的影响。供应端对于财政政策刺激的敏感度较高，同时降息降准等货币政策对成交的影响较大。而且两轮通缩最后都引起了央行的多轮降息、降准措施的实施，通过对比前两轮通缩周期行业以及宏观政策，可以发现本轮周期与前两次降息都有一定的相似。

表：三轮通缩周期对比

　　通过三轮周期的比较，我们认为：

　　从成交量上来看，十大城市商品住宅成交面积来看，12月份成交出现井喷，甚至与2013年的高位相比仍然出现了同比增长，刺激效果已经非常明显，2015年第一季度将会延续年末惯性以及政策预期继续维持较高位。

　　从价格上来看，目前仍处于低位，而根据历史经验来看，预计将于2015年上半年出现上行趋势，而且将会呈现出分化各局，即一线以及重点二线城市增幅明显大于其他二线城市以及三四线城市。

　　从新开工等投资方面来看，由于2014年度基础值很低以及央行变相降准以及正式降准预期，预计2015年第一季度新开工和投资将会触底反弹，但是由于降准等大规模释放流动性政策尚未推出，预计从全年来看将会出现逐步升高的趋势。

　　二、土地价格仍是行业的关键问题

　　土地价格是决定整个市场的关键要素，体现在多方面：

　　一是地价的高低直接决定了房价的高低，进而影响成交市场；

　　二是土地价格决定了房企利润的天花板，影响企业ROE等关键要素以及资本市场表现；

　　三是土地价格与政府的收支、调控具有重要影响。

　　从各能级城市的土地成交情况来看，住宅用地今年成交面积普遍下降，溢价率也出现了较大幅度的下降，但是从平均成交楼面价上来看，则呈现出了上升趋势，尤其是一线城市，同比涨幅高达55.48%。

图：不同城市能级土地单价同比

图：不同城市能级土地溢价率同比

　　由于地方财政收入来源继续收紧，土地财政依赖仍会继续。本轮中央启动的税制改革中最为重要的就是营业税改增值税（主要针对服务业），并已开始全面铺开，营业税作为地方政府税收主要来源，占比约为35%，而如果该部分改为增值税，意味着其中75%部分将上缴中央财政。但同时，中央对地方的税收返还却出现了下降趋势，在没有新税源的情况下，地方税收收入将出现减少。

表：部分城市土地依赖度

　　2014年第4季度，中央政府救市政策频出，行业内对明年的市场预期明显好于前三季度，虽然企业业绩完成情况一般，但对市场预期的提升降低年底降价可能性。与销售情况相比，2014年，企业土地投资明显不足，在市场预期提升的情况下，为保证2015年供应货量，2014年底到2015第一季度或将迎来土地投资窗口期。